卢志昇：凯德是一个主动的资产管理者

　　今年第三季度，凯德集团在中国的购物中心净收入为27.3亿，同比增长5.2%，全国整体出租率接近95%，租户平均销售增长9.1%。

　　在实体商业普遍遭遇寒冬的大环境下，这样的成绩凯德显然是满意的。在接受观点地产新媒体采访时，凯德商用华南区总经理卢志昇直言，尽管国内经济增速下滑，但相比其他国家和地区还是很快的，因此对国内的零售市场中长期依然保持乐观。

　　独特的“资产管理+房地产基金”的运作模式，要求凯德在做每一个商业项目时首先要考虑的都是长期稳定的资本回报，因而在投资策略上，凯德并不追求项目数量的增长，更重视的是项目价值的提升和资产的规模效应。

　　面对供应量过大、竞争激烈的市场大环境，拥有多年商业项目运营经验和庞大的品牌资源库的凯德不仅没有受到太大的冲击，反而借此进一步拓展轻资产业务，今年8月首个品牌输出项目顺利落地长沙。

　　虽然目前凯德在华南区域仅在九个城市布局了九个商业地产项目，但随着轻资产业务的拓展，未来卢志昇所管辖的华南区域，或许将通过品牌输出占领更多的市场。

　　凯德的坚持

　　卢志昇强调最多的便是长期稳定的投资回报：“凯德不求一百个购物中心或者二十个来福士，我们追求质量，质量换取的是良好的、可持续的回报。”

　　在卢志昇看来，资产总额的增长比单纯的项目数量增加更具规模效益，项目数量的快速增长并不一定会带来收入的快速增长，但项目资产值增加却可以带来更多的效益。

　　广州、深圳这两个一线城市，则是凯德华南区域未来的扩张重点。

　　卢志昇坦言，广州、深圳的市场潜力都很大，人口密度高，如果有机会，将持续深耕这两个市场。

　　“广州人均购物中心的面积是全国一二线城市中最低的，真正的国际化的大型购物中心并不多。广州白云区人口和面积已与新加坡相当，而凯德在白云只有一个购物中心，在新加坡有20个。凭借广州的人口和土地面积、经济体量和实力，我觉得仍然有很大的市场潜力可以挖掘。”

　　但由于广州和深圳近年土地供应少，竞争又十分激烈，凯德将坚持多元化拓展之路，通过收购资产或者公司、在建工程转让、土地招拍挂等多种方式寻求更多的优质项目机会。

　　2013年，凯德从绿地手中收购了白云绿地中心近9万平方米共4层的资产，但因为项目原有硬件设施达不到凯德的长期运营规划要求，凯德额外投入了几千万的资金和6个月的时间成本对整个项目的建筑结构进行了改造及重新布局。

　　凯德广场·云尚2015年底开业之后，截止到今年10月份已经达到超过95%的出租率，开业三天平均客流7万，如今日平均客流达5万左右。

　　对于为何收购之后还要另外花费如此大的成本改造项目，卢志昇表示，所有的投资都得看长远的回报，如果这个时间段不做一些适当的改造，未来30年的运营也许会很痛苦。

　　资产管理的过程中，除了挖掘释放项目的价值，凯德也会不断对项目租户、商场结构等多方面作调整，以保证项目在运营中有长期稳定的回报率。

　　“凯德是一个很主动的资产管理者，而不是一个只会收租金的房东。”卢志昇表示，消费者对商场是有选择性的，来了一次觉得不好，第二次可能就不会来了，所以必须主动去管理。

　　观点地产新媒体获悉，在卢志昇担任华南区域总经理后，从2009到2014年5年间实现了回报率的大幅上涨，依靠的就是持续的资产升级改造，“这些都是历年来我们做的每一个小动作累计起来的结果。”

　　资产轻与重

　　“一个企业并没有无限量的资本，我们希望把资本投在回报最高的地方。”卢志昇强调，早在2013年，凯德就明确在全国五大城市群都会以一二线城市布局为主，目前凯德在一二线城市的布局也已超过其资产总额的90%。

　　在凯德，来福士、雅诗阁服务公寓两个产品线的选址也有着明确的范围，即北上广深以及重庆、成都、宁波、苏州等一二线门户城市。

　　今年启动进一步拓展轻资产业务后，凯德的布局开始有了变化，“投资方面凯德重点关注五大城市群——京津、沪苏杭宁、广深、成渝、武汉，管理输出除了会考虑五大核心城市群外，也会考虑不在五大城市群里面的潜力城市。”

　　今年8月份，凯德在长沙落地第一个管理输出项目，虽然凯德华中区定位的核心城市是武汉，但十年前凯德已在长沙开发了一个商业项目，拥有本地的管理团队，在长沙寻找到其他合适的项目，就可以依托这个团队管理输出的项目。

　　“很多城市、很多市场已经进入产能过剩、供应量过大的情况，再继续去投资，加大供应量，建一个新项目对公司的回报和对社会资本的应用并不是最高效的。”

　　“这种情况下更凸显出我们的优势。”虽然商业地产供应量已经过大，但专业的运营商却并不多，因而项目管理输出的需求是很大的，对于有着多年经验和庞大的品牌资源库的凯德而言，这样的需求更多意味着机会，而非竞争。

　　不过，卢志昇坦言，虽然仍会将广州、深圳作为管理输出的重点，但在土地供应紧缺、城市副中心发展速度缓慢的情况下，要找到合适的项目并不容易，“位于广州白云新城的凯德广场·云尚项目也是看了200个项目以后才确定的”。

　　而且，在卢志昇看来，北京、上海很多项目都是一些基金或者企业化的机构投资者，这些机构型投资者到了一定的年限会选择退出项目，某个时间段内资本市场会比较活跃，但广州深圳的资本更本土化。