欧阳捷：“无地可建”“无房可售”或将成为热点城市新常态？

　　上次微信文“楼市调控，早比晚好 ”里提及的那个亲戚又在问我了，北京顺义的房子现在可以买吗?她特别强调是顺义的商办楼，而且“半年房价已经涨50了”。

　　上次她问我的时候是十月份：北京的房子现在还能不能买房?关键是“现在”!我反问了她两个问题：

　　1、如果房价下跌，你会买吗?她说：会。

　　2、如果你有多余的房子，你会卖吗?她说：不会。

　　这两个问题很简单，我测试了很多朋友，答案是几乎100%的一致，只有一位媒体朋友对于房价下跌去买房的想法产生片刻犹豫。其实，前一个问题反映了“量”的支撑，后一个问题反映了“价”的支撑。如果量、价都有支撑，你还会担心什么呢？

　　我告诉亲戚，北京很快或将面临“房企无地可建”、“市场无房可售”、“居民无房可买”的窘境，而且很可能会变成新常态。

　　热点城市真的无房可售吗？

　　其实不只是北京，被调控的热点一二线城市都面临同样的问题，供不应求已经成为新常态。

　　17个被调控的热点一二线城市，近7年来合计批准上市面积均低于销售面积。

　　今年除了深圳略有盈余，厦门缺乏数据，其它城市批准上市面积均明显少于销售面积，这意味着这些城市眼下是供不应求的。

　　那么，明年会不会好些呢?2014年以前，这些城市的合计新开工面积均高于销售面积，但近2年的合计新开工面积都低于销售面积，意味着我们在寅吃卯粮，明年也不乐观，供求难以平衡。

　　那么，后年呢?2013年以来，在这些城市，合计房企购置住宅用地面积逐年下降，显而易见，未来房企无地可建。而销售逐年上升，反差越来越大。

　　以上海为例，根据中国指数研究院的数据统计，2015年还有278家房企拥有在售楼盘，但到今年9月，只剩下46家房企拥有2万平米以上的可售面积余量，我们可以想象，剩下不到2万平米可售面积的房企，未来基本上不会再有机会继续留在上海滩厮混了。

　　房企无房可建，居民自然也无房可买。

　　新房市场正在萎缩, 今年被调控的热点城市供不应求已经成为新常态。

　　再以北京为例，2015年批准上市住宅9.7万套，销售10.9万套，透支1.2万套。今年以来批准上市5.9万套，销售7.2万套，两年共透支2.5万套，而且供销均萎缩了约30%。

　　更令人咋舌的是，2015年，房企在北京购置住宅用地规划可建面积875万平米，今年至今仅有区区的159万平米，大致相当于1万多套住房供应量，明年呢?土地供应总量恐怕还是很难恢复到2015年的，未来即使新房市场不会消失，但越来越小是可以预见的了。

　　北京推出的住宅用地本就极度稀缺，现在又实行了竞房价、竞地价、再竞自持面积的土地拍卖政策，新推出住宅用地几乎都变成100%自持，未来北京还会有新房市场吗?

　　当北京没有新增住宅供应的时候，可以当成住宅的商办楼自然变成香饽饽，商办楼的房价当然也会涨。

　　当然也不只是北京，热点城市自2013年之后土地市场就集体性趋同了——供应持续萎缩，鲜有明显增加土地供应的。

　　北京会变成一个纯二手房市场吗?北京去年的二手房交易量已经达到20.9万套/年，今年达到25.6万套/年，而过去五年平均成交量10.6万套/年，今年新房成交量只有7.2万套了。

　　不过，当市场没有新房的增量，老房子逐年折旧会损失部分存量，未来城市存量住房不会再增加，当居民无新房可买的时候，能够流通的二手房交易也会越来越少、房价越来越高，甚至房租也会越涨越快。

　　大概没有人希望出现这样的结局。既然这样，我们为什么不能增加住房供应呢?增加住宅用地供应真的就那么难吗?

　　有人说，特大超大城市土地紧张，无地可供。

　　热点城市真的无地可供吗？

　　因为我们无力治理大城市病……;

　　因为我们担心出现贫民窟……;

　　因为我们不能再继续摊大饼式的城市建设逻辑……;

　　因为我们需要保护低于世界水平的人均耕地……;

　　总之，因为种种，我们不得已才实行减量化供地的土地国策……。

　　真的如此吗?其实未必，大城市是最集约化利用一切资源的最佳载体，土地资源越紧张，越是应当加大城市建设力度，进而调剂出更多的农村用地。

　　减量化供地的土地国策已经成为“人、地、钱”资源错配的根源之一。胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海是人口流入地区，人是带着钱来的，但这些区域却是土地越供越少【可参见10月23 日《欧阳先声》微信文“调控后的新风口，将左右未来的市场和房价 ”】。

　　减量化是因为这些城市无地吗?也未必。

　　以土地资源十分紧缺的上海为例，上海建成区面积约占市域面积的40%，水域和滩涂约占20%，还有40%的农用地和生态用地，生态用地是城市的肺，当然不能占用，但是上海需要那么多农用地吗?上海为什么不可以拿出一点农用地而增加一点住宅用地呢?

　　其实，上海每年保持20万套住房供应，只需要每年增加500万平米的住宅用地，其中部分还可以通过工业用地转性和退二进三解决，并不需要太多的新增建设用地。更何况，站在全国一盘棋的角度看，大城市的高密度、高集约性带来高效率、高附加值，而大城市减少的农用地更可以置换出人口流出地区更多的农用地。

　　北京的市域面积是上海的三倍，人口比上海还少，照理说土地更加不紧缺，其实完全是可以增加一些住宅用地供应的。

　　为什么缺少住房的城市政府不肯增加住宅用地供应呢?

　　因为我们受到“控制大城市人口规模、控制大城市边界”的“双控”国策约束，这就导致了这些城市始终处于紧绷的土地计划供应指标的严控之下。当然，地方政府也很乐于躲在这样的约束之下，来获取更大的土地溢价。

　　当然，地方政府也很乐于躲在这样的约束之下，来获取更大的土地溢价。

　　其实很多二线城市不是不可以增加住宅用地供应的，被民间认为房地产市场调控最佳示范的重庆是个山城，土地更加紧张，但在过去几年实行地票制度，大量推出住宅用地和公租房，使得重庆始终处于供略大于求的均衡线之上，可见同样是二线城市，并不都是真的无地可供。

　　不增加住宅用地供应的城市，必然面临供求失衡、房价上涨的巨大压力。但是，压力不等于结果。

　　有人说：2017年房价还会暴涨。我不同意。显然，这是在藐视政府的意志和决心。也许，在政府有形之手的调控之下，热点城市住房很可能无价可涨!

　　热点城市真的无价可涨吗？

　　国务院明确：因城施策，把“控地价、控房价”的责任落在城市政府身上，对不能控制房价快速上涨的城市政府严厉约谈问责，而地方政府各部门为了“双控”奇招迭出、怪招不断，竞保障房面积、限房价竞地价、拍地熔断摇号、竞拍商品房自持比例等等，甚至限价销售、限量备案，每天逐套测算每套房子的价格、反复比较区域和城市房价，不仅要求房价环比下降，更有甚者要求同比下降。

　　一些城市的交易量被人为地控制，未来必将加重市场的误判和政策的误导。

　　在一些城市，房价正在严重背离市场价值体系，现在新开项目房价低于上期项目、远郊盘的价格高于近郊盘、甚至高端楼盘低于低端楼盘的现象已经见怪不怪，调控正在严重扭曲房地产市场最重要的信号——价格。这是由于政府指令统计数据上的房价环比必须下降、而政府部门信息却不对称所导致的混乱。

　　在土地市场疯狂的时候，那些高地价项目怎么办呢?

　　高价地项目只能定位高端客户、高端产品、高端物业，在现行控房价的政策逻辑下，如果低价入市，极有可能亏本，开发商当然心有不甘。于是，开发商本能的现实选择自然就是缓建、捂盘，政府当然可以处罚捂盘现象并勒令低价出售，但之后，市场将面临更加短缺的供应。

　　在土地供应减量化国策的导向未得到修正的状况下，房价、地价的调控压力越来越大。地方政府如果希望从根本上解决问题，就必须增加土地供应，否则只能抑制需求。但需求能够持久地被抑制吗?

　　目前来看，政府很难下决心真的增加土地，因此只能采取“控房价、控地价”的“双控”政策 ，但如果因为调控而导致房价信号失灵、进而房价地价倒挂，必将使得供应持续萎缩，进而导致新房市场持续萎缩。

　　但是，这样做一定会自毁市场秩序和政府信誉，也必然导致未来新房市场的逐步萎缩，不过，政府似乎并不十分介意新房交易萎缩，无房可售，自然无价可涨。

　　因此，千万不要以为明年的房价会报复性反弹，在强有力的有形之手的按捺之下，房价一定会按照政府希望的轨迹放慢脚步。房价只能缓涨，不能暴涨!如果有哪个城市冒出头来，一定会被按住，如果前期的调控政策相对温柔，也一定会升级调控。

　　上海等地限购限贷的调控政策升级就体现了这种逻辑。

　　难道调控是想要这样的结果吗?

　　我们并不认为政府希望调控获得这样的结果，但是，很多时候，政府总是想精准的调控市场，但有时候他们自己也想不到，政府可以掌控过程，但无法掌控结果，股市熔断后的千股跌停、去库存带来的楼市火爆地市疯狂都证明了这一点。

　　关键在于政府其实也没有想清楚调控的逻辑，在领导干部任期制下，或许也无需想得太清楚。

　　合乎市场的逻辑应当是“一二线城市控房价——增加供地”、“三四线城市去库存——减少供地”，而我们现在所做的却是完全相反的。

　　宏观政策的逻辑究竟是什么？

　　是让住房建设顺应人口的流动?还是用减少住房供应控制人口流向?

　　直到目前，我们始终未见到政府对此有清晰的认知，从市场供求关系的表现来看，一线城市采取的逻辑是用减少住房来控制人口规模，以期达到疏解人口的预期目标。

　　整体上看，二线城市的逻辑不甚清晰，重庆、成都、西安等地采取的是加大住宅用地、保障房、公租房供应的策略，而福州、南昌、昆明、哈尔滨采取的是减量化供应土地的策略，分歧其实很大。

　　显然，政府并非不知道问题之所在，但拘泥于任职期限和部门职责，目前很难改变城市发展规划、人口与土地资源的重新匹配关系，因而也就很难消解大城市人口虹吸黑洞效应下的“人地钱”资源错配。

　　目前的调控政策会如何演化?

　　我们认为，取决于未来市场可能的变化。现行调控导致热点城市市场演变的逻辑可能是：

　　1)在人口依然持续流入热点城市的背景下，如果既不增加供应，又不放松房价，市场扭曲难以持久，需求如堰塞湖悬顶!未来一旦开闸放水、放松调控，势必导致新一轮暴涨;

　　2)强压房价难以持久。但能多久就多久，只要不在任期内出现房价暴涨，2018年两会之前，调控还是必须挺住，因为没有一个政府愿意成为问责的出头鸟;

　　3)如果不能增加新房供应，必然导致二手房租金及房价的快速上涨，进而导致一二手房价倒挂，倒逼新房价格上涨。不从供给制改革入手的调控必然如履薄冰、终究还是会被调整的;

　　4)我们能不能承受供应长期减少、供求失衡加剧的风险?相信必然不能，因此，我们终究要回归市场、回到增加供应的路上;

　　5)现在别指望，2018年见!

　　很多人问：现行热点城市调控政策会持续多久?比如北京的自持住宅会不会变成长期国策?

　　从短期来说，在目前的调控问责背景下，顾首不顾尾的行政措施必然不会轻易放松，2018年新一届政府上任之前，调整的概率不大，政府官员换届陆续到位，无论新任还是留任，都不会做出违反现行国策的动作，时间一定会延续到下一届政府上任之后，房企切不可抱有幻想。

　　2018年，新一届政府上任，在政治环境上，中央掌控更加有力，国务院发布新的施政纲领，地方政府换届开始追求政绩，海外关系相对见底、不确定性降低，政治改革将逐步推进;在经济环境上，GDP见底企稳，消费稳定，出口可能不利，投资又会回升，制造业结构性调整方向更加明确并初见成效，房地产将不再是稳定经济的定海神针。

　　届时，政府会有选择地逐步调整调控逻辑和扭曲操作，但还不会明显放松。

　　新一届政府会不会调整现行土地减量供应的国策?会不会改变控制大城市人口规模、控制大城市边界的城市“双控”政策?

　　我们预判，城市“双控”不会改变 ，因为我们没有找到治理大城市病的好办法，但是我们可能会看到土地供应减量化政策会出现微调，大城市的土地供应有所回升，同时国务院“推动1亿非户籍人口在城市落户方案”，将促进人地挂钩、增加土地供应，这些非一线的热点二线城市会因此而受益。

　　前天的中央政治局会议明确提出：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，让来到大城市的人们看到买房的希望，长期来看，最根本的也是唯一的解决之道还是要按照“房子是给人住的”思维，让土地供应回归满足合理住房需求的逻辑，唯有增加土地供应，才能缓解供求失衡的矛盾，才能恢复市场真实价格水平，才能回到真正的城市化轨道上。

　　这才是未来真正的国策!只是我们不知道这一天还有多远?

　　至于北京的自持商品房政策，如果政府继续秉持不增加土地供应、又不放弃竞拍地价竞争自持的策略，最终必然导致开发商只能100%自持，因为自持还有的混，不自持就没的混了。那么，导致北京或无新房市场的政策还会被复制并变成国策吗?

　　未来2年房地产市场格局会怎样?

　　热点城市是人和资本自由流动的自然选择，也是城镇化过程的必然结果，哪怕新房市场逐渐萎缩，大房企也不会放弃这个战略高地，竞争与管制将是长期的。

　　热点城市继续牵动住房市场的神经。今年1-10月，全国住宅销售10.6亿平米，销售额7.8万亿元，其中，17个热点城市以1.78亿平米的销售面积，取得了2.87亿元的销售额。

　　换句话说，以占全国住房市场份额16.8%的销售面积，拿走了36.8%的销售份额。但是，热点城市占市场份额的比重正在逐渐下降，因为供应也在下降。

　　非热点城市包括三四线城市不会受到太多“因城施策”的调控影响，相反可能还会受益于热点城市的挤出效应，超大城市周边中小城市受到热捧的现象正复制到特大城市周边中小城市，一些在热点城市无法买房的人被迫回乡置业，增加的销售会弥补热点城市的供求双降。三四线城市去库存与一二线城市强调控并行也将是一个新常态。

　　明年市场总量虽然还会维持高位、但不会明显增加了，因调控和供应萎缩，预计17个被调控的热点一二线城市成交量可能整体下降10%，其它城市因今年去库存透支需求处于盘整期，明年上半年销售增速一定会回落，甚至因为今年初基数很高而不排除负增长。

　　明年特别需要关注货币政策的调整，虽然现金流依然过剩，但市场资金特别是流向房地产的资金渠道已经相对收缩，政府和国企资金多且成本低，但房地产主要是民企的资金成本将会上升，特别是国债长端利率已经出现上升的苗头，房企要做好应对市场更严峻形势的挑战。

　　世界很大，冷暖自知。房企要想安然度过本轮调控期，就必须：

　　预判形势，但 不赌政策;

　　因城施策，必 有保有压;

　　备好粮草，唯 做好自己。