中原周报：宏观政策 供需两端发力 因城施策继续

　　2016 年楼市信贷资金放量的同时，资金成本也达到历史低位。第三季度的实际利率水平是除了 2009 年之外，近八年以来的最低位。具体来看，9 月贷款加权平均利率为 5.22%，其中个人住房贷款加权平均利率为 4.52%(相当于同期贷款基准利率的 0.92 倍)。事实上，自 2014 年第四季度起，个人房贷实际利率就一路走低，同期伴随的是 2014 年 930 新政开启的长达约两年的政策环境利好。此外，今年销售市场的一个显著特征就是居民在购房中的杠杆使用率明显提高。根据估算，全国商品住宅销售额中个人按揭贷款额的占比自 2012 年起逐步提升，且今年增速有望出现扩大。如果考虑到目前已经被叫停的首付贷等打擦边球行为，市场的实际杠杆使用率将进一步提高。然而，在此次调控收紧的各项举措中，信贷政策成为重中之重，一方面是提高不同情况下的首付比例，另一方面是对于房贷收入比等贷款审核标准收紧并严格执行。而这一政策制定的背后除了抑制楼市过热局面之外，更是防范房地产市场波动可能带来的金融风险。对于下一阶段的货币政策思路，人民银行在第三季度的《中国货币政策执行报告》中指出，坚持实施稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。而中央政治局会议今年也两度提及“抑制资产泡沫”，其所指的资产可理解为主要针对房地产。预计明年住房信贷的资金放量局面将有所改变，调控城市中非首套房的购买杠杆使用将依然受限。

　　供应端调控——调整土地供应方式

　　土地方面，各地政府一方面提出加大土地尤其是宅地供应，来增加未来的市场供应;另一方面面对今年前期的地王潮现象，“限地价”成为政策调控的当务之急。具体来看，土地供应的增加的确能积极缓解下一阶段供求矛盾，但政府增加供地的节奏较难即刻落实，且出于财政收益最大化考虑，政府在这一阶段往往倾向于增加外围非热点区域的地块，而此时房企原本观望情绪就有所显现，如果是非优质地块则可能进一步影响拿地热情。同时，对于地价的控制成为各地千方百计欲达成的目标。地方政府往往通过设定溢价率上限来“限地价”，随后部分城市通过报配建面积继续竞夺地块，例如北京、杭州等地;另有部分城市通过综合评判甚至摇号方式产生竞得者，例如苏州、南京、无锡等地。短期来看，土地市场在强行干预下，无论是溢价率还是平均楼面地价都明显下行。

　　供应端调控——控制销售价格

　　销售方面，限价成为抑制市场价格数据进一步上涨的最直接有效的手段，各地政府或明或暗在预售审批阶段对价格涨幅过大或单价过高的项目限制其入市，通过结构性调节的手段让全市均价平稳走低。这一举措对于一些中高端追求利润率的项目，或者资金压力较小、当地存货有限的房企，往往选择延后入市，这也造成了市场在调控后出现供应大幅萎缩的局面。当然，也存在一些竞争相对充分的地区，例如武汉的周边区域一些刚需项目，在调控后反而放弃捂盘积极加推，限制下的价格也带动自住需求趁机入市，使得武汉市场在 11 月各地纷纷成交量回落之际表现一枝独秀。此外，政府对销售端的规范经营监管也加大了检查执法力度，以维护市场运行的良好秩序。过往存在的一些违规销售行为，包括突破限购、变相涨价等均遭到严厉禁止。

　　(二)周期调整开启 调控效果已显

　　从政策全面收紧后对市场短期影响效果来看，各地成交呈现整体量价回落。在国家统计局监测的 70 个城市范围内选取的 20 个调控代表城市中，10 月新建商品住宅和二手住宅价格指数各有 19 个城市环比涨幅收窄，其中市场反应最为敏感的深圳，其新房及二手房价格均出现环比下跌。市场成交量方面，中原监测的 40 个城市数据显示，10 月成交面积即出现环比小幅下降， 11 月降幅更是扩大至两成左右，其中仅 6 个城市成交量环比上升，其他 34 个城市均环比下降，杭州、福州、佛山等调控城市降幅达六成左右。可以看到，自从第四季度政策风向全面转变以来，对市场量价影响显著且有影响力逐步扩大之势，同时影响范围是整体性的，而非局限在调控城市。

　　从过往两轮政策收紧后市场整体量价走势来看，均经历了较长时间的增长回落行情，政策对市场的影响力可谓立竿见影。而本轮调控覆盖范围虽然不及 2011 年期间，但无论是政策收紧的力度，还是执行的严厉程度，均较以往有过之而无不及。加之市场经历了近两年的高速增长后，量价增速已分别在今年 4 月、8 月见顶，市场的透支以及政策的打压，使得 2017 年前景不容乐观，周期性调整在所难免。