周君强：房地产增量时代已结束 存量时代拼的是管理

“房子是用来住的，不是用来炒的。”房地产增量时代已经宣告结束，眼下正是群雄逐鹿存量市场的战国乱局。究竟谁能成为最后的赢家还不得而知。

V 领地青年社区是一家专注于集中式公寓行业的企业，自2015 年以来，集中式公寓行业的租赁市场就吸引了大量企业进入，行业竞争非常激烈。

V 领地青年社区CEO 周君强在接受《中国房地产金融》杂志采访时表示，现在很多机构都陆陆续续进入存量市场。但实际上，“要做好，拼的是一个系统管理能力，租赁行业是一个靠系统运营来产生收益的行业，对任何一个进入租赁市场的企业来讲都是站在同一个起跑线上。”

周君强根据自己的经营经验指出，V 领地的目标定位很清晰，就是做刚步入职场的20 － 30 岁人群。针对这批客户群体，V 领地青年社区设计一系列管理运作模式。

周君强称，“V 领地青年社区主要还是以青年公寓为主，价位是4000 元以下。” V 领地选择的是集中式公寓这条路。

为了迎合青年人群的个性需求，V 领地青年社区的管理思路也是类似于个性化的配套服务思路。

周君强介绍道，“以居住来做配套，一些从事创业的房客在生活中有需求的，V 领地就给他们配一些办公。”根据最新公布的白皮书显示，我国创业平均年龄在26 岁左右。有些年轻人本身就投身于创业热潮中，对于房屋的需求除了自住外还有办公需求。这就是V 领地所提供的个性化配套服务。

经营企业自然不能只考虑收入、需求端。周君强对于成本控制和供给端的考量也有自己的一套思路。

周君强说，“对我们而言，做青年社区，如果拿的物业全都是住宅的话，投资收益肯定算不过来。

所以像小区里分布式更多地做了N+1，不低于人均5 平方米。”

对于未来的布局，V 领地有自己的规划。青年客户群体的需求没有那么奢侈，安全和卫生是房客最为关切的。但这只是V 领地战略规划的第一步。第二步是社区活动。周君强提出，“V 领地的社区都比较大，1700 个房间，做个活动几百人来很容易就互动起来。现在一般我的主力产品都在五六百间，甚至上千间房子，更容易做线下和线上的活动。”

不过，“十三五”期间，上海控制2500 万的人口上限是上海地区房地产从业者不得不面对的政策阵痛。对此，周君强认为，上海限制人口反而为租赁市场价格上涨打开了空间。道理很简单，上海依旧是中国最有吸引力的城市之一。上海发展到现在这个阶段，对于人才的要求已经从以前的蓝领工人升级到高学历、高素质人群。这批人群的收入和消费能力完全有能力负担得起租赁市场价格的提高。

另一方面，针对目前的租房市场，V 领地青年社区还率先提出了“诚信价格”口号。“V 领地青年社区现在所有已开业社区的待租房间价格，包括具体的房源信息，都可以在V 领地官网及APP 上查询到。”周君强说，该举措不光是为了“让年轻人能住得更好一点”，也是希望能借此推动行业市场的良性竞争。

总而言之，存量市场的企业管理需要考虑的是这么几个因素：市场定位、配套需求、成本控制、战略规划。抢得先机才能在“乱世”中脱颖而出。