欧阳捷：楼市“三高”有待破解 年内趋稳或有期待

前天，在公司内部经营会上，市场研究的同事报告说，传言天津“六一”以后可能加强限购、放开限价，怎么感觉有点愚人节的味道。想想天津市新书记对雄安新区的表态（“在服务雄安新区上，要天津付出什么坚决服从”），就应该知道，天津是不可能放任房价上涨的，这个传言大概只不过是一些开发商一厢情愿的梦呓罢了。 正如我们在最近（3月12日）的一篇微信“限价令真的能长期执行吗？”中所说：“在限价的热点城市已经出现房价扭曲导致楼盘价值出现倒挂，大家已经看到近郊盘房价低于远郊盘房价、精装盘房价低于毛胚盘房价、一手盘房价低于二手盘房价的怪异现象，而且这种现象还在继续蔓延”，一样的情景在天津也已经出现，政府批准的新房销售价格远低于周边二手房价格，开发商便捂盘惜售，导致“无房”可售，市场供应压力骤然加大。 但既便房价倒挂又如何？市场无房可售又如何？无地可供，正好不出地王；无房可售，也就没有资产泡沫。这些都不重要，短期无解也没有关系，最重要的还是我们反复强调的：调控的目的就是控房价、抑制资产泡沫。

何况天津市政府还要求“六一”前开发商必须加大供应，否则今后不能参与新增土地拍卖,开发商也只能按限价要求低价销售。

至于有人说政府只能限制新房价格，对二手房价毫无办法，真的是这样吗？

其实政府不用行政干预、只用市场化手段，就可以很简单地抑制二手房价上涨：①大幅提高二手房交易契税税率和所得税率，比如类似商铺一样的30%税率。有小聪明的人一定会说，可以阴阳合同、做低房价，但是②征税基数严格按照第三方市场评估价格，相信二手房市场交易立马冰封、有价无市了。

当然，类似的手段可以用一时，用不了一世，短期来看，可以迅速平抑房价上涨，长期来看，房价扭曲终究需要化解，化解的办法也很简单，那就是：在人均收入超过保持较高水平增长的同时，缓释房价逐年微幅上涨，最终实现收入房价比趋近合理区间。

比如上海，假设未来6年人均可支配收入增长保持11%，而房价在限价令之下控制增幅连续6年每年小幅递增0.1-5%，则房价收入比即可从2015年的15.8回落至2022年的9.4。虽然这是一种超现实主义的理想浪漫，但从中也可以看出，限价令的调控思维是符合逻辑的。

因此，我们可以想见，越是房价泡沫多的城市，限价的时间就会越长，越是房价上涨压力大的城市，越是看不到放开房价的时间表。

不过在此之前，我们还是无法回避市场的焦灼：房市高热、地市高烧、调控高压。

目前，仍有不少城市房市依然高热，从统计数据看，成交量与价格虽然双降，但事实上，还是因为供应量不足，成交量自然不高。但背后是供应量不足和政府限价（其实是强制开发商打折销售），一些项目甚至不敢公开开盘，仅仅是关系户就已经一抢而空。

土地市场依然没有退烧的迹象，成都刚刚拍出了8宗住宅用地，117家房企“抢地”，溢价率都在60%以上，最高达到188%，其它城市也存在类似现象，除了“熔断”+摇号，似乎还没有更好的限地价办法。

接二连三的调控加码更是印证了楼市泡沫压力仍未消除，房企抢地、客户抢房、政府抢调控，一个“抢”字，准确地诠释着楼市的风起云涌。

市场为什么会这样？

楼市的发展是大家都未曾完全预料到的，尽管我们2015年8月曾经预言“一线领涨、二线普涨、三四线止跌企稳，少数城市仍有下跌”，但这样的暴涨也是不曾想到过的。正如周小川行长坦承的那样：“楼市泡沫不是货币政策的预期结果”，连周行长这样德高望重的专业高层领导都没能预期楼市泡沫来的如此凶猛，不到一年就放弃了“居民部门加杠杆的逻辑是对的”，显然市场自有的规律不是人为可以精准控制和容易预见的。

去年3月，上海房价疯涨之时，很多业外人士看不清楚，业内人士说不明白，我们总结了“3+1”的原因：供求失衡、货币超发、保值增值和中介推波助澜【可详见去年3月24日《房价泡沫的真相与应对之策》一文】，可以说，这个现象不只是在上海，热点一二线城市几乎雷同。

这次调控的策略是靶向的、渐进的、维稳的，指向泡沫城市，虽说是按下葫芦浮起了瓢，但接着还会再按住瓢；调控是层层加码的，先吃药、再点滴、不行就微创手术；聚焦平抑房价，虽然产生价格扭曲，但按住房价上涨预期，短期卓有成效，目的就是防止房地产市场大起大落，进而维护中国经济的平稳探底。

现如今，中介乱象已经整顿，货币龙头正在收紧，尽管调控高压，但压得住的房价，压不住的需求和预期。控房价还需要真正解决住宅供求失衡与房价上涨预期的纠结。

住宅供求失衡并不是伪命题。

说起来，全国人民都不缺住房，比如农村人不缺房，但进了城就没有房；小镇上的人家里都有房，到城市工作就没有房；大学生老家都有房，但留在大城市也没有房；小年轻们住在父母家里都有房，结了婚不一定有自己的新房。显然，供求失衡的关键是结构性失衡，人和钱流向大城市，但大城市的住房短缺。

农村人均居住面积已经超过40平米，每年建造的住房还在以人均1平米的速度增加，大量住宅现在已经闲置、未来将被废弃。虽然城市户籍人口住房户均已经约有1套，每年建房速度也不低于农村，但人均商品住房面积其实不足16平米，还未能满足城里人体面的改善性需求，而城镇化进程还未停止脚步，这部分人口的购房需求也还远未满足。