奥园地产总裁郭梓宁：一位企业家的学术追求和社会情怀

　　“政府调控肯定是希望行业发展得更好，更加健康”

　　2016年“930新政”以来，中国房地产行业已出台两轮“调控组合拳”，面对眼下的市场环境。郭梓宁继而说道：“虽然调控对很多企业影响比较大，但我相信政府调控肯定是希望行业发展得更好，更加健康。对于我们财务比较稳健、布局比较好的企业来说，也正是弯道超车的机会。”

　　郭梓宁表示，进入2017年奥园一方面加大北京、深圳等一线城市、以及珠三角粤港澳大湾区、长三角等优势区域布局，另一方面还成立了海外投资集团，已经在澳洲、加拿大和澳门地区先后投资开发了近十个项目，稳步推进境内境外同步发展。同时，有策略的进入县域，布局县域商业综合体、特色小镇、文化旅游等项目。

　　2017年，奥园还完成了地产集团、商业地产集团、文旅集团、海外投资集团、奥买家集团的五大集团战略布局；各大板块齐头并进，企业发展前景持续看好。也是2016年内房股企业中唯一一家获得三大国际评级机构一致调升评级的企业。

　　奥园一直积极的在进行产品内涵的发掘和更加深入宽广的布局，在企业稳健快速发展的同时，也以自己独有的模式，思考和践行着社会责任。

　　当一位企业家有了社会情怀，企业瞄准社会需要和国家需要，一个企业也才有了更加广阔和长远的发展。

　　以下为观点地产新媒体对中国奥园地产集团股份有限公司党委书记兼总裁郭梓宁先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：中国地产30年了，您希望奥园倡导的“复合地产”给房地产行业留下什么印记？

　　郭梓宁：我们成立之初一直倡导复合地产是非常正确的，而且复合地产这条路现在越走越宽广，特别是调控情况下，复合地产受到的影响不大。所以，我们成立以来21年，都是走复合地产的发展之路。

　　从一开始的体育地产，“运动就在家门口”，到教育地产，旁边就是北京师范大学南国奥园实验学校，有中小学。教育地产不但对房地产的销售、品牌提升带来帮助，而且真真正正让业主的小孩享受到优质的教育，赢在起跑线上，所以我认为是做了一件大好事。

　　上市（2007年）后，我们着力以四大主题来发展奥园的复合地产项目。

　　第一是商业综合体，也叫城市综合体。过去是体育、教育，上市后主要是商业。目前，我们在全国各地开业商业综合体；第二是以文化旅游为主题的复合地产；第三是以健康养生为主题的复合地产；第四是以跨境电商为主题的复合地产。

　　所以，现在我们形成六大主题的复合地产，这些为我们的发展起到很重要的作用，比如我们去拿地，会根据当地的资源情况和条件来考虑，适合做哪个主题，我们就做哪个主题。

　　比如我们会去到县里，很多企业都不到县里，觉得发展有一定的局限性，我们不怕。

　　我们一方面响应2013年省委、省政府提出的“振兴粤东西北”，同时也去相对落后的地区发展项目，带动当地的经济发展。作为一个有社会责任感的企业，不能老是盯着一二线城市和赚钱比较多的城市吧？对于相对落后的地区，长期没人去就更落后。

　　对这些地区，我们是本着为当地经济发展作点贡献的目的，同时寻找新的经济增长点。这几年，我们到县域发展项目，包括被定为国家、省扶贫对象的县，我们都去了。

　　最早的是梅州市蕉岭县、五华县，后来又去了（江西省）宁都县。现在正在谈的还有好几个县，县领导班子都亲自到我们这里来招商。

　　去了之后，我们也找到了新的经济增长点。全国有2000多个县域，假如我们去10%，也有200多，每个县每年能够产生5个亿的业绩就不简单了。但是在这些地方，我们不能以住宅地产为主，对当地经济的拉动作用不会很大。

　　去年，我们（在梅州市蕉岭县、五华县）商业综合体项目，购物中心都已经开业。因为（梅州市蕉岭县、五华县）当地商业落后，最多就是一个超市，稍微规模大一点的超市已经很了不起了，电影院什么都没有。而我们做的综合体，里面有大型超市、电影院、儿童乐园、餐饮、百货等吃喝玩乐一条龙。

　　当蕉岭县、五华县综合体开业的时候，当地的市民像春运一样进去抢购，我们看到人像洪水一样涌进来。作为投资者，这是一种成功感。作为当地的官员，为老百姓做了这么一件好事，也是一种成功感。这种感受，是赚多少钱也比不上的。

　　当然，我们是有一定选择的，不是什么县都去。首先是人口大县，人口要有一定的规模。

　　观点地产新媒体：人口要几十万，还是100万？

　　郭梓宁：一开始是100万，现在80万也没问题，我们已经有成功的案例，所以最好是人口大县；第二，经济强县，经济比较发达；第三，资源独特县。这三个条件，只要满足其中一个就行，特别是人口大县，要放在首位。

　　正因为人口多，正因为当地不发达，所以这些人都跑到广州、深圳、东莞珠三角经商、务工，赚了钱都希望落叶归根，这个消费群体是非常厉害的。

　　从另一个角度来说，城镇化的建设中，县是非常重要的。长期在农村生活的村民较少跑到广州等一线或地级市消费，但是到县城里去是比较普遍的，因为县城离原来的乡镇比较近，生活方式基本相同，语言也基本接近。

　　另外，县城有医院、学校、娱乐场所等配套，再加上我们的综合体，配套就比较齐全了。所以在县域里发展商业地产，我感觉前景比较好。

　　观点地产新媒体：这些地方不怎么受到电商影响，对吧？

　　郭梓宁：不受影响。因为整个县100多万人口，没有一个提供一条龙服务的地方，越是相对落后的地区，受电商的冲击越小。

　　拿在市里的和在县里相比，同一个超市，五华奥园广场的营业额超过梅州，因为在地级市的竞争比较激烈。

　　观点地产新媒体：大家都以为一线城市好，但奥园找到了这个差异点。

　　郭梓宁：我不想面面俱到，就谈一些我们与众不同的特色，我认为我们有几点与众不同。

　　第一，复合地产，这是与众不同的，很多人没有这种前瞻性，看不到复合地产的发展潜力和前景，我们从成立之初就倡导复合地产。

　　第二大特色，我们愿意去大家都不愿意去的相对落后的地区，去县域里发展县域综合体项目。既能够为当地经济发展做点贡献，又能够提升当地老百姓的生活质量，也能够为我们寻找到新的增长点，这是一举三得的事。

　　第三个与众不同，我们重视党建、扶贫、支教工作，是省、市非公党建和社区党建工作示范点。

　　县域综合体也是复合地产的一种形式，是内容之一，这是我们的一大特色。我们做县域综合体，不是说不在一二线城市发展，我们还是坚持以一二线以及周边城市为主，同时寻找适合做商业综合体的县域。

　　商业综合体不是那么多发展商愿意做的，毕竟难度比住宅地产大很多，而且投资比较大，资金回收比较慢，经营管理也很考验开发商的水平。

　　观点地产新媒体：奥园县域综合体是自持吗？

　　郭梓宁：我们是自己持有。当然，要经营好对发展商的要求是非常高，所以我们专门成立商业管理公司。商业管理公司在开始规划设计综合体时介入，建设过程中就开始招商，所以我们速度很快，从建设到开业是18-20个月。

　　很多人担心在县域发展综合体有一定局限性，但是，我们的县域综合体销售这么好，一开业这么多人来消费，人山人海，而且当地的老百姓幸福感上升，我们也非常开心。

　　这种社会责任感比赚钱更开心，为老百姓做了这么好的一件事，比我们多赚钱还开心。

　　观点地产新媒体：作为一个企业家，却不用商人的概念去计算这种成就感？

　　郭梓宁：很多人都说我不像商人。

　　观点地产新媒体：如果是纯粹的印象，我觉得您更像个学者。

　　冯银平（奥园集团党委委员、党委办主任，奥园文化传媒公司总经理）：郭总和教育有着深厚的渊源，北师大珠海校区是郭总当年带领团队去建设的。

　　郭梓宁：北师大珠海校区2001年是跟其它企业合作，但直到2002年3月份还没有动工。由于2002年是北师大100周年校庆，按照原计划，那一年珠海校区是要开学的。所以校长很急、很担心，希望我们帮帮忙。

　　3月18日，我带着团队开动员大会。我们印象很深，为了赶开学，我们团队三天三夜基本上没睡觉，到最后一天，我和所有工作人员，也包括厨房人员、财务部、保安等都到前线种树，种到早上7点钟完成了。终于赶上在10月初全部建成、装修好，顺利迎来第一批学生开学，前后仅用了170天，为北师大百年校庆献礼。

　　观点地产新媒体：目前政策收紧，一二线城市受到的影响比较大。

　　郭梓宁：这样更显得县域综合体更有生命力，这些地方没有限购政策，三四线城市还要去库存。我们现在是立足一二线城市或者周边城市，以及一些有市场潜力的三四线城市。

　　碧桂园成功就是因为一二三四五线城市全覆盖，而且在一二线城市比较少，多数是三四五线城市，目前的市场环境下，它是名列前茅。

　　观点地产新媒体：所以您认为这个策略是不受太大的限制？

　　郭梓宁：五华的项目销售和利润率都很好。当初我们为什么去蕉岭和五华？因为蕉岭县是由南沙区对口帮扶，五华县是番禺区对口帮扶的，我们积极响应南沙区政府、番禺区政府的号召，到这些对口帮扶地区投资。

　　我们的县域经济还发展到了江西省宁都县，那里是革命老区，是中央苏区的摇篮，我们带着帮扶革命老区的责任感在那里落户。

　　这几年，我们也选择了伟人的家乡进行投资，比如湘潭，那是毛主席的家乡，梅州，是叶帅（叶剑英）的家乡，还有中山、浏阳、扬州、泰州等等。这些伟人为中国的革命和建设做出重大贡献，我们一定要为他们的家乡作贡献才行。

　　除了商业综合体，我们还在韶关、英德、浙江嘉兴开发大型的文旅项目。

　　健康养生的开发最早在南沙（南沙奥园养生城），然后是蕉岭，它是资源独特县，是广东唯一一个世界长寿乡，也是中国第四个。我们在蕉岭不仅落地了一个综合体，还以“公司+农户”的形式经营健康长寿产业，推出了“长寿大米”，带动当地农民共同致富。

　　另外，我们还准备在蕉岭生产山泉水，以后让蕉岭的山泉水源源不断供应给我们的业主、客户，让大家都能喝上优质水。这样既能带动当地农民走向富裕，又能将资源利用起来，还可以让广州的居民吃到好的大米和其他农产品，一举多得。

　　我们还利用南沙自贸区的优惠政策，注册成立的跨境商品电商平台（奥买家）。我们打造了平行进口车展示交易中心，全省只有七家公司有资质从国外直接进口车，我们就是其中之一。我们可以到全世界各个地区进口车回来，这些车都是原装的，少了很多中间环节，所以价格比4S店便宜15%-20%。

　　观点地产新媒体：奥园围绕地产和相关产业越来越多元。

　　郭梓宁：我们近期还深化了复合地产主题，就是特色小镇。

　　观点地产新媒体：一个小镇的面积多大？

　　郭梓宁：我们不太拘谨于规模，主要结合当地的资源。

　　我们控股和运营的歌斐颂巧克力，是国内首家集巧克力生产研发、展示体验、休闲度假于一体的巧克力工业旅游与主题乐园相结合的特色旅游小镇，成为浙江省首批和重点特色小镇项目，现在被列为中央党校的教学案例。

　　观点地产新媒体：您刚刚提到的党建、扶贫、支教工作，在房企里不常见。

　　郭梓宁：我认为党建扶贫支教是奥园的一大特色，这是尽社会责任的最好表现。我们很重视党建工作、扶贫支教工作，是省、市非公党建和社区党建工作示范点。

　　2011年，我们成立了奥园集团党委，是广州市番禺区第一家非公企业党委。在用人方面，我们提出了三大优先：党员优先、军人优先、政府或国企工作过的人员优先。成立党委以来，在省、市（区）组织部门的指导下做了大量工作，我们员工也积极向党组织靠拢，很多员工积极踊跃写入党申请书，大家都为能入党感觉光荣。

　　2012年成立纪委，是广州市第一批非公企业纪委。2013年成立番奥社区党委，是广东省第一家以非公企业为主体的社区党委。奥园党建工作受到了中央深化改革领导小组办公室、国务院办公厅、中组部干部二局，广东省人大常委会党组书记、主任李玉妹，广东省委副书记、广州市委书记任学锋等领导参观调研和好评。

　　观点地产新媒体：很少民营企业会如此重视党建工作。

　　郭梓宁：我们还把支部建在工地上、楼宇里。我们在工地成立党支部，由总包单位、所在村的村委和发展商共同成立。首先是为了协调好村民的关系；其次，加强对民工思想、工作、生活的管理。

　　我们在工地专门成立了工人夜校，建立了文化室；工地支部监督施工单位，监督他们对工人工资的发放一定要到位。

　　把支部建在工地上的确起到很大的作用，对工地的现场管理、工程的进度、质量、安全起了很重要的作用。

　　我们也把支部建在社区里。成立党委后，每个楼宇都成立党支部，由业主组成，每个党支部的党员都联系周边的非党员群众。

　　这样，我们实现了五级联系制。身为党委书记，我就联系党委委员；党委委员联系各个党支部书记；党支部书记联系支委；支委联系党员；党员联系群众。

　　社区里有什么问题，通过党员做工作就会变得很和谐。在社区里，通过成立社区党委形成了社区党委、开发商、居委会、物管公司、业委会、社区生活服务组织“六位一体”的共建共管机制。

　　观点地产新媒体：奥园在哪一个项目率先开展这个工作？

　　郭梓宁：就在番禺奥园社区，是我们开发的第一个楼盘。1996年开发的，最早叫金业别墅花园，现在跟番禺奥园合并在一起，叫番禺奥园社区，被国家民政部评选为“全国和谐社区建设示范社区”。

　　另外，我们也积极开展“双十双百”的精准扶贫工程。“双十”就是精准帮扶10条贫困村、10所贫困学校，“双百”就是精准帮扶100户困难家庭、100个贫困学生。

　　我们的县域综合体项目落户在三四线城市，比如五华、蕉岭、宁都，项目落地后，我们还在当地寻找贫困学校、贫困村进行帮扶。

　　还有一些地方虽然没有项目落地，但是我们知道这些地方的确存在困难，我们会主动去帮扶，比如粤西地区。有些村落连自来水都没有，学校也只有几间平房、几个老师，党委就去帮扶。我们还专门组织了爱心支教活动，每个学校派两个年轻的大学生（党员）去支教，派到当地的小学里，带动了他们的改革。我们在现有的员工里发动报名，每一批去一个月，现在是第四批了。

　　我们也派北师大奥园实验学校的校长、教导主任去辅导老师，也邀请那些老师到北师大集中培训，不仅出钱、出物、出人，还出教学思想、教学理念，这才是真真正正的帮扶。

　　我们成立了奥园慈善基金，每年从公司里拨一些钱用于精准扶贫，直接找到帮扶单位进行精准帮扶，这样效果更好。

　　观点地产新媒体：境外和香港的资本市场对这些方面很认可，包括支教、扶贫，社会责任，对于奥园的长远发展很有帮助。

　　郭梓宁：奥园肩负五大责任——对客户负责、对股东负责、对投资者负责、对员工负责和对社会负责，以责任文化来指导员工的行为方式。我们要为客户构筑健康生活，不追求最大，但是追求健康、成长性，我们负债率也很低。

　　目前，虽然调控政策影响比较大，但是对于我们来说是弯道超车的好机会。很多小房企经营出现问题，将项目转出来。我们手头上资金比较充裕，再加上银行对我们支持，融资比较容易，所以这种情况下，我们会并购比较多的优质项目。

　　2016年，奥园成为唯一内房股获三大国际信用评级机构穆迪（Moody’s）、标准普尔（S&P）及惠誉（Fitch Ratings）一致调升评级。

　　观点地产新媒体：奥园在资本市场比较被认可。

　　冯银平（奥园集团党委委员、党委办主任，奥园文化传媒公司总经理）：资本市场第一看重盈利能力，第二看抗风险、稳健性，奥园比较稳健，我们布局的复合地产抗风险能力比较强。

　　郭梓宁：对，稳健、低调。

　　我们除了继续立足珠三角，还大力拓展长三角，在江苏扬州拿了地，泰州也

　　长三角是我们重点要拓展的区域，京津冀也是。现在在北京有两个项目，今后争取把区域做大。还有北部湾、中西部地区，澳洲、加拿大等等。

　　观点地产新媒体：房地产在最初十几年被认为是一个暴利的行业，名声不太好听。如果您可以重新选择，您还做不做房地产？

　　郭梓宁：重新选择的话也可以做，这个行业我认为还是有得做的。只要你不是一个没良心的发展商，而是一个有责任感的发展商，这种感受是不同的。为地方经济的发展和人民生活品质的提升做出贡献，也会受人尊重的。赚多了钱就回报社会，多做一些扶贫济困的工作，让落后的地区也富裕起来，走共同富裕的道路，这样我感觉也非常好。

　　另外，我们和北师大合作成立了一个商业地产研究院，重点研究县域综合体的发展模式。因为中国有2000多个县域，估计14亿人口起码有一半在县里面。假如我们将县域综合体开发好了，会为7亿人民的生活带来很大的改善，7亿人相当于全世界的十分之一。

　　观点地产新媒体：在学业上，您完成了从硕士、博士到博士后的进阶。您是不是每天要读很多书？时间能不能分配得过来？

　　郭梓宁：时间是挤出来的，我一般是深夜才能看书的，白天很忙，下班后经常要应酬。看书我是结合自己的工作实际来读的。我读书的宗旨是这样的：要结合自己的工作实际，学后能够指导自己的工作实践，当然还要能拿到学位证书。

　　我对商业地产和商业运营很感兴趣，我的硕士论文是关于复合地产，博士论文是县域综合体，博士后论文是跨境电商。

　　观点地产新媒体：奥园正好是您在亲自管商业地产这一块，也做县域综合体，如果经济下行，是否担心一二线城市的商业库存会大？

　　郭梓宁：目前特别是北京、广州出台一些商业调控政策，这些是对市场的销售带来比较大的影响的，只能够等政策变化。

　　现在奥园一二线城市基本上没有多大的商业存货。我们县域受调控的影响比较小。县域综合体自持的只有一个两三万平米的购物中心，其余是商铺、别墅、洋房等。所以我们现在产品组成是比较健康的，受政策的影响不大。