前海开工迫在眉睫 三地主VS政府 港企或上位

　　三大地主

　　在深圳都会城市研究院院长高海燕看来，前海的开发是一个系统工程，必须要有明确的产业定位和极强的产业吸引力，政府必须梳理清与三大集团在土地权属和性质变更方面的利益问题，才能将土地价值发挥到极致。

　　但目前这一问题还没有答案。

　　经济观察报获得的官方内部文件显示，截至目前，前海14.9平方公里的总用地中，未建用地11.2平方公里，已建用地2.8平方公里，在建用地0.9平方公里。

　　而已建用地主要为港口用地、仓储用地、交通市政用地、居住用地和临时汽车4S用地。

　　具体而言，港口用地主要位于妈湾大道西侧，仓储物流用地主要位于妈湾片区，包括平方汽车城、保税港区等;交通市政用地包括深圳西站、南山污水处理厂、南山电厂、前湾电厂等。居住用地为招商前海湾宿舍。此外，桂湾片区月亮湾沿线分布大量汽车4S店。

　　两大在建项目分别为综合交通枢纽和车辆段及上盖物业，均位于桂湾片区。

　　不过，一切都看起来那么美好，却又那么让人煎熬，这其中最致命的是土地的权属问题。

　　文件显示，14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及振海路公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。

　　上述文件显示，在前海的土地中，与政府并驾齐驱的是以招商局、中集集团、西部物流为主的三大地主，其中招商局红线范围321.9公顷，中集54.2公顷，西部物流18.6公顷。

　　今年早些时候，有香港券商按每平方米3万元人民币计算，三家公司土地由工业转商业用途后，总估值将达约3800亿元。

　　事实上，由深圳市国土委牵头处理的深圳政府和三大地主的谈判一直在进行中。但由于双方对补地价水平的预期相差较远，市政府现要求上述企业递交前海土地开发方案。

　　资料显示，中集集团在前海拥有的土地分布在前海第9及10单元，其中占地面积46万平方米的第9单元已被列入首批重点开发项目。中集提出的初步方案，包括打造前海成为具国际竞争力的海洋航运金融中心，并引入中行及建行等重量级机构，发展跨境人民币业务。航运及海洋工程属资本密集型行业，兴建如船舶、石油钻井设备时需要大量融资。

　　另外，深圳国际土地位于前海第19、20单元，其中19单元已被官方初步列入首批建设名单。

　　深圳国际股份有限公司董事会主席高雷公开表示，希望今年年底前能完成前海土地权益确认，并期望这些土地的平均容积率水平可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地将用于酒店及高端公寓等配套基建。

　　就目前各方的表达来看，谈判还在持续，而且没有太明确的时间表。

　　招商地产董事长林少斌5月27日表示，招商局与当地政府关于前海土地的谈判一直在进行中。因有关协商仍未尘埃落定，招商局更倾向在今年首批前海土地出让后，再对旗下土地作进一步规划。

　　针对和三大地主间的谈判，前海管理局经营发展处处长、新闻发言人王锦侠给出的说法是，前海现在进行土地整备，整备包括土地形态与性质等方面，区内的部分使用权确实存在于一些企业手中，而与企业协商出让土地使用权是整备的一部分，但不存在“三大地主”的说法，整备结束后会将相关情况对外公布。

　　不过，有一点已经很明确。前海管理局副局长何子军早前表示，土地正被采取等价原则，即根据原来用地的价值，给予相等价值的商业用地，而并不是“原来100万平方米的物流用地，调成商业用地了，就变成100万平方米的商业用地”。

　　此外，坊间还流传着另一种方法，即给予原来同等面积的土地，土地持有人则必须根据商业用地和工业用地的差价，补交地价。