SOHO中国半年营收下降54% 潘石屹变身包租公？

业绩下滑的幅度，远远超出张欣和潘石屹的想象。在2011年的年报中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元，而在SOHO凌空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后，该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元，因此确定2012年的销售目标是230亿元。

但是其2012年中期业绩报告显示，截至今年8月13日，在7个多月的时间里，SOHO中国仅实现合同销售额60亿元，只卖了上述240亿元物业价值的1/4。其中，上海SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米，但去化率仅为29%。

不仅如此，SOHO中国的合同销售均价也出现了明显下跌。2012年1月1日-8月23日，不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米，而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元，下跌幅度达17.4%。从单个项目来看，SOHO中山广场2012年的合同销售均价为4.23万元/平方米，而2011年同期的合同销售均价为4.88万元/平方米，同比降幅亦有13.3%。

在销售乏力、售价下降的同时，却是租金的上涨。世邦魏理仕今年一、二季度的市场指数显示，今年一季度北京优质办公楼市场租金环比再涨10.6%,而二季度环比继续增长3.7%。此外，上海优质办公楼的租金也出现了上涨。

潘石屹表示，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业的增值给公司带来不可小视的价值，稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。“转型后的SOHO中国将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将是上海外滩上最大的业主。”

SOHO中国计划在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米。SOHO中国预计，3年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

散售模式弊端不断显现

潘石屹变身“包租公”，更多是源于“形势的倒逼”，“目前散售的商业模式已经是个落后的模式，再不转型就有问题了。”潘石屹对媒体表示。

“对于黄金地段的优质物业，一般土地出让时就已经规定物业只能租赁不能散售。实行的商业模式需要得到地方政府的支持。” 潘石屹说，不少地方政府不认可SOHO中国的散售商业模式，导致公司在获取项目上存在一些困难。

SOHO中国近两年在北京、上海拿地越来越困难，潘石屹一直对广渠路15号地块以及CBD中服地块有强烈拿地欲望，但最后皆失手，扩张步伐只能以收购为主。其最近3年内开发的18个项目中，有9个项目是收购而来，通过简单地收购和贴牌，让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢，即使在2011年销售额只有109亿元的情况下，SOHO中国的毛利润率也达到了48%。

但是“收购和贴牌”的模式并非无往不胜，潘石屹从任志强手中获得的北京光华路SOHO2，在过去的5年中一直处于半停工状态，2008年潘石屹曾对外宣称将于2010年竣工交房，但至今仍在开发建设中。同样收购的上海外滩高价地项目，目前正与复星国际对簿公堂。