远洋上海求地记 10亿入股崇明东滩花园收购曲径

　　在今年中期业绩会上表态将会以多种方式获取项目后，远洋并购的消息就接连不断，而近期公布的10月运营数据就显示，远洋再以收购方式悄然在上海落子。

　　据悉，远洋于10月新购入2个项目，一项目为天津海河教育园14号地块，另一项目则为上海崇明东滩花园，该项目规划建筑面积107.18万平方米，用途为住宅及商业，此次交易对价为10.32亿元，远洋应占权益为13.54%。

　　虽然仅占小部分权益，但这对于在公开土地市场上“求而不得”的远洋来说，收购的方式或许是其再次启动上海市场发展的“曲径”。

　　上海求地

　　作为长三角的核心城市，上海一直是远洋全国布局首选城市，2010年其得偿所愿首入上海。但经过最初的“高歌猛进”后，近年远洋在上海土地市场上的进账可谓几近空白。

　　资料显示，2010年8月4日，远洋地产旗下项目公司以5.2亿元、13.77亿元接连竞得上海宝山区罗店新镇F1-4和F1-6地块，两幅地块成交楼面价均超过20000元/平方米，成为罗店区域内新单价地王。

　　在此不久之后的2011年1月份，远洋再于罗店新镇和杨行镇各新增一宗地，其中杨行镇地块总价高达31.3亿元。由此可见，远洋布局上海可谓是不惜重金。

　　事实上，远洋进入上海的时候，也正是其在全国攻城掠池之时，先前其已经在各地拿下了不少地王项目。

　　其中，2009年，远洋在北京就以467%的溢价率，改写了当时北京土地市场拿地溢价率最高不曾超过300%的纪录，抢得大兴区亦庄地块。随后，远洋地产再次以40.8亿元单价纪录勇夺“大望京”地块，刷新了当时北京单价地王的最高纪录。

　　但强势进驻上海之后，远洋在接下来的几年沉寂不少，在土地市场上也几近空白。官网显示，截至今年6月，远洋于上海的在售项目仅浦东的万和四季。

　　因此，在逐步退出三四线城市、确立一二线城市发展方向后，远洋亟需在上海启动新一轮的扩张引擎。上述内部人士也对观点地产新媒体指出，从去年开始，远洋就一直希望在上海拿地，也参与了很多次公开土地市场的竞拍。

　　然而，在房企回归一二线的大潮中，上海地价高企、地王频出，这对于声称“拿地王不是成熟开发商做的事情”的远洋来说，无疑是设置了更高的门槛，因而参与土拍均未能如愿“截胡”。

　　在公开市场土地难求之后，远洋正借由收购实现其补仓上海的目标，此次通过收购方式获取上海崇明东滩花园13.54%权益，正是事例之一。

　　收购慢行

　　但对于远洋近几年在上海市场的沉寂，业内人士指出，远洋的发展似乎总缺少那么一点机遇——在其高价竞得多个项目之后，楼市在2010年迎来了史上最严厉的调控，远洋多个地王项目陷入去化难题，而在颁布了“沪12条”的上海同样也受到了不小的影响。

　　了解远洋的内部人士对观点地产新媒体表示，远洋彼时在上海的拿地其实有一定的误判，“每次都是高价拿地后，市场就正好进入一个相对的低潮期，所以远洋在上海这几年走过来也是磕磕碰碰的”。

　　今年5月19日，远洋集团旗下盛洋投资的一份公告显示，公司以9.7亿元剥离上海北京等地11个项目，其中就包括了上述提及的远洋早期在上海打造的上海远洋·香奈印象、上海远洋·博堡、远洋鸿郡三个项目。

　　但从远洋近期在上海的举措来看，在公开市场土地难求之后，远洋正借由收购实现其进入上海核心区域的目标，并且由此开始探索城市存量更新改造领域。

　　据悉，远洋地产于4月20日正式完成了上海东海商业中心的收购和物业交割，这是其首次在一线城市核心地块收购商用不动产，也是首次进入上海写字楼市场。

　　据了解，上海东海商业中心总建筑面积约为6.3万平方米，1至4层为商业，5至26层为办公。该项目位于黄浦区延安东路，属上海传统城区的核心人民广场商圈，交通便捷，商业配套也较完善，周边还有10多家商场、40余栋写字楼，有100余家企业落户于此，金融商务氛围浓厚。

　　此外，8月12日远洋集团于官微公布，日前，远洋集团通过法律拍卖形式，获取上海科恩国际中心项目，现已获得法律裁定书，确认产权关系转移。据称，该项目原为中国华融旗下不良资产处置项目，也是远洋集团与中国华融在战略合作协议签订后的首次成功合作。

　　远洋集团指出，当前，与住宅产品用地资源状况趋同，一线核心城市、核心地段的写字楼物业用地已经相当紧缺，未来的重心将从单纯的增量开发，逐步转向城市更新为主要方式的存量改造。

　　但上述内部人士也指出，过于保守和决策时间过长，也导致远洋错过很多机会。

　　“比如上海万科接手上置的那个绿洲雅宾利项目，其实远洋比万科还要早接触，但万科从接触到谈判下来只用了一个星期的时间，这对于远洋来说绝对是不可能实现的，所以说远洋的保守也让他们错过很多机会。”