高新区浒关通浒路地块实探：泾渭分明的城乡结合部

　　2016年12月31日，苏州主城区共挂牌14宗地，包含7宗住宅用地，其中苏地2016-WG-81号地块位于高新区浒关镇，由于近年来高新区房地产市场发展如火如荼，狮山和浒关开发区因为商贸商业发达，所推出的地块自然备受关注。

　　81号通浒路地块基本信息

　　苏地2016-WG-81号地块位于高新区通浒路北、312国道绿化地东，地块面积约92435.3㎡，容积率2.2，可建面积约13.3万方，土地用途为城镇住宅用地，地块起总价23.75亿元，起拍楼面价11680元/㎡

　　另外，该地块市场指导总价为27.38亿元，网上中止价格34.22亿元，该地块的市场指导价为13462元/㎡，网上竞价中止楼面价为16828元/㎡，一次性报价楼面价区间16828-18174元/㎡。

　　通浒路地块实景图

　　据房掌柜实地探访，81号地块形态方正规整，地表平整，但杂草丛生且内部残留较多建筑垃圾，中部被北津路穿过，目前正在修建围墙将地块与虎疁路和基本完工的通浒路隔开，稍作休整可直接使用。地块东边较多破败的待拆迁房屋，南边为正在施工工地，北边为安置房小区浒墅人家。

　　从区位上看，该地块紧邻312国道，通过国道往南连接中环快速路，可通往主城区中心区域。地块紧邻的真武路、虎疁路、通浒路等主干道修葺一新，路面宽敞整洁。

　　该地块整体情况与通安镇真北路地块临近，情况整体相仿。中原地产分析师赵寿鹏表示，此地块定位刚需，周边配套档次不高，交通方面部分尚在修建中，未来或许可期。

　　配套尚在完善中 泾渭分明的“城乡结合部”

　　房掌柜根据地块信息，从城区乘坐公交车在北津路西站下车即到，同时在地块周边还有浒墅关开发区客运站。另外，地块距离有轨电车2号线(虎疁路站和建通桥站)1000米内，预计2017年通车，有轨电车可谓是高新区辨识度极高的一种交通配套，交通网络规划科学完备，因此开通后交通又将进一步的完善带来更多的便利，但是目前周边居住氛围和环境尚待改善。

　　一街之隔的泾渭分明

　　教育配套方面周边现有高新区文星小学、苏州高新区第五初级中学、高新区文星幼儿园、浒墅关中学、浒墅关中心小学等，教育配套相对完善，均为新建新型学校;医疗配套有苏州市第七人民医院以及相应社区诊所等。

　　地块东北仅隔一路之遥的高新区文星小学，是苏州浒墅关经济技术开发区所属全日制公办小学。办学规模为八轨48个教学班，于2015年正式成立并对外招生。

　　地块2公里范围内商业有兴贤商业广场、大润发、华通商业广场等，板块内还有永旺、宜家等商业配套，基本能满足日常生活购物需求，但算不上便利。　

　　大白荡城市生态公园效果图

　　周边自然生态资源相当丰富，阳山温泉度假山庄、青年公园、大阳山国家森林公园、大阳山植物园景区、大白荡城市生态公园等天然氧吧环绕。

　　当然，地块也存在一定劣势，地块北面紧邻312国道和高架桥，往来车辆或将对居住环境有噪音影响;东面、南面扬尘较大，短期内难以解决。

　　整体房价呈平稳势态 未来市场竞争激烈

　　据房掌柜了解，81号地块周边安置房小区环绕，有浒墅人家、阳山花苑、华通花园以及红叶花园等;住宅项目有正荣悦岚山、弘阳上水、金辉浅湾雅苑、南山柠檬花园-柠府、恒基旭辉城、中吴红玺御园等，基本以供应刚需型房源为主。

　　2016年下半年正荣悦岚山最新的备案价区间在8000—20000元/㎡左右，多数房源价格是在13000元/㎡左右，最低备案价仅8121.92元/㎡，目前房源充足。弘阳上水项目目前均价16500元/㎡，房源充足;恒基旭辉城均价20000元/㎡，房源较充足。

　　地价方面，板块内最新地价为18750元/㎡。2016年9月23日，弘阳地产以13.41亿元竞得高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南地块(距离通浒路北地块仅1.3公里)，溢价率62.6%，成交楼面价18750元/㎡。据不完全统计，2016年该板块及周边出让有8宗地块，未来将陆续面市，再加上老盘的陆续推新和价格优势，市场可能出现激烈的竞争。　

　　2016年苏州房价走势图

　　据房掌柜了解，在2015年土拍前，浒墅关板块的金辉浅湾雅苑均价是9500元/㎡，恒基旭辉城9800元/㎡，南山柠檬城9500元/㎡，这基本是2015年底浒墅关板块均价。2016年新入入市楼盘均价达到16500-17000元/㎡，金辉浅湾雅苑售罄后二手房均价16000元/㎡，恒基旭辉城在售房源则达到了20000元/㎡。南山柠檬花园均价从年初的7800元/㎡到19000元/㎡，下半年单个项目、板块均价、区域均价、苏州市场整体均价基本保持稳定。

　　好地研究院研究员朱伟认为，该区域目前上市的地块主要定位刚需产品为主，满足刚需的高性价比、高品质产品更容易受到市场的认可。

　　对于地块项目未来的发展，中原地产分析师赵寿鹏认为，未来随着地铁9号线和有轨2号线通车，浒关镇将加强与通安镇的联动效应，同时和姑苏区、新区等其他板块也会联系得更加紧密，同时交通规划的优化可以带动区位板块价值的提升。

　　赵寿鹏指出，该区域目前热度较低，地块未来还可能面临来自周边板块项目的竞争压力。