一线楼市限购不断收紧 业内称信贷才是关键因素

北上广深进入“认房又认贷”时代后，3月24日，央行营管部联合北京相关部门发布的《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，又将北京楼市调控带入新高度：离婚也不用了。

这波调控能给火爆的楼市降温几成？早在去年国庆期间，就有20个热点城市相继出台调控措施，而今年3月以来部分热点城市又进一步加码调控。但调控效果尚需观察，比如深圳上海，调控一年来，市场信贷一直没有收紧，虽然遏制住了房价暴涨，但价格并没有明显松动，深圳的房价只比去年10月前高峰期下滑10%左右。

“信贷不收紧，市场流动性保持宽松，房价就难言下跌，但近期从北京收紧信贷来看，资金有全面收紧的趋势，加上银行之间拆借利率提高，房贷利率上调是迟早的事。”中原地产首席分析师张大伟分析说。

烫手的价格

“最近市场成交量又在回暖，主要是刚需和改善型需求观望了一段时间后，发现房价没有降多少，两会开完后政策也没有加码，就等不及了。”前海中原地产置业顾问小李告诉记者，现在市场的小户型和急于出售的大户型笋盘比较好卖。

如龙华的绿景香颂89平米，去年7月的签约价格是479万元，单价53718元/平米，而今年3月成交价格是425万元，单价47662元/平米。布吉的英郡年华82平米小四房，去年12月底的签约价是487万元，单价57716元/平米，今年3月的成交价是435万元，单价51786元/平米。

深圳是本轮上涨周期最先启动上涨也是最先调控的城市，2016年3月25日，二套房首付改四成，非深户社保年限1改3。

记者当时踩盘发现，政策出来后，市场迅速冷却，一些投资客和换房客迅速降价甩卖，但很快市场又恢复平静，由于豪宅产品的热卖，根据深圳房地产信息网的监测，2016年深圳新房住宅的成交均价为53454元/平米，较2015年（33426元/平米）大涨59.9%，成交量同比下滑四成。直到去年国庆期间第二轮调控新政的出台，市场价格才开始调整。

深圳前海、龙华、坂田的中介均告诉记者，目前的市场价格相比去年6-9月的高峰期下调了10%，近期正常波动，没有明显变化。

而上海也在去年3月26日开启调控，二套房首付五成，社保年限2改5，但仍坚持认房不认贷原则。

据上海业内人士告诉记者，上海从2015年12月开始暴涨，到2016年6月房价翻倍，一直到去年11月28日，上海加码调控，首套首付上调3.5成，二套上调到7成，认房又认贷，市场才开始平息，从12月份开始，房子变得难卖起来，但至今也没有明显降幅。

上海今年1-2月商品房销售面积190.06万平米，下降30.8%。其中，住宅销售面积142.78万平米，下降37.1%。而上海房价已经连续两个月环比下降。

上海二手房指数办公室监控显示，2月份全市普通住宅成交占比72.85%，而低总价的300万元以内房源成交占比68.67%，客户带看量回升一二成，但并不表明购房意愿迫切；而一些业主让价幅度收窄，供需双方博弈加大。

信贷不收紧房价难下降

“我们同事已经准备组团去长沙炒房。”湖南衡阳的一位职员告诉记者，长沙的政策不严，大家对房价上涨预期依然较为强烈。

近期调控较为严格的当属北京，最近北京楼市信贷政策继续收紧，多家银行在执行317调控的基础上，首套房按揭利率折扣减少，从过去的9折再减少到95折。且规定离婚一年内购房算二套信贷，房本3个月内不得抵押，这些政策正在逐渐封堵过去2年的市场漏洞，假离婚获得首套房资格、购房后抵押贷款。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这代表了在利率折扣减少后的继续收紧，而且全面打击了过去的部分灰色信贷，银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓是常态。现在大部分银行已经需要排队放款，这对北京市场主流的连环单造成非常大的违约风险，也基本杜绝了很多灰色交易。这些历史上首次出现的信贷收紧政策，表明了北京房地产调控的严厉程度超过预期。

但从过去多年的调控经验和去年以来的调控效果都表明，限购限贷从严只能遏制暴涨，而货币松紧，才是决定房价涨跌的关键因素。

深圳家家顺负责按揭的人士告诉记者，深圳的房贷利率仅从85折提高到9折，银行资金对房地产贷款还是很热衷，放款速度也很快，并没有感觉到收紧。

“由于经济低迷，流动性还是很宽松，钱自然就流进了房地产。”深圳一位国有银行人士称，这么多投资资金蜂拥而入，赌的就是房价大跌会救市。

深圳房地产研究中心主任王锋认为，预计2017年上半年，深圳新房和二手房平均价格将下降5%左右。

“影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，资金的全面收紧可能性已经出现。包括各种理财的收益率都在上升，这导致房地产投资需求减弱。”张大伟称，判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格。在3·17北京房地产调控政策后，可以预期的是成交量还将有30%以上的跌幅空间，而房价的跌幅将很快会出现。