西南证券：板块观望情绪浓 关注租售同权等政策预期

　　黄金周假期备案影响渐消，新房、二手房成交整体热度回升。根据我们跟踪的60样本城市来看，2017年第41周新房绝对成交水平为1125套（均值概念），环比上升87%，相比2016年周均1487套减少了24%，略低于过去五年周平均成交套数1166套。我们跟踪的60个样本城市中，一线、调控二三线、重点二三线、其他分别环比上升292%、76%、56%、101%，市场热度显着上升。我们跟踪的14样本城市成交均值为721套，环比上涨279%、同比下滑68%、年初累计同比减少24%。

　　十九大在即，短期内板块观望情绪浓厚。上周申万房地产板块整体上涨0.58%，同期沪深300上涨2.20%，跑输大盘，在申万28个子行业中表现不佳，成交量647.8亿元，环比下跌20%。上周市北高新受益租售同权概念的持续催化影响表现亮眼，周涨幅达10.1%，此外珠江控股和海航创新表现优异，周涨幅分别为9.5%、7.1%。

　　调控政策持续接力，香港政府改化土地用途。继上周石家庄、贵阳、桂林、北海、宁波等市调控政策接力落地后，昆明、福建、三亚等地继续跟进。昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。福建对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。在三亚，非本省户籍居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。香港政府找到有210幅土地可以改划用途，预料能于未来6至7年提供31万个单位。

　　龙头房企9月销售数据持续超预期，龙头市占率提升逻辑再次印证。根据克尔瑞公布的最新销售数据，融创、万科、龙湖、保利、招商等龙头房企9月单月销售数据持续超市场预期，同比增幅分别达218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%，二线蓝筹旭辉、新城、世茂、华润9月销售金额同比增幅分别达59.9%、55.4%、58.1%、52.0%。

　　十九大临近板块以观望为主，前期多城限售导致板块调整并提供绝佳建仓时期，重点关注长效机制、租售同权和REITs等政策催化剂以及龙头销售增速与行业销售增速剪刀差对市占率提升逻辑的印证。推荐低估值蓝筹金地集团、文旅地产龙头华侨城A、销售放量二线蓝筹蓝光发展、国企改革小市值标的天健集团以及受益长租公寓概念的世联行，建议关注陆家嘴、保利地产、华发股份、南山控股、南国置业。

　　风险提示：信贷政策进一步趋紧、限售政策不断加码等。