不到一个月 只求“活下去”的万科 正在模仿融创收购拿地

日前，嘉凯城（000918.SZ）公告称，公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包，杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得上述资产项目包。

  根据公开资料，杭州锦蓝置业公司成立日期2018年2月5日，注册资本1000万元，穿透股权结构后发现，该公司最终的实际控制人为万科系相关的公司，为万科企业股份持股40%，横琴中长胜启航投资中心持股60%的中航万科。

  第一财经记者注意到，这是继收购华夏幸福及海航部分项目后，万科在近一个月来的第三次并购。

  11月6日晚间，海航基础（600515.SH）公告称，公司子公司海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司拟与北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(有限合伙)签订《股权转让协议》，出售其所持有的广东兴华实业有限公司100%的股权，转让价款约10.35 亿元。加上一笔5.47亿元的原股东贷款之后，万科在此次收购中需要支付约15.82亿元。

  公开资料显示，广东兴华实业的主要资产，为位于广州机场路33号的中央海航酒店广场项目。该项目总建筑面积17.7万平方米，是一个集写字楼、酒店、公寓及商业于一体的综合体项目。

  此外，万科还通过股权收购模式，进一步布局了环京。万科通过收购华夏幸福(600340.SH)5家项目公司部分股权.

  10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多间全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

  而从被收购项目的企业情况来看，无论是嘉凯城、华夏幸福还是海航，在财务和资金上均出现程度不等的紧张状态，对资金的渴求度高，因此这些公司资产出售的价格均处于市场低位。

  对于万科而言，显然也在模仿三年前的融创和恒大，通过并购进行规模扩张。目前看来，公开市场拿地无法降低土地成本，四季度开始很多房企资金紧张，并购市场开始活跃，有更多价格相对低的优质项目入市，像万科这样的大公司正在悄然寻找猎物。

  不过，从新增土地储备看，万科的土地扩张依旧慢于自己的行业排名。据克而瑞2018年1-10月房企新增货值榜单，万科前十个月新增土地货值5468亿元，位列行业第四名。同期，万科的销售排名位于行业第三。

  一般而言，房企的土地储备将决定未来的规模占位，而以融创为代表的房企，在过去一轮市场增长中正是通过并购快速扩张来赢得市场地位。

  随着房地产市场的调整，不少前期扩张过度的公司已然开始面临资金压力，从而为并购提供新的市场机会。万科近期的几笔收购显示，该集团正试图通过这样的方式增加土地储备厚度。

  数据显示，1-9 月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额为4315.5亿元，同比均增长8.9%。

  第三季度，该集团实现销售面积866.7万平方米，销售金额为1268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%；而前两个季度，其销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%。对比可发现，万科第三季度的销售面积增速与前两季度保持一致，但销售金额有所下滑。

  同时，光大证券监测数据显示，今年前九月，碧桂园销售金额累计同比增长38%，中国恒大累计同比增长22%，融创中国累计同比增长56%，保利发展累计同比增长46%，中国海外发展累计同比增长23%，新城控股累计同比增长113%，龙湖地产累计同比增长16%，华润置地累计同比增长36%，招商蛇口累计同比增长49%，万科1~9月累计销售金额增速约为9%。

  这在一定层面上显示出，万科在下半年的市场旺季中出现了的销售疲软之态，压力悄然出现。因而，该集团曾在内部会议上大肆渲染“活下去”的论调，曾引发行业内外一致关注。

  种种迹象显示，销售增速慢于同行，规模扩张需求依旧存在，万科急需寻找突破点，而并购对于万科而言，或许只是刚刚开始。