房企需换赛道竞争 保利地产拟分拆保利物业赴港上市

　　各大房企在分拆物业板块上市时，给出的理由大抵相似：能够提升物业板块竞争力，从而为业主提供更优服务。不过在严跃进看来，在房地产行业集中度不断提升的背景下，分拆物业板块上市，借助资本市场打开融资渠道，能够帮助企业形成更好的融资条件。

　　严跃进称，分拆上市往往包含两层含义：一是通过分拆实现专业化运作，体现物业企业独立运作的导向;二是通过上市，使物业板块形成更好的融资态势。

　　“在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下，房地产市场发生了微妙的变化，逐渐从原来的增量市场向存量市场转换，从住宅开发向运营业务过渡，房企需要换赛道竞争。” 严跃进说道。

　　对于拆分上市对物业板块估值起到的帮助，曾有市场人士分析称，物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性且现金流不会因楼市调控而产生较大波动，因此可以支撑起更高估值。

　　然而事实的确如此吗?从资本市场表现来看，物业股在2018上半年崛起，大有逆市暴涨之势。然而仅仅到了下半年便“换了人间”，去年8月至年底，物业股平均下跌26%，部分个股跌幅甚至超过50%。

　　此外，物管公司往往对母公司有较大依赖。以碧桂园集团的物业板块碧桂园服务为例，其最新财报显示，截至2018年6月底，收入来源中来自碧桂园集团开发物业的比重为90.8%。除此之外，彩生活、绿城服务、中海物业的前述比重也多在70%以上。

　　曾有业内人士提出，物业行业规模扩张方面存在天花板，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华就曾表示出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。

　　未来物业管理的天花板在哪里、规模体量又将如何?

　　中国指数研究院数据显示，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。国海证券研报称，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

　　(房掌柜整理自同花顺财经、中新经纬、界面新闻)