九月首周成交量降幅明显 近期市场供应谨慎放量

        政经要闻      

           房价过快上涨中央关注七大城市被住建部约谈

　　由于房价涨度过快，8月下旬，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，以了解当前房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策，并指出，各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。从国家统计局7月数据来看，除一线城市外，上涨城市较高的有：郑州同比上涨12%，南京同比上涨12 .8%，厦门上涨13.9%，福州上涨10.9%，沈阳上涨10 .6%，长沙上涨9 .4%，太原上涨9.1%。上述7个城市极有可能是此次被约谈对象。

　　  观点：供应减少，成交金额却增加，进一步说明房价、地价虚高。增加普通商品房及用地供给才是解决房价高企的根本手段。行政调控手段只能解地方一时之难，长期看并不会有多大抑制作用。

　　农村集体建设用地所有权确权或年内完成

　　农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。在11月召开的十八届三中全会之后，土地制度改革有望得到进一步推进，但可能不会突破现有法律框架。未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点范围。其中，一些东部城市可能会被纳入试点。“扩大试点”有可能成为土地制度改革突破口，进而带动制度破局。

　　观点：土地改革，可以实现集体土地的流转，将产生土地增值收益和相关流转税费收入，为城镇化提供资金来源;同时，只有通过宅基地的流转，让农村人口获取土地增值收益，才能提高农村人口的购买力，使得农村人口可以进城，农民变市民。从这个角度看，在未来城镇化发展的要求下，土地改革可能进一步深化，而土改概念股的发酵时间也可能被拉长。

　　行走苏州湾：新产业苏州太湖新城的"发动机"

　　吴江太湖新城核心区，未来这里将成为一片充满活力的总部经济区，苏州经济转型升级的样板区，作为苏州新的城市增长极，总部经济将是吴江太湖新城最主要的经济业态之一。同时太湖新城建设第一个商业项目——苏州湾美食新天地，将高端商务云集，打造苏州南部商务中心。

　　太湖新城吴江片将以度假区为依托，推动传统观光型旅游向度假旅游转型。度假区将在3年内完成“百里慢行系统”与“黄金湖岸”建设，与太湖绿洲、太湖渔湾串联成线，形成百里风光带，力争到“十二五”期末，年旅游业总收入突破15亿元，全力促进就业富民。

　　观点：此次规划未来将给太湖片区带来极大的经济支撑，随着总部经济的发展，将成为城市集聚高端资源要素、推动产业结构升级、提高城市综合竞争力的一大法宝。

　　发改委酝酿投资核准制度改革拟实行网上审批

　　发改委正在按照国务院新一轮机构改革的部署，修订《政府核准的投资项目目录》，对投资项目审批、核准、备案管理办法进行重大改革。按照新的核准办法，作为项目核准的前置条件、长期以来让企业和地方政府饱受其苦的“路条”审批，可望取消。改革后，国家发改委将更加重视产业规划的指导作用，并计划实行网上公开限时审批，提高效率，压缩权力寻租的空间。

　　观点：为规避前期工作的风险，地方政府或企业认为“路条”成为决定项目生死的第一道许可。跑“路条”成了地方上项目的头等大事，进京做工作、汇报衔接成为常态。由于核准制需要各种支持性文件、协议和大量前期工作，比审批要求更复杂、风险更大。为跑‘路条’，害得企业和地方政府苦不堪言。由此改革的必要性愈来愈明显，审批也力争每个环节都做到公开透明。

　　土地市场

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第9号

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-62号地块为市政府建造的市保障性住房(定销商品房)项目，为确保工程如期完成，地块受让人须符合以下条件：

　　(一)在苏州市区已注册的二级以上(含二级)资质的房地产开发企业;

　　(二)在苏州市区近五年已累计开发建筑面积8万平方米以上;

　　(三)有意受让上述地块者报名时须提供相应证明材料。

　　挂牌时间： 2013年9月24日上午9点起至2013年10月9日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年10月10日下午1点30分

　　13年04号：国有建设用地使用权出让结果公告

　　9月5日竞拍， 本次挂牌2宗地块，出让总面积30万方，揽金47.25亿。

　　2宗地块均位于园区老双湖稀缺位置——苏州富人区，周边项目主要是仁恒海和院、仁恒观棠、九龙仓国宾1号、绿城御园等。地块紧邻金鸡湖大酒店、凯宾斯基酒店，高端配套齐聚。

　　6号地块世茂豪掷24.15亿竞得，楼面价15,011元/平方米，溢价率74.24%，预计未来打造豪宅项目。

　　7号地块世茂豪掷23.1亿竞得，楼面单价15,151元/平方米，成为当地的单价高价地，预计未来打造豪宅项目。

　　苏州市2013年经营性用地第7号公告土地挂牌出让成交情况表

　　9月4日竞拍， 本次挂牌10宗地块，出让总面积65万方，揽金26.45亿，其中，相城区5宗;姑苏区5宗。

　　苏地2013-G-61号地块为市政府建造的市保障性住房(定销商品房)项目，地块结算价为9,000元/㎡;苏地2013-G-62地块暂缓出让;

　　苏地2013-G-63号(平江新城42号地块)和苏地2013-G-64号(平江新城43号地块)两块地块临近火车站商圈和万达商圈，临近姑苏区政府，是平江新城核心区域，未来发展潜力巨大，这两块地块周边配套也相对完善。由于容积率2.5-2.8的限制，预计未来规划建设高层住宅，而商业部分预计为社区自带配套;

　　苏地2013-G-70号地块紧邻在建的轻轨4号线安元西路站，从其1.0-2.5的容积率来看，未来或将规划为多种业态的混合型社区。积水姑苏裕沁庭位于此地块南面，康桥溪岸及万科所拿2013-G-40地块也相隔不远，姑苏裕沁庭届时开盘价将达到20,000元/㎡，有这价格作为对比，而此地块目前起拍楼面价3,500元/㎡，此地块卖贵也无可厚非。

　　   新房市场

         NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周成交量降幅明显，供应市场有所升温，约8.29万方新增供应量入市，由于近期供应市场的谨慎放量，新建商品住房呈现供不应求的局面。开盘市场依旧低调，共4盘住宅推新，单盘推量都在百套以内，且小户型房源占比并不突出。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、相城区、高新区、姑苏区。

　　平均单套成交面积为116㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

 

　　成交方面，本周成交环比上周降幅36%，“金九”楼市冷清开局，供应市场持续低迷，开发商的谨慎入市，加重了购房者的观望情绪。虽然正值楼市旺季，购房者却显现出比上半年更为理性的入市态度，价格成为影响出手的决定性因素。吴中区8月入市的两大纯新盘，以超低价格入市，抢抓了一批刚需购房者的心。

　　均价方面，本周住宅成交均价整体较为平稳，价格变化区间在9,000-11,000元/㎡，受吴中区太湖板块、园区青剑湖板块以及新区浒通板块等低价板块楼盘热销影响，苏州市区商品房成交均价继续在10,000元/㎡以下浮动。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为50,152㎡，住宅成交面积为37,377㎡，供求比：1：0.75。本月住宅代表项目阿卡迪亚1.96万方住宅预售;中央景城3.05万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为142㎡。

　　主要成交项目有香堤澜湾(49套)、九龙仓时代上城年华里(22套)、白塘壹号(16套)。香堤澜湾二期8月31日加推小高层38#，均价8,700-8,800。在售23#39#42#43#，户型76、92㎡，均价8,600-8,700左右。另在售联排别墅面积240-310㎡，总价285-500万/套，目前优惠是98折之后再减15万。九龙仓时代上城3期年华里目前在售高层毛坯，均价12,000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，目前总价优惠4万再99折。白塘壹号预计10月加推三期户型88-136㎡共300套左右房源，目前在售一期6#11#17#，户型95㎡110㎡150㎡，折后均价14,500元/㎡。二期面积从108-197㎡不等，其中景观楼栋毛坯21#28#户型面积有170㎡3房和200㎡4房，均价13,000元/㎡;22#37#39#均价13,500元/㎡;23#38#均价12,000元/㎡。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束， 8月出货谨慎的园区，率先加快步调出击9月，本周3盘推新。

　　本周吴中区无住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为106㎡。

　　主要成交项目有花样年别样城(84套)、太湖纯水岸(24套)、新城石湖公馆(22套)。花样年别样城一期已开盘，二期将加推即，价格5,500-5,800元/㎡主要房源面积约85-129㎡，其中85㎡两房两厅一卫、103㎡三房两厅一卫、129㎡三房两厅两卫。太湖纯水岸预计9月还会再加推一批新房源，目前二期现房10#、17#、3#、11#在售，6,000-7,000元/㎡，面积80、88、105㎡。新城石湖公馆8月25日已开盘，开盘当天均价一万二，首次推出26#高层和等多层产品，高层房源全部为非毛坯房源，洋房为毛坯，户型为80-270㎡不等，开盘当天非毛坯高层和花园洋房均价皆为一万二。吴中区成交量减少近半，推新盘去化减缓是主因。销量较为突出的项目集中在环太湖板块和木渎板块，性价比突出的越溪板块和独墅湖板块成交萎缩较为严重。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为112㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(24套)、山湖湾(23套)、旭辉百合宫馆(18套)。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。山湖湾预计9月加推8号楼，53套房源，均价9,200元/㎡，97、125、142㎡三大户型样板间已经公开，在售6、10、11幢剩余房源，主推97-142㎡面积户型;以及3幢01、02单元，5幢02单元，主推104㎡、129㎡面积户型。旭辉百合宫馆二期8月26日已开盘，推出1、2、5、6、7、11号楼，推出的户型有89、115㎡，均价8,300元/㎡，总价69万起，目前一期剩余10套左右。热盘销量的快速萎缩，导致新区成交上涨乏力，区域整体的低迷行情难破。

　　本周相城区预售住宅面积为32,706㎡，住宅成交面积为106,225㎡，供求比：1：0.45。本月住宅代表项目鑫苑鑫城3.27万方住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为117㎡。

　　主要成交项目有水漾花城(20套)、合景峰汇国际(19套)、融侨城(18套)。恒基水漾花城主售二期高层，目前在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡，均价9,500元/㎡，购房96折。合景峰汇国际于8月24日加推高层3#，在售八期1#2#3#5#和6#，主力户型为89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡;八期其他在售房源8#9#10#11#12#13#和14#，户型88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。 8月相城区唯一入市的新盘中惠晨曦怡庭，成交一直未出现爆发，本周也仅成交14套，去化速度相对其他区域新盘较为滞后。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为111㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(30套)、湖山新意(14套)、世茂运河城(13套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。湖山新意在售21#楼和23#楼，23#楼起价11,100元/㎡，21#楼起价11,900元/㎡，户型面积100-128㎡，一次性购房99折优惠，购买车位房价可以优惠20,000元，今年年底清盘。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。五期房源预计2014年底或2015年初交房。姑苏区普通商品房的成交热度再度下降，保障性住房成交占比变化不大。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有九龙仓时代上城(占竞品总量的17%)、九龙仓国宾1号(占竞品总量的13%) .

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有朗诗绿街南岸(占竞品总量的23%)、招商小石城(占竞品总量的15%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的42%)、湖山新意(占竞品总量的21%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有旭辉百合宫馆(占竞品总量的39%)、姑苏公馆(占竞品总量的29%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的26%)、水漾花城(占竞品总量的26%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 21.76万方

　　住宅预售面积 8.29万方

　　占新增预售总量 38%

　　园区住宅预售面积 5.02万方

　　占全市住宅预售总量 61%

　　本周园区、相城区获住宅预售，其他区无新推预售。

　　园区代表项目阿卡迪亚1.96万方住宅预售;中央景城3.05万方住宅预售;

　　相城区代表项目鑫苑鑫城3.27万方住宅预售。

　　NO.6苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年9月苏州市场预计有195个楼盘，其中住宅项目(包括别墅项目)共有156盘推出优惠，较上月减少5个，降幅3%。商业项目共有39盘推出优惠，较上月减少7盘，降幅15%。

　　从区域来看，热门区吴中、园区楼盘在这个九月大胆部署，或加大竞争力或规避竞争从而优惠有增有减。而随着苏州“一城四核”的规划不断落实，相城区部分楼盘也随着市场的需求不断活络起来。吴江区、姑苏区及高新区楼盘更多则选择了按兵不动，除了部分楼盘增大优惠火拼金九之外，其他则坚守阵地，不进亦不退。

　　从市场整体来看，随着9月第一场土地拍卖的落幕，房地产的火热始终有增未减，据不断叠加的土地拍卖价格来看，未来苏州持续矗立起的一幢幢用于住宅或是商业的建筑亦是价格不菲，而对于购房者来说，要的或许不仅仅是打折和优惠