上周苏州开盘市场低调 小户型房源占比较为突出

　　政经要闻

　　以房养老明年全国推广媒体称京沪试行均告失败

　　《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。而中国将以何种方式实现“以房养老”，则在前天出台的《意见》中才得以明确。《意见》指出：以住房反向抵押的办法试点“以房养老”，这种方式又称为房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　观点：在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式，但我国现有“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。

　　高价地潮蔓延至二线城市房企称政府应感谢开发商

　　上周，越秀地产以90.1亿元的总价拿下武汉精武路地块，成为武汉总价、单价“双料高价地”，本周三(9月18日)，天津“准高价地”、起始价高达91.8亿元的南开天拖地块也将出让。在此之前，杭州、苏州、厦门等二线城市的地价纪录均已被刷新。目前最看好的一线城市以及二线城市的前十名(又称“1.5线城市”)，在三四线城市出现泡沫时，这些城市则成为兵家必争之地。

　　观点：上半年以来，高价地基本集中在一线城市，而近期，部分二线城市土地市场表现活跃，包括杭州、武汉、南京等地，“高价地热”大有从一线城市向核心二线城市蔓延的势头。值得一提的是，在房价一路上涨、高价地层出不穷的市场背景下，基准地价也有上调的趋势。自今年5月以来，已经有9个地级市、县级市或区级地方政府已经提高或者正准备提高基准地价。

　　苏州将投资60亿　再建四家新医院

　　省委常委、市委书记蒋宏坤率队调研卫生系统重点建设项目。苏州将投资60亿元，再建四家新医院。一是位于相城区太平街道的市公共医疗中心，总投资11亿元，包含了广济医院和市五院，力争年底前开建;二是科技城医院，总投资12亿元计划年内开工，2016年竣工投用;三是位于金阊新城中心位置的姑苏医院(暂名)，投资估算超过6亿元;四是独墅湖医院(暂名)，项目投资估算21亿元，计划在明年初开工，2016年底完成一期工程。

　　观点：规划在内的四家医院属惠民工程，分别填补了相城区元和板块、科技城板块、金阊新城板块、独墅湖板块的区域医疗配套，截至2016年竣工使用，区域配套将日益成熟，板块价值也将升温。

　　试水再融资房企增至30家 开闸信号渐次明晰

　　9月12日，因重大事项停牌一周的中弘股份发布公告称，公司拟3.95元/股的价格向不超十名特定对象非公开发行不超7.59亿股股票，募集资金约30亿元，计划全部投入海南如意岛旅游度假开发项目(一期)。这也是近2个月以来，第30家抛出再融资方案的A股上市公司，计划融资总额超过了660亿元。

　　观点：上周证监会已正式致函沪深两大交易所，就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求，被业内认为是房企再融资正式开闸的一个重要信号。而随着房企再融资开闸的日益临近，上市房企也开始在土地市场上更为频繁的拿地。

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周成交量增幅明显，供应市场有所升温，约25万方新增供应量入市，由于近期供应市场的集中放量，新建商品住房呈现供大于求的局面。开盘市场依旧低调，共2盘住宅推新，单盘推量在三百套左右，且小户型房源占比较为突出。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、姑苏区、园区、相城区、高新区。

　　平均单套成交面积为111㎡，本周苏州市场刚需需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周增幅25%，“金九”楼市逐步升温，供应市场放量上市，纯新盘集中亮相，本周成交量呈小幅上升。与前一周相比，本周刚需房源成交占比有所上升。从七日成交曲线来看，本周成交曲线稳中有降，前四日成交均高调突破200套，后三天成交开始回落，好在跌幅不大，使得“金九”楼市出现转机，成交进入上行通道。

　　均价方面，本周住宅成交均价出现走低行情，价格变化区间在8,000-10,000元/㎡，上周保障性住房集中释放，大大拉低了住宅成交均价，而吴中区低价楼盘的热销对全市成交均价影响也较大，使上周整体成交价格处于低位。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为102,276㎡，住宅成交面积为37,110㎡，供求比：1：0.36。本月住宅代表项目香堤澜湾3.28万方住宅预售;雅戈尔太阳城4.1万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为135㎡。

　　主要成交项目有雅戈尔太阳城(21套)、阿卡迪亚(20套)、九龙仓时代上城(20套)。太阳城天邑在售13-16号楼目前还剩约100套左右，价格11,500元/㎡左右，暂无优惠。阿卡迪亚在售三期双层小叠拼还剩三四十套，主力面积133-145㎡，总价160-210万/套;二期叠加面积200-270㎡，总价230-360万/套，目前购房总价减5万;一期合院面积250-280㎡(地上)，价格400-600万/套，总价优惠10万;独栋面积400㎡左右，价格1,000-1,500万/套，总价优惠20万。九龙仓时代上城3期年华里在售高层毛坯均价12,000元/㎡，目前总价优惠2万再99折，还有二、三十套房源，位于18#20#22#23#25#26#，户型面积100㎡、120㎡、140㎡。预计2013年9月中下旬加推21#120套高层房源。 园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束， 8月出货谨慎的园区，率先加快步调出击9月，本周3盘推新。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为110㎡。

　　主要成交项目有招商小石城(25套)、新城香溢澜桥(22套)、朗诗绿街南岸(16套)。小石城在售主要集中在7期，面积97-149㎡，9,000-9,500元/㎡之间，97㎡户型1万抵2%，137及以上房源2万抵3%。新城香溢澜桥在售高层18#、11#、20#、12#、21#，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层房源3#、6#、9#在售，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡。预约优惠：一万抵三万。教师节特惠5,000元/套。朗诗绿街南岸在售7栋(2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#)房源，面积84-117㎡，价格12,000元/㎡。优惠：1、团购1.2万抵3万;2、7天准时签约享5,000元/套优惠;3、首付50%享5,000元/套优惠，全额付款享23,888元/套优惠;吴中区成交量激增，老盘抛售推新。销量较为突出的项目集中在越溪和木渎板块。

　　本周吴中区预售住宅面积为53,568㎡，住宅成交面积为69,793㎡，供求比：1：1.3。本月住宅代表项目香滨一号3.6万方住宅预售;瑞福花园1.5万方住宅预售。

　　本周高新区预售住宅面积为35,462㎡，住宅成交面积为10,250㎡，供求比：1：0.28。本月住宅代表项目金科天籁城3.5万方住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为120㎡。

　　主要成交项目有旭辉百合宫馆(12套)、永新秀郡(6套)、姑苏公馆(4套) 。旭辉百合宫馆二期在售1、2、5、6、7号楼，均价8,300元/㎡，总价70万-76万;预计10月加推3、4、8、11号楼，户型面积89-115㎡，共计约250套左右。永新秀郡具体优惠现场谈。在售17#、23#、24#、25#、26#、27#高层、小高层，户型面积88-180㎡，均价8,800元/㎡。别墅户型210-380㎡，均价10,000-11,000元/㎡左右。姑苏公馆在售二期非毛坯公寓15#、17#、18#、20#，主力户型190㎡，均价18,000元/㎡，预计9月加推2期16#楼，主力面积190㎡，预计均价19,000—20,000元/㎡，优惠3万抵75万。另在售别墅面积360-390㎡，总价800万/套左右，详询售楼处。热盘销量的快速萎缩，导致新区成交上涨乏力，区域整体的低迷行情难破。

　　本周相城区预售住宅面积为58,283㎡，住宅成交面积为15,932㎡，供求比：1：0.27。本月住宅代表项目康桥溪岸1.03万方住宅预售，万宇名都花园4.79万方住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为126㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(21套)、水漾花城(8套)、融侨城(7套) 。合景峰汇国际八期高层在售，主力1#2#3#5#和6#，户型89-105㎡，均价10,000-10,500元/㎡ 。其他在售8#9#10#11#12#13#和14#户型88-132㎡ 。整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。目前所剩不多，98折优惠。恒基水漾花城均价9,500元/㎡ ，在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡ ，购房96折。融侨城预计9月21日加推47#楼，户型99-130㎡价格待定。目前主推30#、35#、36#、43#和47#楼，户型93-155㎡不等，均价9,500-12,000元/㎡，买150㎡得190㎡ 。117㎡送38㎡超值优惠。相城区9月至今成交一直未出现爆发，区域重点楼盘也零星成交，去化速度相对其他区域新盘较为滞后。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为85㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(19套)、世茂运河城(15套)、湖山新意(8套)。中海御景湾在售4号楼高层，面积90㎡，均价9,400元/㎡，2015年6月交房。小户型最高优惠28,000元，大户型最高优惠30,000元。另在售二期7#小高层、6#、11#高层88㎡-140㎡房源及一期18#、23#130㎡、140㎡保留房源;高层均价9,200元/㎡，小高层10,500元/㎡。世茂运河城五期瀚河图在售1#、2#、3#、5#、6#、7#高层房源，均价12,000元/㎡，面积88-138㎡，剩余不到一百套。预计9月底加推五期22#、23#楼新房源，面积89--170㎡不等，价格预计13,000—13,500元/㎡。湖山新意在售21#、23#，23#11,100元/㎡起，21#11,900元/㎡起，面积100-128㎡，一次性购房99折优惠，购买车位房价可优惠20,000元。姑苏区普通商品房的成交热度再度下降，保障性住房成交占比较大。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有雅戈尔太阳城(占竞品总量的14%)、九龙仓时代上城、阿卡迪亚(占竞品总量的13%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的24%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的21%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的31%)、世茂运河城(占竞品总量的25%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有旭辉百合宫馆(占竞品总量的41%)、永新秀郡(占竞品总量的20%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有合景峰汇国际(占竞品总量的40%)、水漾花城(占竞品总量的15%)。 

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 24.95万方

　　住宅预售面积 23.64万方

　　占新增预售总量 94%

　　园区住宅预售面积 10.22万方

　　占全市住宅预售总量 43%

　　本周园区、吴中区、高新区、相城区获住宅预售，其他区无新推预售。

　　园区代表项目香堤澜湾3.28万方住宅预售;雅戈尔太阳城4.1万方住宅预售;

　　吴中区代表项目香槟一号3.6万方住宅预售。

　　高新区代表项目金科天籁城3.54万方住宅预售。

　　相城区代表项目万宇名都花园4.7万方住宅预售;康桥溪岸1.03万方住宅预售

　　NO.6苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年9月苏州市场预计有90个楼盘，其中吴江区共有15盘推出优惠。

　　从区域来看，热门区吴中、园区楼盘在这个九月大胆部署，或加大竞争力或规避竞争从而优惠有增有减。而随着苏州“一城四核”的规划不断落实，吴江区部分楼盘也随着市场的需求不断活络起来。姑苏区、高新区、相城区楼盘更多则选择了按兵不动，除了部分楼盘增大优惠火拼金九之外，其他则坚守阵地，不进亦不退。

　　从市场整体来看，随着9月两场土地拍卖的落幕，苏州高价地频出，房地产的火热始终有增未减。下半年首场金秋房交会成交平平，对于购房者来说，打折和优惠或许未有足够吸引力。