高力：上海甲级写字楼4季度吸纳缓慢 静安空置低

　　2013年上半年预计有5个新项目将会交付。他们分别是招商银行大厦和浦江双辉大厦(均为自用)、华敏帝豪大厦、嘉里中心二期和金虹桥。这些项目将为上海核心商务区甲级写字楼市场带来56万平方米的总供给(或者25万可租赁的有效供给)。

　　从2013年到2015年的三年中，高力国际预计将会有约150万平方米的甲级写字楼供应推向市场，该增量占目前存量的32%。

　　租金分析

　　四季度核心商务区甲级写字楼的平均租金是人民币8.8元/平方米/天，环比增长了1.2%。回顾2012年全年，租金涨幅为7.5%，低于2011年的涨幅15.8%。增幅放缓一方面是由于部分新增供应出现在低租金区域，导致低租金区域的权重增大和租金结构变化;另一方面也反映了整体经济的疲软对写字楼市场的影响。

　　在我们调查的上海79栋甲级写字楼中，约有20%的楼宇出现四季度租金低于三季度租金的现象。这显示出部分租户的谈判立场更加强硬，同时部分业主在免租期和续租条款上也变得更加灵活。

　　尽管市场总体存在挑战性，但依然存在表现较好的区域，这很大程度上是由于该区域写字楼的优良品质。比如静安的租金在四季度继续上涨至10.6元/平方米/天，并继续保持上海最贵写字楼区域的称号。在未来一个季度，如果经济继续疲软，我们认为写字楼品质会成为继续拉大各区表现的关键因素，而楼宇品质相对较低的区域可能出现空置率上升。

　　市价和收益率

　　四季度有数宗整栋成交案例，主要在静安、黄浦两区。尽管本地和国外买家均在市场上搜寻优质并购机会，但本地买家在收购方面更为积极。两个主要的收购案例包括中华企业大厦和绿恒大厦。前者在十月份被国内的一家房地产私募基金高和资本以总价人民币7.9亿元(或单价约32,000 / 平方米)收购。

　　这是一个位于静安区的乙级写字楼。绿恒大厦是位于南外滩一栋较小体量的写字楼，被一主流保险公司以每平方米约人民币75,000的价格收购。按照此价格，该交易更可能是以自用而不是纯投资为目的。

　　中华企业大厦的毛租金收益率约为4%到5%之间。绿恒大厦在交易时处于空置状态，因此我们假设其市场租金为人民币6.5至7.5每平方米每天以及稳定出租率95%的情况下，测算出的毛租金收益率大致在3.0%到3.5%之间。

　　但由于上述两交易并不是典型的以追求租金收益为目的案例，并且上述两楼也不符合高力国际对甲级写字楼的定义，因此四季度租金收益率维持上季度水平5.8%不变。

　　值得注意的是，在今年下半年中国保监会出台了放松保险资金投资房地产限制的政策后，保险公司变得更为活跃。新政策将保险资金投资房地产的比例从之前总资产的10%提高到15%，并辅以详细操作细则。在十二月，由中国三大保险公司之一的太平洋保险参与的竞标组团赢得了黄浦区商办地块，楼板价为人民币36,176每平方米。而绿恒大厦也出售给某内资主流保险公司。我们预计来自保险行业的资金在2013年会更加活跃。