高力：上海甲级写字楼4季度吸纳缓慢 静安空置低

　　次中心商务区甲级写字楼市场

　　四季度在次中心商务区没有新增供给入市，但是次中心区域写字楼的吸纳水平高于核心商务区，这主要是由于其相对较低的租金价格以及新建楼宇品质的提高。同时由于次中心商务区的空置水平较高，对于寻找整栋或者多个连续楼层的租户，次中心区域给予了更多的选择。

　　由于相对较小的写字楼存量，四季度次中心商务区的空置率从上季度的25.6%降为本季度的20.5%。在各次中心商务区中，虹口是吸纳速度最快的区域，这主要是因为其较低的租金水平，政府对相关产业的扶持，以及四川北路和东大名路集聚区逐渐趋于成熟。

　　最近新入市的一些优质楼宇的吸纳较为稳定，比如中信泰富申虹广场、益丰广场和凯德虹口龙之梦。在成交的租赁交易中，比较显着的是顺科国际货运代理公司在中信泰富申虹租赁的2,100平方米的面积。浦东花木板块的出租率达到95%，为各次中心商务区最高的区域。

　　四季度次中心商务区的平均租金是人民币5.2元/平方米/天，和上季度相比增长了2.2%，增速高于核心商务区。2012年全年次中心商务区的租金增长了13.4%，同样超过了核心商务区的涨幅。这一趋势显示出在目前经济形势和公司盈利疲软的大环境下，租户对于租赁空间的要求在增加，并且对租金水平更为敏感。次中心商务区变得越来越具有吸引力，而未来的新增供应预计也会建立在这一优势上。

　　2013年上半年预计会有四个项目交付，分别是闸北区的宝华中心、北外滩的浦江国际金融广场、陆家嘴集团的塘东项目一期，以及位于大连路和周家嘴路口的宝地广场。这四个项目总计会带来约27万平方米的办公面积。同时由于其他次中心区域的项目陆续建成，新江湾城、虹桥枢纽、徐汇滨江以及后世博区域都会成为次中心商务区的一部分。

　　从2013年到2015年，高力国际预计会有约186万平方米的次中心商务区新增供应，这会使得该区域的甲级写字楼存量翻番。

　　市场展望

　　十二月结束的中央经济工作会议再次确认了政府将经济结构调整作为优先目标，可持续增长优先于增长本身。中国社会科学院预计2013的GDP增长率为8.2%，2012年为7.7%。尽管这和过去二十年的高速增长不可同日而语，未来的增长将很大程度来自于结构的调整和第三产业的发展，这会为写字楼市场带来更多的新增需求政府最近发布的服务业十二五规划细则设定了服务业产值的增长目标以及相应从业人员数量增长的目标。历史数据表明服务业的增长和写字楼的需求存在高度相关性，这也意味着在一定程度上这会转化为对写字楼的新增需求。

　　高力国际预测2013年一季度上海甲级写字楼租金水平将保持平稳，而2013年全年的租金涨幅将会在7%左右。这是由于明年一些高品质写字楼的入市和较快吸纳，更重要的是随着经济逐步回升带动的对写字楼需求的增长。由于春节临近，空置率在下一季度仅会微弱下降。尽管空置率随着年中新项目入市会小幅攀升，但我们预计在年底不会超过10%的水平。

　　在投资市场，随着经济的复苏和新政策的生效，我们预计投资市场会变得更加活跃。这些新政策包括外汇管理局于11月份出台的59号文，该文对跨境交易中涉及的外汇购买给予更为宽松和简便的程序。保险资金进入商业地产领域的政策管制放松，也会使得现金充沛、追求稳定收益和长期投资的保险资金更加活跃。由于稳定的回报和相对较小的运营风险，写字楼在各物业类型中依然会受到机构投资者的追捧。国内买家，特别是来自金融行业和 国有背景的公司，会继续在投资市场表现活跃。