高力国际：2012年第四季度上海住宅市场研究报告

　　展望2013年，由于调控依旧，刚需产品或将继续放量成交，上海新建商品住宅成交均价预计将继续维稳。

　　报告要点

　　11月全国70个大中城市超七成房价环比上涨。这也是全国房价连续第六个月环比上涨。

　　截止12月10日，四季度上海新建商品住宅市场呈现出量升价跌的态势。当期成交均价环比上季同期小幅下探7%，至每平方米人民币21,809元。成交均价的下降主要是由于低总价刚需楼盘集中放量成交的拉动。

　　上海住宅用地市场继续延续二季度以来的回暖态势。由于受到前期“以价换量”等利好因素影响，众多品牌房企销售业绩节节攀升，资金压力也大大缓解。四季度，许多资金充裕的开发商纷纷加紧拿地步伐，积极补仓，土地市场上出现了不少高价地成交项目。

　　展望2013年，由于调控依旧，刚需产品或将继续放量成交，上海新建商品住宅成交均价预计将继续维稳。

　　政策回顾

　　11月国家外汇管理局发文，决定改进直接投资外汇管理方式，取消和调整部分直接投资外汇管理行政许可项目。新规的出台能有效精简外商投资审批程序，对吸引外商直接投资产生积极的影响。

　　房地产行业方面，国务院决定下放商品房预售许可审批权，今后设区的市级、县级人民政府房地产管理部门将拥有更大的调节住房新增供应的自主权。

　　四季度全国范围内高价地频现，对此，国土资源部12月发文表示将坚持楼市调控不动摇，严控异常地价。

　　上海方面，为了加强全市保障性安居工程建设力度，市住房保障和房屋管理局表示，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。

　　整体住宅市场

　　四季度上海新建商品住宅市场继续保持回暖态势，市场走势呈现出量升价跌的局面。在首次置业刚需以及改善型需求的有力支撑下，全市成交量继续放量。受此利好影响，一些资金回笼充裕的开发商纷纷削减或取消折扣优惠。对于当前楼市走势，购房者和开发商都普遍认为上海楼市已顺利度过调控以来的“冰点”。

　　截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交量达210万平方米，环比上季同期上涨12%，同比去年更是上升了95%。虽然今年楼市金九银十成色略显不足，但值得注意的是，继6月上海新建商品住宅成交量达100万平方米的高位后，11月成交量再创年内新高，达97.7万平方米。