经纬研究：2012年预期向好稳中有升 房调持续

　　进入2013年，房产调控政策仍将持续，但由于市场对行政性的干预措施已产生了一定的"抗药性"，且供应仍将持续放量，总体市场预期向好，房价或稳中有升，明年楼市将在积极中前行。

　　2012年的楼市，可以说是柳暗花明的一年，年初市场冷到"冰点"，春节期间日均成交仅个位数，创下了历年"最冷春节"，但春节后的3月份，却迎来了"小阳春"，并拉开了市场回暖的序幕。而这种回暖的态势一直持续到了年底，并在年底进一步升温，不仅全市成交量攀至高位，多盘价格也达到了至高点。进入2013年，房产调控政策仍将持续，但由于市场对行政性的干预措施已产生了一定的"抗药性"，且供应仍将持续放量，总体市场预期向好，房价或稳中有升，明年楼市将在积极中前行。

　　一、房产调控稳中求进，配套政策或将市场化

　　保增长要求货币政策或维持不变，信贷政策有望定向宽松

　　12月15日-16日中央经济工作会议指出，明年将"按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。"今年经济增速虽然持续下滑，但随着欧债危机在解决方案上达成一致、发达经济体经济缓慢复苏以及国内以保增长为目的政策刺激下，12月经济已确立企稳的态势，就先行指标PMI而言，在伴随旺季因素出现持续反弹后，作为制造传统淡季的12月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.6%，环比持平，连续3个月位于荣枯分界线(50%)以上，表明制造业市场需求继续回升。但明年经济增长仍存在较多不确定因素，因此本次中央经济工作会议上，将"稳增长"提升到更为重要的位置，意味着中央保增长的决心。

　　而"保增长"的配套措施中，稳健的货币政策仍将持续。从大环境来看，因今年美国从9月开始推行第三轮货币宽松政策(QE3)，明年我国将面临一定程度的输入性通胀及热钱涌入，流动性增强，通胀压力将有所加大，在此背景下还要确保经济企稳回升的态势，因此货币政策预计不会收紧，但也难放松，存款准备金率和存贷款利率或将维持现状。除非有一方打破平衡，货币政策才可能发生微调。至于房地产信贷政策这方面，则可能为扩内需以支撑经济增长，对于房地产合理的购房需求，特别是首置客户的倾斜力度将有所侧重，且有可能以政策、制度等形式进行落实，做到真正的保护刚性需求，并刺激刚性需求的持续释放。而对于房地产开发贷款，估计放松可能性不大。

　　限贷限购政策仍将持续，配套政策或趋市场化

　　对于房地产调控，中央经济工作会议要求"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇"，因此明年限购限贷的调控政策仍将持续，并继续实施差异化的住房信贷、税收政策，坚决抑制投资投机性住房需求。但从近两年的调控成效来看，市场正表现出对行政性手段的"免疫力"，因此，加快制定"房地产调控长效机制"便成为了更为迫切的需要。

　　而一直被行业认定为限购限贷替代政策的房产税，因完整的信息系统缺失等因素影响，目前进一步扩点仍有一定的难度。即使明年真的实现房产税扩点，虽对多次改善型需求有一定制约，但征收税点或不高，预计更多是对客户心理预期的影响，实际成本增加不大。