经纬研究：2012年预期向好稳中有升 房调持续

　　明年只有当房价出现20%或30%的涨幅，中央才有出台更严调控政策的可能性，否则取而代之的将是巩固调控成果的配套政策。而这类型的配套政策，将继续以土地政策为核心和主导，可能出台的政策包括探索新型的土地出让方式、出让的宅地需附带中小套型比例/保障房比例要求等。所谓的新型土地出让方式，即"限地价竞配建"，一方面能够有效的控制高价地的频生及对市场预期的影响，另一方面也是确保保障性住房建设任务的顺利完成;后者则是从土地出让时就初定了项目的产品供应线，既响应"增加中低价位、中小套型普通商品房的供给，同时也确保了保障性住房的供应。从这个角度来看，明年的配套政策将是更多以市场为导向进行调控，并最终发挥其对房地产市场的影响。

　　二、库存高企新货仍将放量，消化压力犹存

　　据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，按照目前的工程进度，若发展商正常推货的话，预计2013年广州十区新推货量将近7.07万套，合计面积约792万㎡，新增供应量或跟今年基本持平。虽然今年以来成交持续攀高，但成交上涨的同时新增供应也在持续放量，因此从当前的市场存量来看，依然处于高位，截止2012年底，十区余货3.73万套，加上新增货量，2013年十区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度，预计一年半左右即可消化完毕，再加上增城、从化约3.34万套的可售货量，明年十区两市总体可售货量达14.14万套，合计面积约1618万㎡。

　　明年市场竞争依然比较严峻，多个区域新货供应将与今年基本持平，而新增供应增幅最为明显的将是荔湾区，预计增幅将近一半。另，值得注意的是，除了黄埔区缺货外，一直属于市中心供应大区的白云，明年新增供应则出现明显减少，而年底大热的南沙，明年也未有大幅的放量，因此明年这三个区或将处于供不应求的状态。

　　从竞争强度来看，明年以供应刚需产品为主、且可售货量较大的板块将面临较大的竞争压力，包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、市桥板块、萝岗的科学城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等，其中除南沙的金洲-区府板块因有重大规划利好支撑价格仍有可能继续攀高外，其他板块的刚需盘采取的定价策略或以谨慎乐观为主，虽以价换量的方式难以再现，但价格大幅上扬的可能性也不大。全新盘方面，天健上城、白鹅潭御景壹号、保利云禧、金沙洲深业项目南天名苑、香柏华府、长隆住宅项目、岭南山畔、南沙创鸿城、锦绣天伦花园或将受到客户的持续关注。

　　三、量稳价微升，刚需盘仍是成交主力

　　明年1、2月份因是传统的淡季，发展商推货不积极，市场以余货为主，成交预计有所回调，但从3月开始，发展商或逐步加快推货节奏，并刺激需求入市，进而带动成交量的回升。目前来看，由于买家恐涨心理的存在，若政策无加码的话，无论是刚需客户还是改善型客户，入市的积极性仍比较高，且随着楼市的向好，部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市，客户构成有望进一步扩大。但与今年相比，不同的是，今年的成交量中有一大部分是之前积累一年多的需求的集中释放，而明年则多是新增的需求，再加上客户结构的扩大化，从这个角度看，成交量也会处于相对高位，而总量上预计将与今年持平，即十区成交量在750万平方米左右(月度成交预计在62.5万平方米)，刚需客户在市场主体中仍占绝对地位，刚需盘依然是成交主力。

　　价格方面，今年年底由于市场的持续升温，多盘价格已攀至该盘开盘以来售价的新高，其中中心区和南沙区在售楼盘价格攀升最为明显。而进入2013年，多数发展商资金回笼理想，降价让利动力普遍不足，而个别功能板块/区域因有规划利好支撑或者兑现，房价也将不断攀升，在此背景下，房价或将高位微涨，但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于，一方面，今年的新增供应量处于高位，只有合理的定价才能保证较快的消化率;另一方面，市场主体依然是以对价格敏感的刚需客户为主，投资投机型客户仍被政策明显打压。综上所述，明年房价预计将有5%-10%的涨幅，而豪宅涨幅或更大，另，考虑到成交结构以及今年年底翘尾因素的影响，明年十区年度网签均价范围将在14500-15500元/㎡。