高力国际：2012年第四季度上海住宅市场研究报告

　　继9月上海新建商品住宅新增供应量达127万平方米高点后，10、11两月冲高回落，分别下滑至63.5万和70.3万平方米。截止12月10日，四季度上海新建商品住宅新增供应量合计达155万平方米，环比上季同期下降21%，同比去年微跌4%。受“以价换量”利好因素影响，不少开发商资金压力大大缓解。由于预期未来房价会继续看涨，四季度许多房企纷纷放慢推盘节奏，一些开发商开始取消折扣优惠，有的甚至小幅提价。

　　四季度瑞安房产有两个值得关注的中高端住宅项目入市。位于杨浦的江湾翰林以及虹口的瑞虹新城璟庭分别于10、12月相继开盘，成交均价分别为每平方米人民币39,000和45,000元。两项目总建面积分别为21.1万和18.6万平方米。此外，位于浦东前滩地区的合生前滩一号也于12月正式开盘，该项目总建面积为10.1万平方米，成交均价为每平方米人民币36,000元。

　　截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交均价为每平方米人民币21,809元，环比上季同期下降约7%，但同比去年仍上涨了1%。成交均价的环比下降主要是由于中小户型刚需楼盘的集中成交。

　　四季度(截止12月10日)，上海新建商品住宅成交金额前十强中，中高端住宅项目占据了7席。其中，瑞安江湾翰林位列第一，共录得成交金额人民币11亿元，万科五玠坊、万科城花新园分列二、三，分别录得人民币7.97亿和7.7亿元。

　　从成交面积前十强来看，中低端住宅项目占据了9席。其中，位于青浦的上海星尚湾名邸位列榜首，总成交面积为43,220平方米，宝山的宝华盛世花园以及闵行的浦江颐城分列二、三，总成交面积分别为38,771和32,200平方米。

　　分环线来看，位于郊区的新建商品住宅成交比重环比上季同期有所上升，而位于市区的比重环比上季同期有所下降，这表明了低总价刚需楼盘的集中放量成交，从而拉低了全市的成交均价。成交均价方面，除了内中环、郊环外区域环比上季同期有所下降外，其余各环线区域都有了不同程度的上升。四季度上海二手房市场表现活跃。截止11月，上海二手房价格已连续6个月环比上扬。同比来看，自去年11月以来，上海二手房价格走势总体表现相对平稳。

　　尘封许久的房企IPO于四季度再次开闸，政府对于房企上市融资的限制开始出现了放松。11月旭辉集团和新城发展控股相继于港交所正式上市，预计将分别募集资金约15亿和21亿港元，部分募集资金所得将用于房企未来土地储备的发展。

　　土地交易市场

　　四季度上海住宅用地市场量价齐升，继续保持回暖态势。受资金面转好，销售业绩攀升利好因素影响，一些资金充裕的品牌房企纷纷加紧拿地步伐，积极补仓，保利、绿地和金地就是其中的代表。

　　四季度(截止12月10日)，上海住宅用地新增供应量为84.4万平方米，和上季同期基本持平，但同比仍上涨37%。同期，受一些优质地块入市和成交的拉动，全市住宅用地总成交量达120万平方米，环比和同比分别上升85%和176%。

　　10月保利地产以总价人民币45亿元夺得徐汇滨江2幅地块，创造了今年以来上海总价高价地第三高，仅次于12月由万科绿地综合体创造的人民币54亿元上海南站商务区总价高价地以及由方兴地产和上港集团联合体创造的人民币57亿元上海海门路55号全国总价高价地。