上周成交小幅下降 供应市场升温小户型占比突出

　　政经要闻

　　地方债规模预计突破20万亿 政府信用评级将启动

　　银监会近期进行的地方债摸底考察中，初步统计表内信贷的规模约为9.7-9.8万亿，来自通道业务的规模约为13-14万亿，地方政府BT代建的规模约为6-7万亿，保守估计总量突破20万亿。目前地方政府的主要融资模式，是通过政府成立的各种融资平台，向金融部门借款或向社会发行企业公司债或项目债。

　　观点：审计署的四级债务审计仅仅只能摸清家底，解决地方债务问题关键还在于地方政府举债约束机制的建立。发展市政债促进地方政府建立正向激励约束机制，受到信用评级、信息披露、市场化定价等市场化约束，是解决城镇化融资问题的一个重要途径。

　　北上广连涨40余月一线城市房租飙升暗藏利益链

　　北京市统计局发布8月居民消费水平数据显示，住房租金环比上涨0.4%，同比上涨4.9%，连续44个月上涨。与此同时，广州市统计局公布的8月数据显示，住房租金连续47个月上涨，深圳更是已连涨50个月。不断上涨的房租，迫使蜗居大城市的“夹心层”人群不停换房，一步步远离城市中心地带，甚至被迫逃离已经打拼多年的北上广。

　　观点：市场化程度较高的租房市场，除租房需求源源不断在支撑租金上涨外，还受房价、地价、中介等相关利益体链条影响。尤其是中介垄断房源放大供需矛盾，哄抬价格是背后一大推手。

　　沿线大型综合体座座而起轨交勾勒商业新蓝图

　　9月21日，轨道交通2号线开始了为期三个多月的“试跑”，今年12月28日将正式试运营;目前，4号线及支线、2号线延伸线正在施工;3号线年底也将正式开工建设;5、6、7号线正在启动报批程序。轨道经济发散性、立体式的特点，正在加速苏城商业格局的转变和升级。一张被条条轨道而勾勒成形的苏城商业新蓝图正日益清晰。

　　观点：“由点及面、由线而串”可以预见，随着更多条轨交的相继开通，将从“一站式消费”到“商圈式消费”、“商业带式消费”不断过渡。轨交“市区网络+郊区放射线+城际延伸线”的构造模式，让市区的商业点得以链接，让郊区消费流的消费需求得到保证，让周边城市的客流、商流极度涌动。

　　银行急刹车房贷全线收紧 “钱荒”或进入第二季

　　在经历过6月“钱荒”之后，“银行季末钱紧”再次挑起了人们脆弱的神经。与之相印证的是，停贷再次回到市场的视线之内。由于额度极其紧张，往常要到年底才逐渐收紧的信贷额度已经从9月下旬开始猛然踩住了急刹车。

　　观点：车房贷的放款收紧将造成开发商销售回款压力及购房者的支付延迟，“银根”趋紧的背后既有周期性原因，也有监管因素和外围市场的影响。面对银行季末流动性压力，央行的态度是，将用更多工具调节银行流动性。

　　土地市场 -供应信息　　

苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告(2013年经营性用地第10号)

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-83号为市政府建造的天赐庄片区保护和利用项目定销商品房，用于天赐庄片区改造项目安置，以上地块起报价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费。

　　挂牌时间： 2013年10月7日上午9点起至2013年10月15日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年10月16日13：30

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周成交量小幅下降，供应市场持续升温，约24万方新增供应量入市，由于近期供应市场的集中放量，新建商品住房呈现供大于求的局面。开盘市场依旧低调，共1盘住宅推新，单盘推量在二百五十套左右，且小户型房源占比较为突出。

　　各区销售套数排名依次为：姑苏区、吴中区、相城区、园区、高新区。

　　平均单套成交面积为110㎡，本周苏州市场刚需需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周降幅5.95%，本周成交曲线跌宕起伏，前三日销量保持“金九”水准，在200套左右正常发挥;9月19日-9月21日，受中秋小长假影响显著，网签量下滑明显，楼市表现不温不火;最让人惊诧的是，节后首日成交突然上涨，突破300套，成功将本周销量与前一周基本追平，并透露九月出现“翘尾”行情的可能。

　　均价方面，本周住宅成交均价区间跨度较大，价格变化区间在8,000-12,000元/㎡，相城区、高新区均价在8,000-9,000元/ ㎡的房源成交量暴增，大大拉低了整体成交均价;而园区、姑苏区10000元/平米左右的房源销量在最后两日的发挥不错，带动成交均价走高。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为30,053㎡，住宅成交面积为37,741㎡，供求比：1：1.25。本月住宅代表项目中央景城3万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为144㎡。

　　主要成交项目有中信森林湖(38套)、中央景城(20套)、路劲主场(16套)。中信森林湖9月13日加推41#、66#共计100多套房源，均价9,800元/㎡，优惠98折再减2万，目前还剩20套房源，剩余户型以96㎡、110㎡为主，预计近期将加推52#，预计价格10,000元/㎡。中央景城四期均价15,000元/㎡，推出200多套房源，面积93-137㎡。四期共计有485套，四期样板房已经公开。路劲主场6#在售，房源户型面积为125㎡共60套左右房源，1万享98折。2#12#已售完。 园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束， 8月出货谨慎的园区，率先加快步调出击9月，本周1盘推新。

　　本周吴中区预售住宅面积为157,905㎡，住宅成交面积为40,558㎡，供求比：1：0.25。本月住宅代表项目花样年太湖天城8万方住宅预售;招商雍华府6.1万方住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为116㎡。

　　主要成交项目有新城香溢澜桥(22套)、翠湖湾(7套)、招商小石城(5套)。新城香溢澜桥预计十月加推5#洋房，目前在售房源有高层18#、11#、20#、12#、21#，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层房源3#、6#、9#在售，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡。预约优惠：一万抵三万。翠湖湾剩余几十套房源在售。特价房两套2#101、2#103在售，户型为128㎡，价格9,450元/㎡。1#、2#、5#楼房源在售，目前价格8,980-12,000元/㎡，主售户型是128、148㎡。7天签约全款96折，贷款97折;招商小石城8期将于近期开盘。8期主力户型面积在97-149㎡之间，价格预计9,000-9,800元/㎡，预约1万抵2%日进500元。首批开盘将推8#、9#预计320套高层房源。吴中区老盘抛售推新。销量较为突出的项目集中在越溪板块。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为109㎡。

　　主要成交项目有旭辉百合宫馆(13套)、姑苏公馆(7套)、永新秀郡(3套) 。旭辉百合宫馆总价70万起住青春洋房，预计10月份加推3、4、8、11号楼，共计约250套左右，价格待定;二期目前在售1、2、5、6、7号楼，均价8,300元/㎡，户型面积76、89、110、115㎡，更有搜房团购8,000优惠38,000，具体详询售楼处。姑苏公馆预计9月加推2期16#楼，主力面积190㎡，预计均价19,000—20,000元/㎡。目前在售二期非毛坯公寓15#、17#、18#、20#，主力户型为190㎡，均价18,000元/㎡，另外在售别墅，面积在360-390㎡左右，总价800万/套左右。永新秀郡别墅户型面积210-380㎡，均价10,000-11,000元/㎡。具体优惠现场谈。在售17#、23#、24#、25#、26#、27#高层、小高层，户型面积88-180㎡，均价8,800元/㎡。热盘销量的快速激增，促新区成交上涨，区域整体打破低迷。

　　本周相城区预售住宅面积为49,094㎡，住宅成交面积为27,405㎡，供求比：1：0.55。本月住宅代表项目班芙春天4.9万方住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为104㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(19套)、水漾花城(9套)、首开班芙春天(4套) 。合景峰汇国际八期高层在售，主力1#2#3#5#和6#，户型89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡。预计2014年11月入住。98折优惠。八期其他在售房源为8#9#10#11#12#13#和14#。户型面积88,89,105,132 ㎡ 。整体折后均价9,500-10,000元/㎡。恒基水漾花城均价9,500元/㎡ ，在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡ ，购房96折。首开班芙春天预计本周末加推50套房源，户型90-160㎡，价格在9,500元/㎡。在售28#、30#，户型面积在90-160㎡之间，均价9,500元/㎡。目前正在团购，1万抵5万。本周相城区成交爆发，区域重点纯新楼盘崛起，去化速度赶超其他区域。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为84㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(29套)、世茂运河城(17套)、湖山新意(12套)。中海御景湾在售4号楼高层，面积90㎡，均价9,400元/㎡，2015年6月交房。小户型最高优惠28,000元，大户型最高优惠30,000元。世茂运河城五期瀚河图在售1#、2#、3#、5#、6#、7#高层房源，均价12,000元/㎡，面积88-138㎡，剩余不到一百套。预计9月底加推五期22#、23#楼新房源，面积89--170㎡不等，价格预计13,000—13,500元/㎡。湖山新意在售21#、23#，23#11,100元/㎡起，21#11,900元/㎡起，面积100-128㎡，一次性购房99折优惠，购买车位房价可优惠20,000元。姑苏区普通商品房的成交热度不减，保障性住房成交占比较大。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有中信森林湖(占竞品总量的33%)、中央景城(占竞 品总量的17%)。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有新城香溢澜桥(占竞品总量的40%)、翠湖湾(占竞品总量的13%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的42%)、世茂运河城(占竞品总量的25%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有旭辉百合宫馆(占竞品总量的52%)、姑苏公馆(占竞品总量的28%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有合景峰汇国际(占竞品总量的40%)、水漾花城(占竞品总量的19%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 23.7万方

　　住宅预售面积 22.85万方

　　占新增预售总量 96%

　　园区住宅预售面积 3万方

　　占全市住宅预售总量 13%

　　本周园区、吴中区、相城区获住宅预售，其他区无新推预售。

　　园区代表项目中央景城3万方住宅预售;

　　吴中区代表项目花样年太湖天城8万方住宅预售;招商雍华府6.1万方住宅预售

　　相城区代表项目首开班芙春天4.9万方住宅预售;

　　NO.6 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年9月苏州市场预计有90个楼盘，其中吴江区共有15盘推出优惠。

　　从区域来看，热门区吴中、园区楼盘在这个九月大胆部署，或加大竞争力或规避竞争从而优惠有增有减。而随着苏州“一城四核”的规划不断落实，吴江区部分楼盘也随着市场的需求不断活络起来。姑苏区、高新区、相城区楼盘更多则选择了按兵不动，除了部分楼盘增大优惠火拼金九之外，其他则坚守阵地，不进亦不退。

　　从市场整体来看，随着9月两场土地拍卖的落幕，苏州高价地频出，房地产的火热始终有增未减。下半年首场金秋房交会成交平平，对于购房者来说，打折和优惠或许未有足够吸引力。