十月首周开盘市场低调 国庆楼市创三年销量最高

　　政经要闻

　　多地房价涨幅超两位数房价控制目标料泡汤

　　经历了上半年乃至“金九”的房价飙涨后，多地年初提出的房价控制目标恐怕也随之泡汤。按照中国指数研究院10月1日发布的《2013年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，9月份北京、深圳、广州新建住宅价格指数同比涨幅均超过了20%。

　　观点：部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与非毛坯两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到非毛坯费用上，如果没有采取限制网签的举措，实际涨幅将会更高。

　　国庆假日多地上演抢房大战受捧盘现象频繁上演

　　国庆黄金周气氛热闹的绝不止是景区，多地房地产市场量价齐升，上演抢房大战。北京方面，数据显示，北京国庆长假前6天签约套数较2012年同期上涨40.8%，也是最近5年同期签约的高点。上海方面数据显示，9月30日至10月7日，与近6年同期相比，仅次于2010年房市狂热期。

　　观点： 在提价影响购房预期的同时，本次黄金周适逢调控空窗期，房市较前两年相比较为热闹，因为前两年在‘金九银十’前国家都出台了调控政策来抑制房价，这也是今年黄金周房市表现强劲的一个主要原因。另目前一些股份制银行出现的停贷现象还未普及，且需求面强劲，新区建设、高价地和购房者都处于心理预期的高点。

　　又一商业综合体亮相浒墅关亿盛购物中心开业

　　十一黄金周之际，亿盛购物中心浒关汇金广场店在高新区浒墅关镇亮相。这座以“家庭”为主题，集购物、休闲、餐饮、娱乐等多重业态为一体的一站式购物中心，给附近居民十一假期提供了个好去处。

　　观点：浒关镇是苏州高新区“西进北扩”重点工程核心板块，浒墅关经济开发区将发展成为苏州新区西北部的核心CBD繁华商业中心。亿盛购物中心处于浒墅关繁华商业中心核心地段，它的亮相填补了浒墅关板块商业配套，板块也日益成熟。

　　“暂停房贷”预警楼市风险达到临界点

　　“金九银十”一向是房地产销售旺季，但出人意料的是，北京、广州、天津、武汉等地多家银行近期都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

　　观点：多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”，但事实上，银行系统并不“差钱”，当然也不是6月份“钱荒”的延续，银行间同业拆借利率，表明市场流动性并不缺乏。让多家银行暂停房贷的原因主要有两点：利润的降低和风险的加大。

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，较前一周有所下降。9月30日353套销量，与进入10月后的日销量，形成巨大落差，受国庆长假影响较大。开盘市场依旧低调，共1盘住宅推新，单盘推量在150套左右，且小户型房源占比较为突出。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、高新区、园区、姑苏区、相城区。

　　平均单套成交面积为114㎡，本周苏州市场刚需需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周降幅18.77%，10月首周看似冷清开局，仅1盘推新，超2成的销量降幅，但事实上，今年的国庆楼市却是三年来销量最高的。可见“银十”飘红依然可期。

　　尤其是扎堆9月底入市的16个楼盘，多数还没有迎来集中签约潮，这总计3,000多套新房源去化，必将带来10月楼市的快速升温。

　　均价方面，本周住宅成交均价区间稳中有升，主要在10,000元/㎡左右，较前一周有1,000元/ ㎡上浮，节前低价盘的集中签约导致全市成交均价一度走跌，本周受国庆长假影响，新盘去化大幅减速，全市成交以热盘为主，楼市成交均价回归到正常水平。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为13,177㎡，住宅成交面积为26,488㎡，供求比：1：2.01。本月住宅代表项目青剑湖公馆1.3万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为129㎡。

　　主要成交项目有中海8号公馆(68套)、东方维罗纳(18套)、太阳城天邑(17套)。中海8号公馆在售非毛坯小高层125㎡-160㎡，均价14,000元/㎡。毛坯高层80㎡-115㎡，均价12,000元/㎡。目前办卡享1万抵6万优惠。东方维罗纳缇香墅9月28日开盘，小联排160万/套起，户型面积100㎡-200㎡，共100套左右。四期漫香郡均价8,500元/㎡，主面积段118㎡-143㎡享99折优惠，“持漫香郡护照，攒积分换优惠”“老带新”推荐有礼活动。太阳城天邑9月2加推小高层17、20号楼共85套，面积142、168㎡，均价12,000元/㎡，预约1.5万抵3万。前期高层剩余不多，均价11,500元/㎡，97-137㎡。 园区刚需市场大范围的集中销售告一段落， 10月将现集中签约。

　　本周吴中区无住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积刚需为主，为107㎡。

　　主要成交项目有招商小石城(35套)、新城香溢澜桥(17套)、保利观湖国际(16套)。小石城8期【公园家】9月27日晚内部认筹，预计十月正式开盘。8期主力户型95-149㎡，预约1万抵2%日进500元。首批开盘推8#、9#预计320套高层房源，折后9,200-9,300元/㎡。新城香溢澜桥预计十月加推5#洋房，目前在售高层18#、11#、20#、12#、21#，面积90-135㎡，均价9,500元/㎡;多层3#、6#、9#，面积90-140㎡，均价11,500-12,000元/㎡。预约优惠：一万抵三万。保利观湖国际在售高层，剩余约50套，以140㎡大户型为主，主要集中在7#，均价11,000元/㎡，一房一价。89㎡小户型剩余不多，主要位于14号楼。吴中区老盘抛售推新。尹山湖新盘紧随。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在90-110㎡、110-130㎡ 、130-144㎡ ，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为118㎡。

　　主要成交项目有绿地中央广场(145套)、旭辉御府(21套)、旭辉百合宫馆(8套) 。绿地中央广场9月25日加推，2期房源4#、17#、18#，户型79-180㎡。搜房会员专属团购7,000享2%，贷款95折，一次性付款93折优惠。另在售2#、3#、16#高层超高层，主推79-141㎡。均价8,800元/㎡。旭辉御府已于9月20号公开实体售楼处、景观示范区及样板间，9月29日首次开盘，首推1号楼和3号楼高层，共300多套。当天已热销260多套，价格13,000-15,000，户型面积87-132㎡。参加团购1万3抵4万，当天付定金认购还可优惠2万。旭辉百合宫馆收官之作三期新品火热预约中，约90㎡三房70万起，预计10月份加推3、4、8、11#楼，共计约250套左右，更有搜房团购8,000优惠38,000，具体详询售楼处。热盘销量的快速激增，促新区成交上涨，区域整体打破低迷。

　　本周相城区预售住宅面积为31,200㎡，住宅成交面积为10,408㎡，供求比：1：0.33。本月住宅代表项目鑫苑鑫城3.1万方住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为101㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(12套)、水漾花城(4套)、南山檀郡(3套) 。合景峰汇国际八期高层在售，主力1#2#3#5#和6#，户型89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡。预计2014年11月入住。98折优惠。八期其他在售房源为8#9#10#11#12#13#和14#。户型面积88,89,105,132 ㎡ 。整体折后均价9,500-10,000元/㎡。恒基水漾花城均价9,500元/㎡ ，在售房源为1#、2#、5#楼，剩余不多，面积78-195㎡ ，购房96折。南山檀郡在售4#、9#、17#。小户型86㎡，均价12,000元/㎡赠送10㎡。大户型120-140㎡，均价12,500元/㎡赠送30㎡。在售花园洋房，户型100-140㎡，一楼18,000元/㎡，二楼以上15,000元/㎡。凡老业主成功推荐新客户成交大户型，即可获得价值4,000元购物卡一张;小户型，即可获价值2,000元购物卡一张。本周相城区老盘持续加推，新盘首战告捷。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为114㎡。

　　主要成交项目有世茂运河城(84套)、中海御景湾(14套)、平江怡景(7套)。世茂运河城五期瀚河图在售1#、2#、3#、5#、6#、7#高层房源，均价12,500元/㎡，面积88-138㎡，剩余40套左右。瀚河府22#、23#楼新房源，面积89--170㎡不等，价格13,000元/㎡。中海御景湾目前在售二期4#、5#、6#、7#楼，户型面积88、117、130、140㎡，均价9,500元/㎡，具体优惠详询售楼处。平江怡景御品房源为3、4、5、8、9、10号楼，主力户型为90㎡、120㎡、130㎡、140㎡。8号楼在售，房源户型为85㎡、130㎡、150㎡，目前均价16,000元/㎡，具体优惠详询售楼处。 姑苏区区域大盘尾盘抛售，总成交量下跌。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有中海8号公馆(占竞品总量的39%)、东方维罗纳(占竞品总量的10%)。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的34%)、新城香溢澜桥(占竞品总量的17%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有世茂运河城(占竞品总量的73%) 、中海御景湾(占竞品总量的12%) 。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在90-110㎡、 110-130㎡ 、 130-144㎡ ，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有绿地中央广场(占竞品总量的80%)、旭辉御府(占竞品总量的11%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有合景峰汇国际(占竞品总量的46%)、水漾花城(占竞品总量的15%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 4.4万方

　　住宅预售面积 4.4万方

　　占新增预售总量 100%

　　园区住宅预售面积 1.3万方

　　占全市住宅预售总量 29%

　　本周园区、相城区获住宅预售，其他区无新推预售。

　　园区代表项目青剑湖公馆1.3万方住宅预售;

　　相城区代表项目鑫苑鑫城3.1万方住宅预售;

　　NO.6 苏州市场楼盘优惠信息

　　楼盘优惠信息分析

　　从优惠力度比来看，2013年10月苏州市场预计有90个楼盘，其中吴江区共有15盘推出优惠。

　　从区域来看，热门区吴中、园区楼盘在这个九月大胆部署，或加大竞争力或规避竞争从而优惠有增有减。而随着苏州“一城四核”的规划不断落实，吴江区部分楼盘也随着市场的需求不断活络起来。姑苏区、高新区、相城区楼盘更多则选择了按兵不动，除了部分楼盘增大优惠火拼金九之外，其他则坚守阵地，不进亦不退。

　　从市场整体来看，随着9月三场土地拍卖的落幕，苏州高价地频出，房地产的火热始终有增未减。下半年首场金秋房交会成交平平，对于购房者来说，打折和优惠或许未有足够吸引力。