呼市直接发文取消限购夭折 太爷们了不行

　　6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知。

　　该通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

　　今年以来，各地限购政策开始出现定向宽松的措施,但仍然“犹抱琵琶半遮面”。而呼和浩特则明确发文通知楼市限购取消，这是今年以来地方政府楼市限购政策退出最大的尺度，也是地方政府首次明确以发文形式提出取消楼市限购政策。但是，官方很快就撤销了这个文件，并称“打印错误”否认取消楼市限购政策。至此，呼和浩特楼市限购取消政策夭折。

　　针对楼市限购政策调整半路夭折的情况而言，此前也有类似的案例。比如福建省的“闽十条”。

　　今年4月，据媒体报道，福建省以口头通知的形式出台《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》(以下简称“闽十条”)，并征求意见。随后，对于上述报道，福建省建设厅办公室一位工作人员予以否认。他表示，目前福建省房地产调控仍遵循国家的调控精神，没有出台所谓的救市措施。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，无论是“闽十条”后官方否认出台救市措施，还是呼和浩特称“打印错误”否认取消楼市限购政策，就其本意来看，本来就就是要定向宽松或取消楼市限购政策，但是又不敢光明正大承认这是真的。市场上上演一出“闽十条”等政策昙花一现的现象，在市场与媒体间广泛传播，笔者也只能认为，这是有人有意为之，无论是“试探性”目的还是纯属娱乐，刚好都对了媒体与大众的胃口，如此这般，大家一起来炒作一下这个无聊的话题。

　　首先，从网络上“闽十条”的内容来看，笔者仔细研读后发现，里面只字未提福建省这三个字，甚至里面福建省相关的城市字眼也没有发现，显然，这个信号的发出是有意为之，也是为了规避被媒体抓住“救市”的把柄;而从呼和浩特取消限购内容而言，则明确有署名官方文件表示，显得有些北方爷们的气势。但又以“打印错误”为由否认取消楼市限购政策，这一点上也体现出，虽然北方爷们是壮汉，但对待限购政策取消也不能那么太直接，否则也不可能取得成果，此时，地方政府的公信力又丧失。

　　其次、历次市场环境不好时，均会有各类放松调控的措施，一般来讲，地方政府尺度较大的均属于“试探性”的，一是试探中央关于这些试探性政策看法，而是试探市场对此反应，尤其是媒体舆论对此反应。对“闽十条”传言而言，放松限购执行标准、放松二套房贷执行标准等措施的尺度确实有些大，属于不可能实现的内容;对于呼和浩特而言，直接取消限购尺度也确实有些大，因此，无论是“闽十条”试探性推出，还是呼和浩特发文后又否认限购取消的现象，更多的是试探官方与市场的反应，而不是真正要执行。

　　第三、部分媒体喜欢见风都是雨，对于这些“闽十条”、呼和浩特取消限购等政策传言，有了传言明知道不是真的，也不可能执行的内容，再去官方验证一下是否是真的，官方再回复否认“闽十条”，否认限购取消……尽管炒作话题引起市场关注已司空见惯，但是类似于“闽十条”、呼和浩特限购取消昙花一现等传言这些过程未免有些“娱乐化”，笔者认为有些无聊。

　　但是，“闽十条”、呼和浩特限购取消昙花一现等传闻现象背后的不是没有一点可言的地方。从历次市场环境低谷期的调控政策表现来看，“闽十条”、呼和浩特限购取消昙花一现等传闻现象的背后势必会有定向宽松政策的出台，而不是类似于“闽十条”、呼和浩特取消限购等刺激尺度较大的“救市”措施。

　　从整个市场背景来看，2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照“双向调控”思路，在市场成交量走低的市场背景下，对于库存量偏大的城市或区域，不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。而从当前宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。

　　从限购政策调整而言，截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明、呼和浩特等城市放松限购的市场传闻频出。

　　但是，从过去几年房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变。也就意味着，在库存量偏大的城市或区域，楼市定向宽松的“刺激刚需”政策可以出台，比如普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。如果这个结论已经被认可，那么，即使中央层面不直接出台楼市“刺激刚需”政策，只要地方政府在“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”范围内也是可以做出政策层面的“微调”的。

　　因此，短期内来看，当前政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，仍然是支持合理的市场需求，而不是直接放松二套房贷执行标准、加强对房企信贷上的支持或实行限购的城市直接取消限购等这些尺度较大刺激措施。

　　从上述分析角度来看，“闽十条”、呼和浩特发文限购取消等传闻现象的背后各地势必会有定向宽松的“刺激刚需”政策出台，并且首先是通过支持市场合理的自住需求、刚性需求带动房地产市场复苏与好转，而不是类似于“闽十条”、呼和浩特直接取消限购等刺激尺度较大的“救市”措施，会带来市场投资投机行为入市与市场波动。

　　当然，这并不意味这楼市限购政策不会出现松动，从当前限购政策走势来看，短期内实行限购的城市限购定向宽松措施还会继续出台。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从限购政策调整的趋势来看，笔者预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等上述存销比排名较前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除个别城市会以发文形式取消限购。

　　那么，笔者预计，按照上述楼市限购调整的速度，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。

　　这也是 “闽十条”、呼和浩特发文取消限购等传闻现象背后楼市限购政策走势的特征。