存销比高企“压力山大” 呼和浩特发文取消限购

　　6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知。

　　该通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”。而呼和浩特则明确发文通知楼市限购取消，这是今年以来地方政府楼市限购政策退出最大的尺度，也是地方政府首次明确以发文形式提出取消楼市限购政策。

　　从呼和浩特则明确发文通知楼市限购取消的市场背景来看，主要是因为呼和浩特商品住宅市场存量高企、存销比高企“压力山大”导致的。

　　同策咨询研究部数据显示，截止2014年5月底，呼和浩特商品住宅市场存销比为131.46个月，环比上月尽管下滑16%，但同比去年同期仍然增长64.57%。从全国37个重点城市商品住宅市场存销比排名来看，5月呼和浩特位于全国37个监测城市的第二位。

　　从监测的二线城市具体存量看，呼和浩特存销比为最大，5月达到131.46个月。而大连、杭州、天津、青岛、长沙、北海、福州的存销比也都在20个月以上，在这7个城市中，除了青岛和福州，其他5个城市的存销比均环比下滑，虽然短期内降价跑量取得一定的效果，但目前以目前的库存去化周期来看，包括呼和浩特在内的这些库存较大的城市仍然需要房企“以价换量”加速去化。

　　从5月份呼和浩特楼市现状来看，由于较大的去库存压力，市场优惠幅度进一步加大，不少楼盘采取平价推盘策略，新盘多数低价开盘，使得5月存销比继续有所回落。

　　从未来3-6个月短期内市场趋势来看，虽然当地不少购房者仍持观望情绪，但由于短期内呼和浩特不断加大的优惠力度以及政府明确限购取消，从短期来看有望助推本地销量出现回升，进一步减轻存量较大压力。

　　但是，呼和浩特取消限购之后对于楼市的实际效果首先仍将取决于商业银行信贷是否持续紧缩。也就是说，如果呼和浩特银行信贷仍然没有出现实质性松动，也就意味着呼和浩特限购取消也很难对楼市起到持续的提振与复苏的作用。

　　那么，近期各地限购政策开始出现定向宽松的措施，尤其是呼和浩特明确以发文形式取消限购，这对于其他城市来看，有哪些参考意义?是否意味着在在市场时机成熟之时，还会有可能会有一些定向宽松的措施出来，甚至以发文形式直接取消限购?

　　从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

　　从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津、海口、无锡、呼和浩特等部分城市楼市限购政策定向宽松或取消提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购或取消楼市限购政策的相关措施。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，限购取消是大势所趋，当前尽管限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，甚至出现呼和浩特直接发文取消楼市限购的做法。从限购政策调整的趋势来看，笔者预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等上述存销比排名较前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除个别城市会以发文形式取消限购。

　　那么，笔者预计，按照上述楼市限购调整的速度，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大退出房地产市场。