巴曙松：中国房地产市场出现拐点的重要标志

　　四、中国房地产供给拐点到来的宏观影响是什么?

　　新开工拐点的到来，在宏观上意味着短期房地产投资的下滑以及对经济贡献度的趋势性下降。而长期来看，这一拐点的到来是否必然意味着对经济形成负面影响则取决于房地产对宏观经济的贡献能否顺利地由投资效应较为平稳地逐步切换到财富效应。

　　如上所述，美国房地产在上世纪40年代就进入了新开工的拐点，然而房地产对经济的贡献度却始终能够保持在10-20%的区间内，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。对于居民部门而言，金融市场的繁荣和不断涌现的金融创新使得上涨的房价不仅仅是“纸面财富”，而是通过抵押贷款再融资、倒按揭等为其他消费取得了更广泛的信贷支持。

　　目前，由于缺少合理的金融安排，中国已购房城镇人口的财富效应难以实现，而多数流动人口被排除在抵押贷款市场之外，无法从住房价值的增长中受益，也没有刺激其消费的正的住房财富效应。2010年，资本收益占城镇永久居民家庭平均收入的8%，而城镇流动人口的这一比例仅为3.4%。2002至2007年间，人均城镇住房财富与人均农村住房财富之间的比例从4.5上升至7.2。因此，如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力。

　　新开工拐点的到来，还意味着蔓延扩张式的新开工以及依附其上的土地财政模式的逐步终结。过去二十多年，中国房地产的新开工是从市中心到郊区的摊大饼式的建设方式，由此促成了土地财政的形成。未来新开工面积不仅难以超越2013年峰值，新开工的结构和性质也将发生根本变化。随着对土地用途更合理的规划，一半以上的房屋供应来自于对存量土地的集约利用，棚户区改造就是典型的做法，地方政府卖地模式将不可持续。一方面，存量土地的集约利用需要建立公平共享的土地增值收益分配制度，另一方面，土地财政的日渐式微也要求加快建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。

　　新开工拐点的到来，是市场自发调整的结果，同时需求的拐点还远未到来，因此对宏观的冲击没有想象中那么大。经过二十多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整。尽管对住房的需求是切实存在的，但由于财富分配的不均衡，住房购买力严重分配不均。在过去的十多年中，财富爆发式增长以极大的动能释放在房地产这一类资产上，投资型需求集中进场，而供给则或者短时间内难以跟上需求释放的速度，或者在一次次的行政调控中被抑制。最近几年来，随着财富配置的多元化、房地产限购政策的不断升级，投资性需求的大潮已过，房价进一步上涨的动力在衰竭。根据世联地产的调查，住房投资性需求已经由过去的50%多降到现在的10%左右。而另一方面，真实性需求则由于面临着较高的金融约束，无法有效接续投资性需求退场带来的宏观冲击，需要时间来逐步消化两者的落差。

　　五、需要什么样的政策应对?

　　首先需要明确政策要应对什么?

　　(1)投资性需求退场和真实性需求进场接续中带来的短期冲击性落差;

　　(2)投资效应向财富效应逐步过渡中带来的转换落差。投资性需求大潮正在快速退却，而真实性需求的进场依旧缓慢，这一进一退之间不可避免带来投资的回落，短时间内对经济增长可能形成负面影响。

　　其次如何更好应对?

　　短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。

　　中长期内，应当通过加快户籍制度改革、更加公平的公共服务共享以及更加积极的住房融资政策加快真实性需求的进场步伐，适当降低首套房的首付比例，激活居民部门潜在的加杠杆空间;同时，着眼于建立长期有利于房地产财富效应发挥的制度安排，例如，更为市场化的住房金融创新、增强而非削弱财富效应的住房保障制度。从数据上来看，中国居民部门债务虽然自金融危机之后有较快的提升，占GDP比重从2008年约18%上升至2013年的约33%，涨幅约15个百分点。但其绝对水平仍然较为健康，远低于其他国家，仅与50年代末期的美国、70年代初期的日本和80年代末的韩国水平相近。加杠杆的空间能否真实转化为加杠杆的能力，取决于我们依赖什么样的金融体系，是否可以更好地支持居民运用金融杠杆。

　　六、什么样的房地产企业能够胜出?

　　我们看好三类企业：

　　第一类，从单纯加工住宅到提供多元综合服务的企业。随着住房需求结构的转变，以及人们逐步摆脱地理空间的限制，以及富人们对大房子的需求，未来将出现一批新的、能够将自然风光、旅游和养老资源进行综合匹配的综合类企业。企业之间的竞争将体现服务配套能力、多元化元素的整合能力。未来的房地产企业要做的不仅仅是加工土地，更要把山水、风光、文化、历史等多种元素融入空间中，这才是真正的价值创造，也才能赢得未来。

　　第二类，在二手房市场爆发条件下，将会产生一批从事房屋流通、解决用户需求痛点、依托于互联网的企业。在目前一手房市场增速下移，二手房市场逐步成长的情况下，存量市场的流通将提供新的机遇。传统的房屋中介，如中原地产、链家地产等，以及互联网企业，将都在这个大的市场中分享这个蛋糕。根据华创新产业研究团队的测算，未来二手房及产业链市场空间将超过1200亿，其中近70%来自于二手房交易佣金。

　　第三类，围绕住房提供衍生服务的企业，许多企业围绕住房融资、物业管理、社区电商等领域进行的努力已经暗示这个市场同样巨大，机会良多。