同策张宏伟：四方面解读 上半年经济数据对楼市影响

　　2014年7月16日，国家统计局公布了上半年经济数据，初步核算，上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。

　　尽管二季度GDP增长略有回升，但是很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。

　　同时，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安、神木等多地出现中小房企倒闭破产或“跑路”的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，部分城市限购政策已定向宽松或取消，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　那么，当前宏观经济触底的基本面背景下，货币政策会有哪些变化特征，楼市调控政策执行层面预期会有哪些变化?刺激楼市需求的政策会否出台?整个市场发展趋势如何?笔者逐一进行解读。

　　特征一：宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续

　　国家统计局数据显示，2014年上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济处于触底阶段。上半年，居民消费价格同比上涨2.3%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年上半年GDP增速与CPI增速累加值为9.7，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征。

　　国家统计局显示，截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，M2同比增速已明显高于13%的年度控制目标，说明，上半年宏观经济数据并不太乐观，决策层开始适度增加市场流动性进行预调微调，以适度刺激宏观经济好转。

　　此外，从经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流动性减少。7月中旬，美联储将讨论决定QE何时最终推出，这将进一步导致国内市场流动性偏紧。而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长。此时，中国货币政策应该在美国QE退出、欧盟负利率、日本低息的货币政策之间寻求一个平衡。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在国内外复杂的市场环境下，2014年国内货币政策总体将呈现这样的特征：配合QE 退出节奏，上半年总体偏紧，但已有两次定向降准措施，货币政策在二季度呈现出定向宽松的措施;下半年定向宽松的货币政策仍然会持续的同时，也难以有降准或降息的大幅放水动作，或者不一定以降准、降息的形式释放市场流动性，但是，下半年不排除央行会通过逆回购等货币政策工具适当“微调”平衡中国经济需要及美日欧货币政策的不平衡。

　　特征二：市场低迷期成为限购政策逐步退出的“窗口期”

　　国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长13.1%)，其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。房地产市场在上半年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。

　　从上述角度来看，房地产调控政策势必会有所转向，短期内会采取一些定向宽松的措施，比如限购政策的松动、刺激首套自住型需求入市、户籍制度改革推进新型城镇化建设力度等等，以适度拉动宏观经济增长。

　　其实，从2014年调控思路来看，住建部的表态“分类指导”或双向调控思路已经暗示今年调控基调正在发生微妙变化。尤其是对于限购政策的变化表现来讲，在今年上半年，地方政府“自住决定”限购政策是否宽松或取消的特征十分明显。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从限购政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。当前，各地限购政策开始出现定向宽松的措施。截止目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，甚至呼和浩特、济南、无锡直接表态取消限购，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”。

　　从整个市场背景下来看，多个城市尝试“限购”松绑的背后的原因为在2014年年初银行信贷紧缩的市场背景下，楼市基本面表现为供大于求，市场表现依然低迷。从2014年上半年来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，上半年大多数大中城市市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　因此，一定意义上来讲，当前全国范围内宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素为上述城市限购政策定向宽松逐步退出提供了转换空间，或者说成为这些城市定向宽松或取消限购的“窗口期”。

　　笔者预计，上述城市“自主决定”限购政策定向宽松或取消后，对于未来整个楼市调控政策走向来讲就更加具有信号意义，后续将会有更多的城市效仿上述城市的调整措施。尤其是对于宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市而言，将成为其限购政策“试探性”退出或定向逐步宽松的理由。