限购调整效果一般 长期效果有待观察购房者仍可淡定

　　2014年7月21日上午，经过求证住建局、房产交易中心以及中介、开发商和其他相关媒体，已核实苏州对执行已久的限购政策做出调整，具体如下：90㎡以下房源仍执行原限购政策，其中达到非毛坯、绿色建筑二星级以及酒店公寓(70年)予以放开;90㎡以上产品放开限购;以往外地户口无社保被卡窗口的也均予以放行。(注：截止目前，尚未有相关政府红头文件表述，更多为口头传达。也有一说90平米以下也完全放开限购。)

　　在政策被证实的第一时间，房价点评网苏州首席分析师郭鹏就表示：此次的限购调整对整体市场而言，是恢复信心之举，主要可以将购房的群体范围扩大，拉动成交，其实无须过分解读，正如西医治病、中医治人的道理，这一剂“强心针”只能短期内解决一些问题，却不能改变深层次的结构矛盾。短期这一剂“强心针”对部分中高端项目的去化会带来好处，长期的效果仍有待观察。

　　库存压力明显，政府限购调整方式谨慎

　　苏州商品住宅消化周期月度走势图

　　对于此次苏州的限购调整，可谓是千呼万唤始出来，但苏州政府的限购调整方式相对来说还是比较谨慎，主要通过口头传达，默许实施，采用放松限购执行力度等方式来实现。

　　政府调整限购的直接原因则是苏州商品住宅巨大的库存压力，再加上市场成交的低迷，降价现象开始由点及面，部分项目开盘严重滞销，这都严重影响到了购房者对苏州市场的信心。目前苏州商品住宅去化周期已达16.5个月，存量则为838.54万方，二者均为苏州历年以来的最高值。

　　限购调整实际效果一般，成交增长主因并非政策变化

　　从本周一开始，就开始有大量的媒体炒作限购调整后苏州市场成交的大幅上涨，从我们的数据中也可以看出，涨幅达到38%，但成交的增长完全是因为限购的调整嘛?

　　我们再看下下面这组数据：

　　从上周成交的排行中我们可以发现，成交较多的项目中，大多仍然以近期价格调整的项目为主，时代上城等项目降价调整均发生在限购调整之前。各区域明星楼盘的核心拉动作用明显，小企业项目依旧困难。

　　而房价点评网苏州首席分析师郭鹏则补充了另外一个观点：部分项目此前由于资格问题无法备案的房源，有陆续完成交易，但量较小，并不足以改变当前市场预期。通过价格盘整和借势限购调整，近期能获得一定交易量的提升，但未来市场去库存压力依旧。

　　另外，限购调整主要针对的是90平米以上的房源，但从上图我们发现90平米以上的成交量与限购调整之前一周相比并没有较大的变化，变化在正常的浮动范围之内。

　　信贷政策无变化成重要屏障，户籍改革现放松趋势

　　限购调整在的确释放了一部分的购买力，但从上面的数据发现这部分的影响十分有限，而许多存在购买力的购房者更加关注信贷政策的调整，但此次限购调整信贷政策仍执行原有的政策，这在很大程度上又限制了购房力。

　　虽然信贷政策未做调整，但苏州似乎也在用其他方式来激励楼市，据苏州市公安部门消息，沿用多年的苏州市户籍准入登记制度，今年年内有望“试水”做出新调整，将在住房面积、社保年限限制等多方面适当放宽，今后外来人员落户苏州会更方便，而 对于苏州大专以上高校应届毕业生已取消落户限制，这个政策短期对楼市的激励较大，而且长期利好。苏州从城市能级上来说高校的配置相对不足，但因为比较好的城市与就业环境，周边及本地很多的高校学生都有意向留在苏州，此次取消大专应届毕业生落户限制，这将一定程度上给苏州带来人才，也带来有效的购房群体。

　　购房信心指数下降，开发商应清醒判断市场

　　7月购房者信息指数并没有上涨，依旧比较淡定，从限购调整一周后的市场成交情况来看，在购房的动机上仍然比较看重价格，降价幅度较大的项目取得了较好的去化效果，而对于仍然保持价格的项目，购房者仍持观望的态度。因此，在当前整体市场环境不佳的情况下，我们可以清晰发现，降价跑量和以价换量的方式是开发商应对市场最好的方式，以降价为主体的价格调整策略可以以最快的速度回笼资金。小开发商可以借此盘活公司，大开发商可以积累资本储蓄力量用以吞并竞争对手。而对于购房者而言，价格调整自然代表着难得的实惠。

　　最后郭鹏表示，由于市场波动较大，克而瑞房价点评网上的很多项目“推荐”评级也有所调整，对于自身产品不错，又顺应市场进行价格调整的项目，自然持推荐态度;但对那些违背市场价格趋势，依然固步自封的项目，则毫无疑问地，谨慎推荐!

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