央行“新政”细则上海落地 楼市年底或将现翘尾行情

　　十一前夕，央行扔出的“重磅炸弹”：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

　　这让低迷的市场有了喘息的机会，市场认为十一假期在央妈“救市”、房产会推动等因素推动下有望迎来购房小高峰，但十一黄金周长假结束，上海并未出现购房潮或大副反弹的波动，长假期间楼市仍然处于博弈状态。

　　同策咨询研究部数据显示，2014年10月1日至7日，上海国庆假日商品住宅成交面积为6.97万平方米，为2009年至今六个国庆节假日第二低值，也为近三年最低值，而今年的国庆节期间的供应量为11.26万平方米，明显高于成交量，市场仍然面临供大于求的压力。这说明购房者并没有在国庆假日期间积极入市，目前大多仍处观望状态。

　　数据来源：同策咨询研究部

　　分析上海十一黄金周购房小高峰未能如期而至的原因，同策咨询研究部总监张宏伟认为，大致有两大方面：一是因为央行新政刚刚出台，由于国庆长假过渡期存在，上海各个银行政策细则尚未落地，执行还未能到位，从10月9日调研情况来看，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行方面都表示节后刚刚开始执行首套房新政，但首套房贷利率尚未出现实质性下降。因此，大多数消费者国庆假日期间仍然处于观望状态，市场和消费者对于新政的反映还需一个消化的过程;二是央行新政发布后，房企对于上海未来几个月楼市的预期发生变化，房企不再会有大幅降价的现象发生，甚至绿城、绿地、恒大、新城等品牌房企传出节后涨价的内部文件，尽管部分房企已经否认节后有涨价的动作，但是媒体上关于涨价的话题炒作已经拉开帷幕，这进一步加剧了房企短期内博弈市场的情绪。

　　当前来看，国庆假日楼市低迷已成事实，那么，未来几个月上海楼市是否会因为央妈的“重磅炸弹”而好转?怎么看待央行这次房产新政对上海楼市的影响?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管央行新政并没有对上海国庆黄金周楼市产生太大影响，但是，随着央行新政细则在未来1-2周内在各大银行的逐步落地，其对于上海楼市的影响会在出台之后的几周中逐步体现出来。

　　首先，国庆节后上海商品住宅短期市场成交量已经开始反弹。

　　从今年国庆节之后第一周(10月6日-12日)上海商品住宅成交量表现来看，第一周成交量为24万平方米，已经明显高于今年6-9月低迷期期间15万平方米左右的周成交量，市场成交量已经开始反弹了，央行新政的效果有了初步的体现。

　　其次，利率下降对上海楼市影响有一定的滞后性，未来3-6个月效果将更加明显。

　　对于上海楼市来讲，首套房利率优惠是可期的，但是，由于银行获得资金的成本仍然相对较高，对于上海首套房贷利率重回7折的优惠，笔者认为当前还很难实现，或者如果首套房贷实现7折利率，那也是有比较高的条件的，比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等等。从上述分析及经验判断来看，首套房利率优惠在四季度有可能会在基准利率基础上九折左右或至多八五折的优惠。从10月13日的最新消息来看，上海建行、招行、浦发、兴业等银行首套房贷可打9-9.5折的优惠。

　　上海各银行现行(10月13日调查)房贷政策一览

　　数据来源：同策咨询研究部整理

　　从利率实质性下降对楼市影响而言，同策咨询研究部研究成果显示，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3-6个月出现成交量复苏与好转的行情。也就是说，利率下降对上海楼市影响有一定的滞后性，当前上海部分银行首套房贷利率已经出现实质性下调，预计第四季度首套房贷利率实质性下降的银行范围将进一步扩大，这也就意味着，最早到2015年第一季度上海楼市将开始有明显的好转趋势。

　　第三，从“首套房贷认贷标准”调整对于上海楼市的影响来看，如果对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时可按照首套房贷政策执行，那么这将至少会影响10-15%的首次改善、改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动上海楼市成交量逐步复苏和好转。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，影响上海楼市的最关键因素只要看首套房贷利率优惠程度与认贷标准调整执行情况了。目前已经上海已经落实央行新政的银行“首套房认定标准”已经进行调整、部分银行首套房贷利率已经出现9-9.5折优惠，预计大多数银行将在第四季度出现实质性的优惠，那么，上海楼市将在未来3-6个月逐步释放出10-15%改善需求，同时，大量潜在首套自住需求也会寻求时机集中入市。

　　从当前上海楼市特征来看，同策咨询研究部数据显示，2014年1-9月商品住宅累计成交面积约618.27万平方米，同比跌幅达32.18%，其中，9月份商品住宅成交量为 76.59万平方米，环比8月成交量上升17%，“金九”楼市因为月底开发商集中开盘入市已经开始在低位小幅反弹。随着央行新政落地，10月以后的市场交易量会呈现出逐步回升的态势。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，按照市场成交量逐步好转的步调判断，2014年上海商品住宅成交量有可能会在850-900万平方米之间，甚至略微超过900万平方米，尽管仍然低于上海商品住宅市场需求总量(2011-2013年年均销售量)979万平方米，但是，总体来看，由于上海楼市需求总量较大，并且具有多样性，上海市场一旦复苏，月均去化速度就比当前会有明显提升，上海楼市当前1260万平方米的库存基本不是太大问题。上海楼市极有可能会在2015年因为“首套房认定标准”、利率优惠等政策的调整再现2013年“买涨不买跌”的行情。

　　而从年内第四季度上海楼市走势来看，由于央行新政细则在上海还没有大范围落地，由于年底开发商加大推盘力度导致供应量持续增加，上海仍然面临去库存压力，截止10月13日，上海市商品住宅库存量已达1260万平方米，市场去化周期17.78个月，已经超出15个月的降价压力范围值。这说明，即使央行新政大规模落地上海各大银行，首套房贷利率出现一定的优惠，首套房贷认定标准出现了调整，品牌开发商力拼“银十”与年底(年报)销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后3个月最大限度扭转上海楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的上海楼市来讲，毫无疑问，会呈现出成交量逐步回升的态势，年底上海楼市“翘尾”行情可期。