活力岛56号地块将打造成刚需产品 土拍或难大幅溢价

　　就交通而言，苏地2014-G-56号地块尚处于开发阶段，周边交通不成熟，严重制约该区域的发展。虽然有轻轨3、4号线，但目前仍处于建设阶段，步行至最近的轻轨站点约20分钟。同时，周边公交车线路较少，离得最近的只有万科VC小镇小区门口的700路，步行需15分钟才能到达公交站点，可谓是“远水救不了近火”。

　　就该地块配套来说还算可以，周边有亿象新天地、繁华中心、万家邻里等，但都不适合步行前往，坐公交车至少也得3-4站的路程。除此之外，还可享受到与该地块一河之隔的万科VC小镇自带的商业配套。在教育配套上，该地块附近有相城实验中学、御窑幼儿园、御窑小学、陆慕中学、苏州外国语学校，相城实验中学距离较近，自驾仅需5分钟，步行也只需20分钟。

　　据悉，周边金域华府、西湖君庭、万科VC小镇等住宅项目均在施工阶段，周边环境和交通显得比较差，特别是该地块北部为苏虞张公路，车流量较大，环境比较嘈杂，影响了周边居民的正常工作和休息。从目前的状况来看，该地块周边环境并不理想。

　　此次土拍或不会大幅溢价 大多开发商持谨慎态度

　　2013年，苏南万科以总价20.8亿斩获如今万科VC小镇所在地块，成交楼面价5002元/平方米，溢价率82.46%。苏地2014-G-56号地块与万科VC小镇仅一河之隔，起拍楼面价为3900元/㎡，未来该地块的出让情况很有可能像“前辈”一样或将再度引爆房企热情。一方面佐证了该地块的价值，另一方面，也不免让人担心，激烈的竞拍会再度刷新地价，出现大幅度溢价的局面，从而引发板块内新一轮的涨价潮。

　　对此，中指院分析师表示：“此次土拍高幅度溢价应该是不可能的，苏地2014-G-56号地块在活力岛的位置还算可以，但在整个苏州来说还是比较偏僻的，再加上目前活力岛板块成交量不温不火，交通配套暂时也不完善。”

　　“个人感觉这次土拍出现高溢价的可能性可能会比较小;一是目前开发商主要精力都是在完成年度的销售指标，在拿地方面可能积极性会稍低，二是目前虽然有利好的政策，短期看可能会刺激增长，但是从长期来看，目前苏州库存量较大，未来大多还是持谨慎态度。但是也不排除一些外来企业首次进驻苏州拿地积极性可能会相对较高。”克尔瑞分析师何杰说道。