苏州11月楼市成交7239套 政策“暖风”或促楼盘涨价

　　政经要闻

　　新政正沦为空文:四大行均按基准利率执行

　　9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸弹，搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据记者在上海调查，时隔一个月有余，这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见，上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致：暂无行动。

　　观点：为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性，央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举，特别是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金”。但据记者了解，这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年，银行在利益权衡之后，并没有表现出预期中的踊跃。

　　楼市已过“青春期“有分析称房价到明年初或可止跌

　　中国的房地产市场在经过十年的高速增长后，也逐渐进入到新常态。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都热闹、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。

　　观点：未来整个房地产市场将会出现明显分化。表现在地域范围上，在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下，三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上，近两三年来，大部分三四线城市的房价已经停止上涨。

　　轨交建设引入保险第三方4名专家现场踏勘4号线

　　近日，4名轨道交通工程建设领域知名专家受邀来苏，以工程建设安全风险监管专家团队身份，对苏州轨道交通4号线的多个标段进行了全方位的风险排查工作和巡查指导，并提出相应风险建议。这是苏州轨道交通首次创新引入保险第三方，通过组建的专家团队参与轨道工程建设风险管理。

　　观点：苏州轨道交通此次与太平洋财险苏州分公司的合作，将充分发挥其在轨道交通风险管理领域的优势，借助其专业人才和专业方法，发挥险企防灾防损功能，将安全建设管理提上新台阶。

　　央行降低存款基准利率或对楼市利好

　　11月21日，中国人民银行发布公告。称自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

　　观点：央行降息，说明市场形式仍相当严峻，对楼市的影响，楼市接下来几个月成交量短期会反弹，但一波行情之后压力会更大，库存大的问题迟早还会表现出来的。因为经济基本面有下行压力，可持续推升楼市的动力有限。

　　土地市场

　　2014年1月土拍敲响苏州土地市场“战鼓”，共挂牌出让26宗地块，吸金78.31亿。2月挂牌出让2宗地块，吸金12.84亿。4月18宗地块，10宗进入拍卖程序，其余8宗以底价成交，吸金72.3亿。6月挂牌出让4宗土地，吸金11.3亿。7月土拍共出让22宗地块，无一流拍，9宗地块进入竞拍环节，总吸金超77亿元。8、9、10月土地市场平静，无供应成交。伴随政策利好，11月土地市场活跃，共进行2次土拍，27宗土地进行出让，25宗成交，共吸金83.78亿，其中14块以底价成交，住宅地块最高溢价率达56.41%。

　　2014年经营性用地第3号挂牌出让公告

　2014年经营性用地第3号挂牌出让说明

　　此次挂牌出让22宗地块，土地面积为65.4万方;其中姑苏区2宗，吴中区9宗，相城区6宗，高新区5宗;住宅性用地10宗，文娱用地1宗，批发零售、商务批发零售用地10宗，商服用地1宗。

　　姑苏区：苏地2014-G-41号地块位于姑苏区林顿路以东、悬桥巷以南，土地面积为4,322㎡，起拍单价为15,778元/㎡;苏地2014-G-42号地块位于姑苏区虎泉路以西，一力钢材厂以南，土地面积为2,258㎡，起拍单价为3,400元/㎡。

　　吴中区：苏地2014-G-43号位于吴中区度假区孙武路南侧、实相南路东侧，土地面积为74,332㎡，起拍单价为4,500元/㎡;苏地2014-G-44号，苏地2014-G-45号，苏地2014-G-46号，苏地2014-G-47号，苏地2014-G-48号地块于经济开发区板块，土地面积分别为21,107、4,775、4,775、2,980、52,273㎡，起报单价分别是6,150、1,650、1,650、1500、5,488元/㎡;苏地2014-G-49号位于木渎板块，土地面积69,664 ㎡，起报单价9,600元/㎡。苏地2014-G-50号、51号地块位于吴中金庭镇，土地面积11,205、4,645㎡，起报单价3,000、1,500元/㎡。

　　相城区：苏地2014-G-52号位于元和板块，土地面积分别是37,562㎡，起拍单价741元/㎡;苏地2014-G-53号地块位于望亭镇，土地面积29,531㎡，起拍单价3,000元/㎡;苏地2014-G-54号地块，苏地2014-G-56号，苏地2014-G-57号地块位于元和板块，土地面积分别是3,606、41,668、10,504㎡，起拍单价分别为1,200、9,750、1,200元/㎡;苏地2014-G-55号地块位于渭塘镇，土地面积分别是43,850㎡，起拍单价4,500元/㎡。

　　高新区：苏地2014-G-58号，苏地2014-G-59号，苏地2014-G-60号地块位于狮山板块，土地面积分别为104,401，26,787，74,780㎡，起拍单价8,800,14,800、16,650元/㎡;苏地2014-G-61号地块位于横塘板块，土地面积16,690㎡，起拍单价5,600元/㎡;苏地2014-G-62号地块位于浒墅关板块，土地面积12,150㎡，起拍单价2,100元/㎡。

　　竞拍时间：2014年11月12日下午1点30分

　　2014年经营性用地第6号挂牌出让公示

　　苏园土挂(2014)14号地块内须按规划要求设置建筑面积不少于3,000㎡的老年大学。建成后，裙房商业须由竞得人长期持有、不得分割销售。

　　苏园土挂(2014)14、15、17号地块方案应达到绿色建筑二星级标准。

　　苏园土挂(2014)14~18号地块竞买人应价前须向苏州工业园区土地储备中心缴纳履约保证金及相应材料。苏园土挂(2014)14~18号地块履约保证金分别为3,670万元、15,220万元、12,750万元、7,950万元和231万元

　　拍卖时间： 2014年11月27日15：00

　　2014年苏州经营性用地第3号成交公告

　　2014年苏州经营性用地第3号成交说明

　　2014年11月12日下午1点30分，苏州“双限”解禁后的首场大型土拍于干将路地产大厦如期举行。此次挂牌土地一共22宗，2014-G-41号地因故撤销出让，苏地2014-G-53号地因无人/房企报名而流拍，13宗地块底价成交，仅7宗地进入最终竞拍流程。此次土拍共揽金58亿，最高楼面价1,1146元/㎡，最高溢价率39.32%。

　　苏地2014-G-58号地块位于原苏州客运西站西侧，总占地面积达104401.2㎡，由上海绿城以12.8亿、楼面价11,146元/㎡击败竞争对手，顺利收入囊中，溢价率39.32%，是当日土拍中的"高价地"。

　　苏地2014-G-60号地块位于高新区狮山街道竹园路北、塔园路东，招商最终以16.9亿杀出重围，楼面价10,272元/㎡，溢价率35.73%。招商地产在苏州数年深耕，如今已有七子遍布苏城东南西北四方布局，此次土拍中招商拍得的60号地块将成为招商在苏州的第八子。此次进驻的新区狮山板块是新区的核心地段，这是继招商依山郡之后招商地产第二次进驻新区，在楼面价上也是一次质的飞跃。

　　苏地2014-G-49号地块位于吴中区木渎镇向阳河南侧、金长路北侧、珠江路西侧，由东、西两块地组成，总面积6.97万方，据规划指标推算，地块将来应是高层为主的社区。苏州天地源以8亿1,000万收入囊中，楼面价4,651元/㎡，溢价率21.12%。苏州天地源房地产开发有限公司是一家以房地产开发和经营为主，成功开发了苏州工业园区“天地源·橄榄湾”项目，一直深受好评，此次天地源房地产拿下49号地块，也就意味着天地源再次进驻吴中，将在吴中的又一轮开疆拓土。

　　苏地2014-G-56号地块位于相城区元和街道御窑路东、万科北。该地块位于目前在售的万科VC小镇北侧，该地块也处于活力岛较好的位置。厦门万泰4.1亿拿下。根据地块容积率大于1小于等于2.5来看，日后建成多层、小高层的几率比较大。

　　2014年06号：国有建设用地使用权出让结果公示

　　2014年06号：国有建设用地使用权出让结果公示2014年11月27日下午3点整，苏州园区土拍于园区苏州大道东128号档案大厦如期举行。5宗地块全部成功出让，总计成交金额25.77亿元，住宅最高楼面价10,948.6元/㎡，最高溢价率56.41%

　　苏园土挂(2014)14号地块与雅戈尔萧邦毗邻，规划为酒店式公寓，由中锐地产以总价1.8647亿收入囊中，楼面价4,117元/㎡，溢价率1.6%

　　苏园土挂(2014)15号地块与万科玲珑东区、九龙仓时代上城一路之隔，毗邻白塘生态植物园。该地块由旭辉以总价11.9亿、楼面价10,948.6元/㎡最终拿下，溢价率56.41%。

　　位于体育公园的溯源土挂(2014)16号地块和青剑湖板块的17号地块均由金辉竞得。16号地块仅金辉1家报名，总价6.374亿，楼面价6,000元/㎡，底价成交;金辉地产以5.5亿元、楼面价4154.33元/㎡击败竞争对手，将17号地块收入囊中，溢价率38.48%。

　　新房市场

　　与上月相比，十一月的成交情况并无较大改变。从本月每日成交对比可以看出，在央行降息政策释放出的后一周，全市住宅出现较为明显的上升趋势。

　　本月吴中区继续稳坐冠军宝座，领跑苏州楼市，姑苏区屈居亚军，园区、相城区、新区分列其后。套均面积120㎡，成交以二房、三房产品为主，刚需、改善房源为成交主力。

　　从成交数据看，今年的11月并没有随着传统销售旺季“银十”的离去而陷入低迷。相反本月房地产行业利好消息频传，楼市分外热闹，整体成交堪与"银十"相媲美。

　　吴中区本月来势汹汹，招商小石城连续3次加推，月度网签高达510套。景瑞御江山、阳光天地等纯新盘也表现不俗。11月12日土拍狮山路的区域价值得到认证，轨交三号线则拉升浒墅关的板块价值，多重利好使得高新区本月表现不俗。

　　临近年末，开发商年底冲量压力与动力并存。11月作为年度任务冲刺的关键月度，本月楼市营销亮点频出，价格方面涨跌互现。