200亿建超大型物流园 华南城合肥项目前景难测

　　随着地块的陆续挂牌，华南城在合肥(楼盘)打造大型物流园区的计划即将尘埃落定。

　　4月16日，合肥市国土局最新公告，肥西[2013]8号地块和肥西[2013]9号两宗地块也将于5月22日进入现场竞价。

　　加上此前4月9日公告的肥西[2013]5、6号地块，合肥华南城项目首批入市的土地将达1677.8亩。

　　合肥项目

　　合肥华南城位于安徽省肥西县，新型工业示范区与紫蓬镇交汇处，项目总体量2000万平方米，首期建筑面积超300万平方米，预计2013年开工。

　　2012年12月1日，华南城全资附属公司华南城管理，与合肥市政府及肥西县政府分别订立框架协议和合作协议。将于肥西县建设及发展大型综合商贸物流及商品交易中心，预计该项目的规划总净面积约为10平方公里。

　　华南城当时公告中表示，公司将通过一间或多间附属公司参与到肥西县政府的招标、拍卖及挂牌程序，以竞投上述项目所需10平方公里合肥市土地。预计项目土地将分期提供。

　　华南城还称，若肥西县政府透过招拍挂程序提供上述项目有关土地，且公司于每期合肥市土地的招拍挂竞投中均成功取得土地，上述合肥项目将分阶段发展，预计发展将需时超过10年。

　　仅就建筑面积而言，2000万方的物流园在合肥无疑是最大的，同时也将成为华南城在内地7个华南城项目当中体量最大的一个。

　　但细看之下，不管是从华南城自身的资金现状还是项目的实际情况，其拟投巨资在合肥打造的这个超大物流园区的前景都充满疑问。

　　资金压力

　　根据华南城的计划，该项目的总投资为200亿元，项目将分3期建设，一期建筑面积超过300万平方米，首期投资也将超过80亿元。

　　以华南城目前的情况来看，若合肥华南城开建，首期需投入的80亿元已相当于华南城2012/13财政年度合约销售的总额。

　　同时，即便该项目的可售性物业建设完毕并入市销售，但短期内能回笼的资金也相当有限。

　　以位于河源(楼盘)的华南城项目来看，2011/12财政年度期间，河源华南城项目出售所得为8.94亿港元，仅为合肥华南城项目一期投入资金的八分之一。

　　而当项目进入常规开发流程后，后期开发的则更多是回笼资金比较慢的出租部分收益，而这部分收益在短期内难以显现。

　　据一位熟知物流园区模式的业内人士介绍，物流园区一般分为三个部分即商业、物流集散地与住宅，基本上是按照3:4:3的原则规划;在盈利方面也分三部分：可售性物业销售收入、出租性物业的租金收入、项目的增值收益。

　　在这些收益中，可售性物业的回报是最直接也是最快的，但出租性物业收益与项目增值收益回笼资金的速度则较慢。因此，企业在开发这类项目时，处于资金回笼的考虑，会先打造住宅、商业这部分可售性兴，以便回笼资金，而后再去发展物流部分，这样一来企业本身的资金压力不会太大。