上海银行新政跟进偏慢 5.1节前后或有落地惊喜

　　“330新政”落地近半月，目前上海仅7家银行执行二套房首付4成政策，分别是邮政储蓄、北京银行、兴业银行、浙商银行、友利银行、民生银行和上海农商行。从利率情况来看，仅2家银行可以有利率7折优惠，但仅限购买合作楼盘，不做二手房，且需属于普通住宅。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：中小银行规模小，对于一些政策响应周期更短，并且在一些政策执行上有较强的灵活性。比如当前存款可以在基准利率上上浮，中小银行基本是一浮到顶，其目的在于吸引更多的客户资源。而大型国有银行规模远超中小银行，所以节拍相对会慢一些。此外，大银行虽然抗风险能力较强，但对于当前的楼市风险也需要做客观评估。尤其是国有大银行，要确保风险可控，要确保比较高的安全系数，所以时间周期也会略长些。总的来看，“央妈”已经发话，各银行都会落实，预计5.1前后大银行的细则也会随之落地。

　　首付的目的是为了防止风险，从国外发达国家来看，首付比例其实都不高，比如美国可以做到首付10%甚至可以更低。而当前只有购买首套普宅才有机会首付2成。当前个人信用体系以及监管建设落后与发达国家，因此为确保银行资金风险会有比较高的首付，从更长远的趋势来看，随着信用制度以及监管体系完善，首付比例还有下降空间，并且具有普遍性。

　　从利率角度来看，二套房想要获得更多政策倾斜可能性微乎其微。当前银行理财产品的年化收益率普遍在5%以上，而商业房贷利率只有5.9%，息差相当小。首套房有政策倾斜，所以有利率打折，但也只是象征性的，因此二套房再想享受优惠利率的可能性相当小。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：从3.30政策市场反应来看，明显二手房的交易情况要好于新房市场。这就表明税收“5改2”效果要优于二套房信贷政策。预计符合新的贷款政策的业务量还不足银行房贷业务的一成，所以即便各大银行执行细则都落地，对市场交易推动也相当有限。