房产众筹开发营销模式即将启动 房价真的会降1/3吗？

　　“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子。”

　　5月9日，地产“思想家”冯仑在温州参加2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上，对房产众筹开发的前景做了如此展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。

　　冯仑没有讲到的是，这样的设想正在走进现实。本月中下旬，碧桂园将首先召开新闻发布会，公布上海一幅地块的众筹开发计划。绿城的众筹开发试验，也已突破前期难题，将于下月初推出绿城版的众筹计划。

　　这一开发模式，究竟有何妙招，能让好不容易调下来的房价再下跌30%?

　　房价跌了怎么办?

　　去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。

　　参与绿地众筹的一位营销高层告诉邦地产君，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。

　　除了众筹买房之外，去年有人还提出“众筹开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多环节。

　　对于消费者而言，此举能够让他们拿到比市场上更实惠的房价，满足他们更个性化的购房需求;对于开发商而言，这其实相当于提前锁定了消费客群。

　　在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。

　　“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，随着银行和互联网的加入，众筹开发概念越来越热。

　　据悉，本月中下旬，碧桂园将上海一地块的众筹开发计划。据浙江绿城佳园建设工程有限公司董事长李园告诉邦地产君，绿城的众筹项目有一定特殊性，拿地价格相对于市场公开拍卖价更低。这使得上述楼盘最后能以低于市场30%左右的价格进行众筹开发。

　　平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到众筹者指定的账户名下，年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与众筹者按原价回购;如果房价涨了，按照涨价比例大家来分摊收益。”

　　而保利地产与民生银行联手推出的理财产品“利民宝”，实际上是一款为意向购房者提供保底收益的期权产品。待项目开盘后，即便房价跌破了锁定的开盘价格，客户不行使购买权，也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财收益。

　　邦地产君友情提醒：不同的公司针对不同的产品，对于房价下跌的风险，有不同的规定。

　　只为圈客?

　　随着众筹开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。

　　据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。邦地产君试图拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。