央行双降利空2016年楼市 明年三季度降价潮或来临

　　中国央行发布公告称，基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。降息后，基准一年期贷款利率为4.35%，之前为4.6%;基准一年期存款利率为1.5%，之前为1.75%。与此同时，存款准备金率下降0.5%，降至16.5%。央行“双降”举措自今天起生效。至此，下半年以来央行连续三次“双降”，从去年至今，央行累计六次降息五次降准。

　　先看央行“双降”的大背景和目的：

　　从今年下半年的三次“双降”尤其是本次“双降”来看，目的是什么?很明显，当前宏观经济触底，前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观，央行希望通过本次“双降”的货币政策举措帮助提振中国经济，并抵补财政性存款流出带来的影响。

　　那么，对楼市来讲是利好吗? 笔者观点是不能一概而论。

　　从短期内来看，尤其是至年底这个阶段来看，央行本次“双降”是利好。

　　从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转。

　　从政策面来看，截止今年9月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次降准，截止9月末，广义货币(M2)余额135.98万亿元，同比增长13.1%，高于今年12%的目标，货币政策开始走向宽松。

　　正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等等)，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

　　9月30日，央行住建部发布今年930新政，政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率，10月24日，央行再度“双降”，预计上述城市楼市“银十”最后几天的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已经没有什么太多的悬念，至今年年底，在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

　　从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

　　笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在今年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年三次“双降”之后，虽然市场成交量价会有所表现，“金九十银”也基本成定局，也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极对于明年楼市来讲反而是重大利空，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“降价潮”也将来临。具体来讲，有以下六大理由：

　　理由之一: 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

　　同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

　　从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

　　从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1-8月份回落0.9个百分点，增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。