央行双降利空2016年楼市 明年三季度降价潮或来临

　　理由之二：货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，央行“双降”对2016年楼市是重大利空

　　今年 “330新政”以来，大中城市(一线城市、上述部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息五次降准，此外，央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然包括本次央行“双降”在内的中国式量化宽松对年底有短期利好，但是由于需求在今年下半年的过度释放，央行“双降”等宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。

　　从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，下半年以来，上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题，也基本不再需要政策层面的刺激，尤其是货币政策继续宽松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“双降”，仍然有其他的刺激性政策出台，笔者认为，这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在今年前三季度已经超过去年全年。

　　本次央行“双降”，其实对于上述基本面良好的城市来讲亦是如此，会在第四季度继续透支未来的楼市需求。笔者认为，由于央行“双降”的刺激，上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续，但最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，并且经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年极有可能进入深度调整阶段，届时，由于今年以来的市场需求透支导致明年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是明年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时，如果企业没有在今年下半年和明年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市)楼市而言，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长，当前上述城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为本次“双降”有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。当新一轮的房地产市场调整极来临之时。届时，上述城市楼市仍然有较严重的去库存问题，甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。

　　因此，在央行“双降”等政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好六次降息五次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”

　　美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。从这个角度来看，中国楼市已经被美元“做空”，投资客即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

　　此外，在美国经济基本面复苏好转的背景下，美元加息预期强烈，而中国经济环境仍然处于低迷阶段，此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。这对于中国楼市来讲，确实是短期内的利好，市场需求也会借机集中释放，但是，短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症，也就是后期经济再度触底低迷，楼市再度回到的调整期。因此，在美元加息周期即将来临的市场背景下，中国楼市已经不再被看好，在本轮需求集中释放之后，楼市的调整期即将来临。

　　理由之四：“高价地”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期

　　今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“高价地”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“高价地”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“高价地”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。