2015年上海商品住宅四大特征 2016年趋势的四点判断

　　又至年终，再到年终楼市盘点与预测的阶段。那么，在经历“330新政”、央行累计六次降息五次全面降准等“救市”政策之后，2015年(截止12月27日，下同)上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，2015年上海商品住宅成交量为1466万平方米，同比上涨56.63%，上海楼市出现量价齐升的状态。那么，2015年上海楼市呈现出什么样的特征?2016年楼市又将有什么新的变化?

　　回顾：2015年上海商品住宅市场四大特征

　　1、 上海整体市场快速复苏，2015年下半年进入量价齐升的阶段

　　2015年春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年4月底和5月份。因此，从推盘节奏来看，2015年4月底和5月份有可能成为2015年第一波成交量的高峰期。从实际市场成交量表现来看亦是如此。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。

　　截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量继续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“受捧盘”频现的现象。

　　2、 改善型需求及豪宅市场成交热闹，拉动整体市场成交均价上扬

　　首先，政策层面支持改善型住房需求的定调是2015年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓励改善型需求积极入市，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。

　　此外，受2014年以来住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在“330新政”等政策面鼓励之下加速入市。尤其是到了二季度以后，对于改善型需求来讲，已经成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。

　　从当前上海商品住宅市场成交结构来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，从2015年商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平方米以上的成交套数占比从最低3月的13%提高到11月的22%，这说明，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转，也导致2015年(截止12月27日，下同)上海商品住宅销售均价攀升至32092元/平方米，同比大幅上涨18.39%。