2015年中国楼市市场继续分化 2016年趋势的五点看法

　　笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年一线城市、部分二线城市基本面好转及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济下行阶段应该关心的话题。

　　笔者认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

　　虽然2015年以来楼市“救市”政策频发，习李政府也开始表态继续去库存，部分城市楼市成交量价会有所表现，“金九十银”与年底翘尾行情已成事实，也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极对于2016年楼市来讲反而是重大利空，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“降价潮”也将来临。 以下是笔者对于上述观点的五点解释：

　　首先，楼市供求基本面已基本平衡，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

　　同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

　　从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，2015年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

　　从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，继续呈回落态势。这也就意味着房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，楼市需求不足导致房企投资动力不足，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

　　其次，货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期，“救市”政策频发是对2016年楼市是重大利空。

　　2015年 “330新政”以来，大中城市(一线城市、上述部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年以来货币政策持续宽松，央行累计至今已经有六次降息五次全面降准，此外，央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施，以及美国进入加息周期引起的中国宽松的货币政策对冲措施，意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然中国式量化宽松对2016年楼市有短期利好，但是由于需求在2015年下半年的过度释放，中国的量化宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。

　　从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，下半年以来，上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题，也基本不再需要政策层面的刺激，尤其是货币政策继续宽松的刺激，但是，下半年仍然有三次央行“双降”，仍然有其他的刺激性政策出台，笔者认为，这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在2015年前三季度已经超过去年全年。