伴随着品牌房企纷纷回归一二线城市,苏州土地市场升温,高价地频出,即使5月份政府对土地进行限价,但仍然没有阻挡“高价地”的产生,由于土地楼面价大幅度的上涨,政府也赚得“衣钵满满”。
据房掌柜统计,2016年上半年苏州市区(不含吴江区)土地出让33幅,出让面积168.4万平米,土地出让金额约507.1亿元,土地成交金额超2015年全年总和500.68亿元,出让面积却仅占去年全年一半。
于此同时,鲁能、国瑞、华发、泰禾、雅居乐、东原和上海建工等房企进军苏州,让苏州的土地拍卖增色不少。精彩的土拍,令人过目不忘,为了呈现2015年精彩纷呈的土拍,房掌柜精心梳理出半年内的十大热门土拍。
“戴着镣铐起舞”
总价高价地—上海建工55.21亿元竞得安元路地块
在国土资源局对挂牌出让土地限价后,依然没有能够阻止房企对土地储备的渴望。5月24日,上海建工一总价55.21亿元,欧面颊19046元/平米,溢价率116.44%竞得苏地2016-WG-26号地块。
资料显示:苏地2016-WG-26号地块位于相城区元和街道广济北路东、安元路北,占地面积115943平米,容积率>1<2.5,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。
掌柜点评:安元路地块均位于活力岛板块,26号地块西侧为广济北路,南侧为兴旺路,西侧为文灵路,北侧为安元路,地块质量较好,交通方面,可以说是该地块的最大的优点,无缝对接苏州轨道交通4号线安元路站,真正的地铁上;距离北面的中环快速路1000米,西面接苏虞张公路,公交872、814、802、825等多路公交经过于此。
“持续耕耘古城区”
单价高价地—当代置业28761元/平米楼面价夺景德路地块
4月7-8日,迎来苏州市区2016年的首场土拍,在两日的网络拍卖中,当代置业连续夺得3子,成为最大赢家。其中姑苏区竞得地块被当代以总价4.28亿元,楼面价28761元/怕,溢价率59.8%的价格竞得。
苏地-WG-2号地块位于姑苏区景德路 南、阊胥路东,占地面积14868.2平米,容积率<1.0,建筑密度≤30%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。
掌柜点评:当代再次落子姑苏区,代表着当代将深耕古城区,从当代万国府MOMA首次开盘热销来看,当代其科技型住宅,成功抓住苏州购房者置业需求,该地块的容积率<1.0,产品将打造为类别墅产品,迎合苏州市场上改善性的需求。
苏地2016-WG-6号地块
木渎地价直逼古城区
溢价率高价地—国瑞置业溢价444.4%获得金枫路地块
“没有做不到,只有想不到”,谁也料想不到木渎地块能以逆天的价格出让。北京国瑞兴业房地产控股有限公司以总价40.39亿元,楼面价24744元/平米,溢价率444.4%竞得金枫路地块。
据资料显示,苏地2016-WG-6号地块位于吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧,地块面积74195.9平方米, 1<容积率≤2.20,建筑密度≤30%,37%≤绿化率。按照技术规划指标,地块后期将开发高层住宅。
掌柜点评:近年来吴中区无论是供货量还是成交量,都霸占着楼市头把交椅,木渎板块也成为楼市重点区域,随着高新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的城市化进程,苏州西部发展进入新的快速时期,借助轨道交通、城市三环和绕城高速等交通利好的苏州木渎板块,大交通格局发生巨变,木渎板块正呈现出一派蓬勃发展势头。势头虽好,但目前木渎的房价为16000-17000,国瑞以楼面价24744元/平米进入苏州,开发风险系数太高。
“最长的拉锯战”
121分钟竞价—泰禾30.99亿元进驻新双湖
新双湖区域无疑是近年来苏州的热门区域,没有之一,也是房企必争的对象。5月24日,泰禾集团总价30.99亿元,楼面价16743元/平米,溢价率118.4%竞得28号地块,而该宗地块竞拍时间长达121分钟,经过112轮的角逐,才见分晓。
据资料显示,苏地2016-WG-28号地块位于吴中开发区郭新东路北侧、清禾路两侧,地块为分为两宗小地块,地块一的占地面积为24584.8平米,1<容积率≤3.6,建筑密度≤40%,绿化率≥20%,主要为城镇住宅用地和批发零售用地;地块二占地面积为38635.1平米,1<容积率≤2.5,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。
掌柜点评:该宗地块位于独墅湖与尹山湖的之间,该板块无疑是大热门区域,作为承接园区的首当其冲的地带,仍然是置业和投资的首选之地。这是泰禾在苏州的第二子,其中商业和住宅想叠加,泰禾可以将商业的广场系和红系引入苏州。
“遭遇熔断而流拍”
浒墅关地块—四次挂牌出让遭遇流拍
位于高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西侧的苏地2016-WG-41号地块,成为苏州土拍史上流拍次数最多的地块,该地块分别在2013-2015年挂牌出让,三次因无人无开发商报名竞价遭遇流拍,而此次遭遇流拍,却让人啼笑皆非。
据房掌柜了解,该宗地块开拍5分钟,竞价飙至118轮,总价28.77亿,触碰政府限价的红线,遭遇流拍,该宗地块占地面积138470平米,1<容积率≤1.4,建筑密度≤35%,绿化率≥30%,主要为城镇住宅用地。
掌柜点评:苏州的土地限价令,其本质目的是防止高价地的产生,并非是阻止土地出让,土地在合理的溢价范围内,进行土拍,超过限价标准,遭遇流拍,政策的出发点是为了房地产市场健康发展,而政策的效果并不如人意,土地限价只不过是政府限制房价上涨“扬汤止沸”的手段。
苏地2016-WG-31/32号地块现状
“活力岛满血复活”
“连体”地块—天房60.32亿元豪取两宗地
继去年天房在苏州土地市场上持续发力后,2016年上半年天房再次大手笔竞得2宗连体地块。天房分别以总价27.07亿元,楼面价18450元/平米,溢价率97.3%和总价40.25亿元,楼面价19196元/平米,溢价率118.1%的价格竞得32和31号地块。
资料显示:苏地2016-WG-31号地块位于相城区元和街道永方路东、沈思港路南,占地面积83881平米,容积率>1<2.5,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。苏地2016-WG-32号地块位于相城区元和街道永方路东、阳澄湖西路北,占地面积73354,容积率>1<2.0,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。
掌柜点评:31号和32号地块两块地相邻,东侧为苏虞张公路,西侧为永方路,南侧为阳澄湖西路,公交876和805路公交经过于此。地块无论交通配套相对不错,天房将两宗一同收入囊中,避免以后的直面竞争,同时形成规模优势 。
“广告漫天飞的央企”
贝克汉姆代言—鲁能38.71亿元竞得吴中大道地块
鲁能,让人第一个反应就是足球,其实在地产领域,鲁能也是名声远扬。鲁能集团以总价38.7亿元将该地块收入囊中,成交楼面价18272.5元/平方米,溢价率为146.4%,这也是鲁能首次进入苏州。
公开资料显示,苏地2016-WG-5号地块,整体面积10.05万平方米,该地块位于吴中区吴中大道北侧,包括2块住宅用地和1块商业用地,地块的起价总价高达15.71亿元。
掌柜点评:鲁能竞得吴中大道地块后,迅速将案名定为“鲁能公馆”,在苏州的各大户外媒体上进行投放,主要户外广告上皆是“贝克汉姆”代言的鲁能的广告,这个有钱的主,会将成为各家广告商和媒体关注的焦点。
“深耕苏州的第三子”建发中泱天成兄弟项目—32.26亿元高铁新城再落子
2014年首次进入苏州,落子高铁新城,案名为建发中泱天成;2015年建发在新双湖板块拿地,案名为建发独墅湾,2016年再次回归高铁新城,在项目中泱天成附近再次落子。5月24日,建发以总价32.26亿元,楼面价17898元/平米,溢价率103%竞得苏地2015-WG-36号地块。
资料显示,苏地2016-WG-36号地块位于相城区高铁新城南天成路南、正辉路东,占地面积72106平米,容积率>1<2.5,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。
掌柜点评:作为闽系房企的建发,与泰禾、正荣和融信的发展有着区别,依靠建发集团的强大后盾,2016年建发在苏州、上海和合肥等一二线城市拿地,下半年建发将在土地市场表现活跃,上市未果的建发房产,利用丰厚的土地储备,来扩大上市评估值。
“院子系列全国开花”
泰禾院子落地苏州—30.36亿元竞得虎丘路地块
业内盛称“高价地专业户”的泰禾,院子系在全国开花,苏州唯独缺少。4月7日,泰禾集团经过96轮、32分钟的竞拍以30.36亿元,楼面价22392元/平,溢价率128.97%竞得虎丘路地块。
资料显示,苏地2016-WG-3号地块位于姑苏区虎丘路西、硕放庄路两侧,地块占地面积为84737.6平米,为城镇住宅用地。
掌柜点评:苏州将诞生业界享有盛誉的“院子系列”—苏州泰禾院子,虽然案名暂时未定,但是按照古城区的地段和容积率规划指标要求,很适合院子系列的落地,闽系房企善于将产品复制,实现豪宅产品的高周转。
苏地2016-WG-8号地块
“老牌闽系持续发力苏州”
元和街道添新项目—金辉28.97亿竞得润元路地块
自2013年闽系在全国土地市场发力后,闽系房企俨然成为房地产行业的“黑马”,作为老牌的闽系房企,很早便进入苏州市场,便深耕苏州。4月8日,金辉身披上海融辉居业房地产有限公司马甲,以总价28.97亿,楼面价22445元每平,溢价率242%竞得苏地2016-WG-8号地块。
资料显示,苏地2016-WG-8号地块位于相城区元和街道润元路北、老元和塘西,占地面积80669平米,容积率>1<1.6,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,为城镇住宅用地。
掌柜点评:老牌的闽系房企金辉,很早之前就将总部从福建搬入上海,随后又搬进北京,金辉苏州多年,从金辉融侨城、金辉越溪原著、金辉浅湾雅苑到金辉优步花园、金辉尊域雅苑等项目,金辉在苏州一直以稳健的方式发展,不同于万科、金地通过品牌输出操盘,获得项目,金辉通过拿地开发深耕苏州。
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