2016年上半年苏州楼市十大关键词：跌宕起伏 心电图

    2016年上半年苏州楼市可谓是跌宕起伏，前几月楼市高歌猛进热度非比寻常，随着楼市调控政策相继出台，购房者愈加理性地进行观望，楼市成交量由高走低逐渐趋稳。

　　前期房价轮番猛涨与政策宽松不无关系，各类需求也因此集中释放推动市场整体高位运行。据统计，百城价格上半年累计上涨7.61%，核心一二线及周边城市轮番领涨全国。房地产再度火热，苏城地价涨幅明显，品牌房企成为大赢家的同时，各大房企也在不断进行资源整合。

　　回顾2016年上半年，大致可以用以下十大关键词来梳理，或许可以更加清晰地了解苏州楼市这半年来的新动向，以利于对未来市场发展趋势做出判断。

　　关键词一：积分落户

　　影响700万人的苏州流动人口积分落户管理政策于2016年1月15日起正式实施。政策适用于包括在市区范围内，参加社会保险、已办理居住证且连续合法居住一年以上(含一年)的流动人口，经本人申请，纳入本市流动人口积分管理等人群。计分标准为基础分、附加分和扣减分，基础分包括个人基本情况（年龄、文化程度、 技能人才职业技能等级或专业技术人才职称资格），参加社会保障情况、居住情况（房产情况、办理居住证年限）；附加分项有计划生育情况、发明创造、表彰奖励、社会贡献、投资纳税、公共卫生等。

　　积分达到一定分值的，可以享受相应的户籍准入、子女入学、子女参加苏州城乡居民医疗保险等公共服务待遇。

　　房掌柜点评：2014年底，苏州市流动人口实有登记数为698.9万，超过户籍人口总数。流动人口大量涌入苏州，为苏州的经济发展作出了重要贡献，积分落户将有效吸引外来人口，促进经济活力。

　　对于楼市大概有以下影响，第一，一改以往仅能通过购买房屋才能落户的局面，将落户门槛降低，对于原本买方吃力的人群可能会延迟他们的购房计划;第二，从积分落户条件增多，涉及的方面广，短期内可能可能并不会造成太大影响；第三，新落户条件对新市民素质要求提高，既可以吸引优秀人才落户，也鼓励了外来人口不断提高自身素质，从而提高苏州住房需求的增加和促进城市发展转型。

　　关键词二：房贷二成

　　本年度春节前夕，中国人民银行联合银监会宣布在不限购城市商业性个人住房贷款首付比例最低可降至20%，购房首付款比例成为继2008年之后的纪录低位。新政指出，对于不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。即最低首付比例，可降至20%;

　　拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　房掌柜点评：此新政旨在为库存压力高企的三四线城市、及部分二线城市缓解库存压力。在商业银行贷款政策持续放松，对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。同时住房公积金等政策也与之相呼应，降低购房者入市门槛，激发当前自住需求为主的楼市成交量，实乃撼动去库存市场的一记绝杀。

　　关键词三：开放社区

　　2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

　　房掌柜点评：此举一出可谓一石激起千层浪，各式激烈的社会争论层出不穷。开放式社区和封闭式社区形成相当大的差别，触动着与业主休戚相关的物业管理、社区安全、业主权益等敏感点。当然街区制于公可以充分利用社区基础设施，节约城市土地，解决目前十分棘手的城市交通病；对于个人出行提供便利，同时也可以带动社区人气，增强与外部交流。

　　相对的对于地产开发商来说，如何打造安全又充满互动的开放式社区或许会成为一条新的产品方向。同样的在接下来很长的一个时期，这都会是城市规划建设管理工作的方向和重点工作，建设开放社区任重而道远。

   关键词四：新十条

　　3月18日，苏州市政府召开常务会议，审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》主要包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管三大部分共十条。《意见》指出首先要求加强土地供应管理，进一步完善了商品房预售管理，将全面清查金融违法行为等

　　房掌柜点评：“新十条”有利于苏州房地产市场回归理性，当时苏州房地产市场相对波动较大，部分区域出现了供给不足、价格快速上涨的局面，也出现了投资客大举进入楼市炒高房价的现象，应该说这个政策的出台非常及时。

　　关键词五：高价地潮

　　2016年起至今，从一线城市到二线热点城市，总价高价地、单价高价地不断涌现，总数量已经高达110幅之多，而在上一个“高价地年”的2013年，全国“高价地”数量也只不过仅60幅。

　　二线城市高价地集中迸发、数量最多，苏州也是高价地频出，。几乎所有板块的地价均被刷新，地价赶超房价，“高价地”满天飞，苏州政府为此开创了土地市场的“熔断”先河。

　　房掌柜点评：“高价地”的出现往往被视为房价上涨的信号，会刺激购房者的恐慌情绪，使之加速入市。“高价地”现象一方面反映的是地产商对土地的饥渴，另一方面也是对未来房价的高预期。而这种高价地繁现的现象，导致市场预期升温，也有可能进入一种恶性竞争，导致楼市被过度透支。

　　关键词六：土地限价令

　　在暂缓出让5宗地块的公告发布后，5月18日，苏州国土资源局对4月20日发布宗地块设定最高报价，至于在土拍中报价超过最高报价的，则终止该土地出让，竞价结果无效。

　　5月23日土拍紧随其后，即使进行了“封顶限价”，两宗住宅用地均因竞拍价格超过最高限价而流拍。

　　房掌柜点评：早在4月7/8日土拍中已有先兆，正荣、旭辉以及新登场的K2地产报名全部参拍地块，土拍成交价之高令人咋舌，也可见各大房企围猎苏城的热情。中国铁建、鲁能集团、K2地产、禹洲地产、东原地产、华发股份等纷纷首登苏城，如此多的新进房企竞相争夺有限的土地资源，苏州楼市热度剧增的趋势下，怎能不促使政府发布“土地限价令”？

　　此番举措就目前的土地市场上实属罕见，可以理解为一种隐性的限价。再看土地限价令的效用，从长期来看，城市土地资源只会日趋减少，根据市场经济规律，“限地价”并非长久之计，或许能够在短期内抑制高价地的出现，放缓房价的增速，但这并不会使房价下跌；另一方面，减少了此阶段住宅用地土地供应，也有可能加剧未来房价上涨。

　　关键词七：I型大城市

　　去年，《江苏省城镇体系规划（2015-2030年）》获国务院批复：2030年江苏将形成2个特大城市，南京和苏州；15个大城市，无锡、常州、徐州、南通、连云港、淮安、盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁、江阴、昆山、常熟和张家港。

　　本年度消息，经国务院同意，国家发改委、住建部6月1日印发《长江三角洲城市群发展规划》。规划显示，长三角城市群规划范围包括江浙沪皖三省一市。江苏省有9市、19县（市）入选，9市分别是南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州。在长三角城市群各城市规模等级划分方面，上海被列为唯一的超大城市，南京成为唯一的特大城市。

　　房掌柜点评：作为引领“长三角城市群”中苏锡常都市圈的重要组成城市，苏州占据了天时地利人和之便。即便苏州距离特大城市还有一定距离，但其各项举措均走在长三角城市群的前列，近年来又得益于国家推进长三角一体化大战略，城市转型速度在不断加快，未来形势一片大好。

　　其实早在苏州入围特大型城市之前，所有的城市规划一直也是朝着特大型城市的标准看齐。特大城市是聚焦优势资源的地方，资源可以集中利用，人口吸引度更高，人口导入会增加需求。良好的城市发展趋势带动着人口持续性导入，不仅提高了投资者对苏州楼市投资的预期，同时也增加了苏州房价持续保值、增值的空间。

   关键词八：营改增

　　自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

　　涉及房地产业相关的改革如下：房地产开发企业征收11%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　房掌柜点评：营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。营改增可以说是一种减税的政策。在当前经济下行压力较大的情况下，全面实施营改增，可以促进有效投资带动供给，以供给带动需求。对企业来讲，如果提高了盈利能力，就有可能进一步推进转型发展。每个个体企业的转型升级，无疑将实现产业乃至整个经济体的结构性改革，这也是推动结构性改革尤其是供给侧结构性改革和积极财政政策的重要内容。

　　营改增长远看对房地产业整体发展有利，可以促使产业形成更好的良性循环，同时也不会对房价带来明显冲击。企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣，利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存。

　　关键词九：住房租赁

　　5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

　　房掌柜点评：此四大举措是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。推动房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者入市成本和购房压力，使其从长期购房还款转变为短期租金模式。

　　从需求端看，目前我国的房地产市场形态，正由增量转为增量与存量同时发展，部分一线城市出现二手房交易超过新房的情况。居民消费观念也开始从购买为主转向购租并举。

　　关键词十：房企联合

　　房企联手合作在一二线城市近年来越来越普遍，万科和万达默契的战略合作就成为业界共赢的典范。对于苏州楼市显然也已成为不可忽视的现象，房企联手开发的项目比比皆是。各大房企强强联手，合作的项目频频现身，例如近段时间陆续入市的万科碧桂园、万科公园里、新城招商香溪源等。

　　从最开始的拿地，到后期的操盘再到楼盘营销，房地产开发的每一个阶段，都蕴含着不同的房企合作模式。而从苏州房地产市场来看，目前主要有房企联合拿地、房企联合操盘、资金方+操盘方几种主流的合作模式。

　　房掌柜点评：苏州房价逐年攀升，房土地市场拿地价格也不断上涨，基于高地价压力且开发成本越来高房企联合也是情理之中。苏州房地产市场自2015下半年进入喷发期，市场一片大好让不少房地产开发商以及非房地产开发商看到了其中利好，像一些专业的投资管理公司也转向房地产市场，典型的如平安不动产。而这也造就了房地产界一种新的合作模式：投资方+操盘方。另一方面房企联合操盘，取长补短发挥各自最大效力，协同合作打造最具价值的产品也是一个共赢的不错选择。