杨红旭：是时候应该反思“调控房价”是否正确了

反思最早始于2003年的房地产调控，房价调控效果不佳的重要原因之一：偏重于抑制需求，轻视了增加供应。话分两头。抑制需求方向正确，紧缩个人房贷、提高二手房交易税，以及当前的限购、限贷，皆有助于抑制投资投机性需求。当然，将“投资”和“投机”并列为打压对象，在抑房价的关键时期，无可厚非，但长期而言，还是应允许长线的投资需求的存在，比如有些人买房后用于出租，增加了租赁市场的供应，有助于稳定租金价格。与之同理，限购、限贷这类行政干预手段，短期效果显著，但不宜长期“吃猛药”。为了长期性抑制投机需求，首先应使用税收手段，对于多套房、豪宅：征收房产税势在必行，另外提高营业税、个调税、契税、土地增值税亦有空间。其次，可动用信贷工具，提高房贷门槛，尤其是上调个贷利率。

关于增加市场供应，过去重视不够，遑论落实，未来急需进行大力度的制度改革，并加大落实力度。造成住宅供应偏紧的根源，在于国有建设用地出让的垄断性，以集体建设用地改革严重滞后(2007年党中央就已将其写入文件)，其中又牵涉到地方土地财政的痼疾，以及小产权房的乱相丛生。这需要一系列深层次的改革，本文暂且不展开。另外还有一点，过去被忽视，那就是当房价下跌或涨幅回落的时候，企业开发投资的积极性随之下滑，从而为下一轮市场供应短缺埋下“祸根”。比如当前，虽然总体上可以出售的住宅存货量大于去年和前年，但1-7月全国商品房新开工面积同比下跌9.8%，这就意味着明年乃于后年，住宅供应偏紧，其结果将是助推房价上涨。所以，表面上看似当前应打压“万恶”的开发商，但我们还应从供应平衡上，前瞩一下明后年的楼市及房价形态。鉴于此，应通过优惠政策引导、支持开发商购地、开工。

房地产调控，已到了总结、反思、改进的时候了。应考虑改变调控目标，由抑制房价，转向追求供应平衡；由“头痛医头，脚痛医脚”，转向更具持续性、长期性、系统性的治疗方式。