中国十大豪宅大一山庄被拆 还有比这更精彩的内幕吗

　　咔咔咔咔咔……”，几十台钩机在一片别墅群上同时作业，周围堆满了土和建筑垃圾。

　　被推倒的别墅群，正是曾经号称“中国十大豪宅”之一的，大一山庄。

　　实际上，在2016年2月，广州国规委一纸“批前公示”公告，就将几乎已经被遗忘的大一山庄再次推到风口浪尖。规中显示，昔日99栋别墅缩水至89栋，大部分别墅的建筑形态都有改变。

　　这座山庄的所有者，曾经请来全球顶尖建筑师按照“每一栋，世界仅一栋”的标准打造，最贵的一栋甚至卖到2亿元，震惊业内。

　　以顶豪自居的大一山庄，如何走到今天这一步?

　　1“第一个坏规矩的人”

　　故事要从11年前说起。

　　2005年6月21日，广州种鸡场地块进行公开拍卖。据当时媒体报道，参与竞拍的单位不乏合生、保利、新世界、恒大、利海等地产巨头，最终由中鼎集团耗资5亿元竞得，后建成“大一山庄”。

　　大一山庄地块容积率为1，占地面积约15.2万㎡。折合楼面地价3300元/㎡，是当年单价高价地，仅比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/㎡，与当时珠江新城楼面地价并肩，高得令人咋舌。

　　这块地与利海·托斯卡纳相邻。高价地诞生后，有媒体报道称，托斯卡纳的开发商利海集团已与中鼎集团高层会晤并达成初步合作意向，共建200万平方米的区域，包括山顶公园、高尔夫球场及练习场，五星级度假酒店、游艇俱乐部、美食广场等在内的南湖最大最豪华社区配套。

　　“没有这回事。”一位接近利海高层的人士回忆起当年，利海曾在这块地上运作良久。“当时，一般目标地块有主的都不会抢，大家都懂规矩。”

　　“他们是第一个坏了规矩的。”前述人士透露，当时利海对有意向的开发商，“每家都拜会过，全都讲规矩。”

　　而接近大一山庄的一位人士则提供了不同的说辞：“公开拍地，谁出得起价谁得，没举牌之前谁都不是地主。”该人士还透露，当时利海以为地块没人要，已经做好了三期规划。

　　从拍地当天的热度可以推断，利海当然不会认为这块地“没人要”，只不过认为“没人敢抢”。

　　和北京K2地产在郑州“虎口夺食”争抢旧改用地的故事不同，大一山庄这块地，并不涉及旧改，没有开发商曾投入大量资金人力。经过深入了解，当年的“江湖规矩”其实是指：拍卖土地，只要有人说，这地是我的，基本所有开发商都会保持默契，不会在公开市场上争抢。

　　“这也是当年广州地价普遍不高的原因。”经查阅，2005年白云区均价为6528元/㎡。大一山庄那块地，“2000元/㎡已经上天了”，前述接近利海的人士透露，利海的预期也是3000元/㎡。

　　公平地说，利海对地价有些低估了。当时种鸡场地块周边独立别墅已经超过10000元/㎡，联体别墅也能卖到9000多元/㎡，这样看来，中鼎拿到的地价似乎并不算高。

　　2“阳江帮”凶猛

　　不过，当年利海在广州房地产界可称得上是“风头正劲”，敢“抢”利海的地，中鼎集团到底什么来头?

　　在当年竞买现场的数百人中，几乎没人听过中鼎集团，包括时任广州房地产交易中心副所长的黄文雄。据了解，在拿下种鸡场地块之前，中鼎集团在广州曾承建过粤垦路的瑞心苑、半山花园、大鹏国际广场，还有广州大道的影城花园和广州交易广场等项目，基本是以“承建商”的角色在广州出没。

　　后来中鼎集团联合广州市祥能投资公司、广东阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程公司，四家股东公司出资组建成立了广东中力集团，并注册了广州高雅房地产开发公司，共同开发管理大一山庄。

　　上述四家公司均是从单一的建筑施工企业成长为涉足房地产开发经营的综合性公司。而且四家公司的实际控制人，谭霖高、梁何兴、袁添、梁中，全都来自阳江。

　　阳江建筑施工企业主的足迹遍布全国，“江湖”名号颇响。上述大一山庄的四位老板，除了梁中所占股份稍少，其他三位所占股份相近，并且在阳江老家都是响当当的“首富”、成功人士。袁添更是粤海老板“四大家族”之一。

　　他们还有一项大本事，资产运作。

　　公开资料显示，梁何兴手下有多间子公司，位于广州琶洲会展核心商务区的中洲交易中心，就是梁何兴的祥能投资成立的子公司兴建的。据2015年1月一则港交所公告，裕田中国(0313)有4项关联交易未曾申报或取得独立股东批准，其中3次都涉及了梁何兴：

　　2011年3月裕田的全资附属公司裕田北京，向梁何兴持股的公司支付3220万元作为物色及转介项目的按金及开支;同年6月裕田北京向另一间梁何兴的公司出售附属公司五成股权，作价300万元;最后在12月，另一附属公司湖南裕田又为了梁何兴全资持有的广州海墨斋文化活动策划公司，向银行提供最高2223万元(抵押土地)的担保。

　　值得注意的是，湖南裕田给梁何兴提供担保，是为了让他获取浦发银行信贷融资。换言之，梁何兴以海墨斋支付给湖南裕田100万元担保费的代价，换2223万元的融资额。

　　2013年12月，作为裕田中国(00313.HK)主要股东梁何兴，将其全部26.35%股份共计23.4亿股持股出售，每股现金代价0.28元。这部分股份于2010年6月由梁何兴在场外以每股平均价0.15元持有。梁何兴总共获利3亿元。

　　谭霖高更是金融运作的个中高手。2007年，阳江首家四星级标准的国际大酒店，因公务消费过高陷入欠薪风波，作为不良资产的一部分，酒店债权方中国银行将其以4亿多价格打包出售给谭霖高的中鼎集团。2009年，中鼎集团经过多重评估分析，决定采取爆破方式拆除酒店后重建为五星级酒店。

　　一份厚达313页的地块研究与策划报告指出，如果保留酒店，总投资额虽然比重建酒店要低五千万左右，但内部收益率将从8%提高到10%，15年总利润将翻番，投资回收期也将从12.1年大幅下降到5.1年。而如果不建酒店，内部收益率能达29%，但总利润也不高，如果带商业方案，那么15年总利润将会是重建酒店的2倍。

　　可见谭霖高对项目商业回报研究得非常仔细。在上述报告中，甚至考虑到了阳江整体和区域内发展住宅的前景，并结合阳江人口和经济能力，对不同业态、不同户型的需求度都做了详细分析。这种商业能力也在后期其管理大一山庄时有所体现。

　　谭霖高也曾在中信国安集团的国企改制中，分得一杯羹。一则2014年的中信国安集团主体长期信用评级报告中显示，谭霖高手下的主要公司中鼎集团通过增资对国安集团持股17.787%，成为第三大股东。当时市场人士普遍质疑，国安集团的审计评估过低，增资扩股可能涉嫌国资流失。

　　2015年，中信国安集团股东发生变更，中鼎集团从股东名册中“消失”，谭霖高也不再担任中信国安集团的董事，股份疑已全部出售。

　　中鼎集团的“官方”介绍中，也显示了其金融运作业务。比如2013年更新的资料中显示，中鼎集团“在佛山、顺德、江门、惠州等地有超过200亿的人民币资产正在进行清收和重组，是广东省最早从事资产重组业务的企业。”

　　至今，中鼎集团在招聘信息中仍保留着一段“傲人业绩”：近几年来，集团对中国银行东方资产管理公司约170多亿元的资产包业务(债款清收和资产重组)进展顺利，成绩喜人。

　　“大一山庄的启动资金，就是靠清收资产包获得的。”一位知情人士透露。

　　“我们已经有丰富的资金储备，不排除将继续参与一级市场的土地拍卖。”当年拍下大一山庄所在地块时，中鼎集团某高层就如此“阔气”地对媒体表示。

　　就在拍下上述地块同一天，中鼎还以1.37亿元的价格拿下珠江新城A3-6商务办公地块。同年，中鼎还在琶洲“高价地”的拍卖会上，与中岱公司从11亿元起过招42个回合，直到抬升至13.88亿元时方作罢，显示出强大的资金实力。