房地产销售合同“护短”条款有不少 违约金怎么算？

　　上半年，楼市大火了一场，惹来了不少后遗症：由购房合同引发的投诉纠纷层出不穷，高新区市场监督管理局近期对全区房地产销售合同进行了摸底调查。经过法律专家的逐一过堂审查，发现问题真不少。昨天，高新区40多家房地产商齐聚，一一了解问题所在，将于15天内拿出有效整改措施。

　　房子不卖了仅赔0.01%违约金怎么定房产商说了算

　　苏州的房产销售合同采用的是同一版本，是经过住建、市场监管部门审核，合法合理的销售合同。不过，有心人也许已经注意到了，在合同的空白处有许多附加条款，这是由买卖双方协商制定的。实际上，“协商”大多是不存在的，在消费者购房签合同前，房产商已将各种条款打印其上，消费者到时只需签字认可就行，经过法律专家的审查发现，条款中有不少损害消费者权益的格式条款。

　　比如一家置地公司的买卖合同第二十六条，出卖人承诺：1.该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷;2.该商品房没有销售给除买受人以外的其他人;3.该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况;如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售房屋登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷，买受人有权解除合同、请求损失，出卖人应当按照本合同第四条约定房屋总价款0.01%向买受人支付违约金。

　　法律专家认为，这个合同条款符合格式条款的形式，属于预先预定、反复使用并在合同订立时也没有与买受人协商。《司法解释》第八条规定：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同条款中第二与第三项承诺，与《司法解释》第八条所涵盖的情形一致。如果最终合同目的不能实现，买受人除解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而合同条款中仅约定出卖人应当按照本合同第四条约定房屋总价款0.01%向买受人支付违约金，而排除了买受人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿请求权。《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款应无效。”

　　有失公正、排除消费者权益　买房时这些格式条款很常见

　　据高新区市场监管局市场处处长姜明介绍，经过聘请的相关法律专家的逐个逐条审查，发现排除消费者权利、增加消费者义务、免除房产商责任的格式条款很常见。

　　比如，在买卖合同第十二条上写着：房屋需要保修的，出卖人修复期间，需要买受人配合的，出卖人应当补偿买受人一定数额的误工费。房屋在保修期内质量出现问题，出卖人有义务进行维修。维修时需买受人配合而造成买受人误工的，理应支付一定的误工费。误工费的标准最低应当按照苏州市最低工资标准来计算。而在提供的诸多买卖合同中，大多数出卖人所承担的误工费不超过50元，甚至存在0元的约定。

　　再如买卖合同第十五条：出卖人交付的商品房未达到约定的标准，那么可以认定出卖人并没有充分履行约定的义务，构成违约，应当承担违约责任。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，《民法通则》第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”由法律规定可以看出，出卖人存在本合同第十五条约定的违约行为时，应当由买受人请求违约方承担违约责任并赔偿全部损失。而在此次过堂的所有合同中，大量存在出卖人仅仅承担少量比例的非毛坯与设备材料差价，甚至存在“视具体情况由出卖人决定：维修至符合双方约定标准为止或者出卖人给予装饰、设备差价。”的约定，明显利用在买卖中的市场地位，通过格式条款规避自己的责任。

　　买卖合同第二十九条中，出卖人变更商品房结构形式、户型、空间尺寸等，获得建设管理部门批准后书面通知买受人，买受人有权解除合同。如果买受人不解除合同，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：本条款已经明确买受人有权请求出卖人赔偿损失，但在此次审查的合同中，多次出现约定的内容为“无”或者“双方继续履行合同，出卖人不赔偿损失”，这也是出卖人利用自身有利地位，规避自身责任，免除买受人的损失赔偿请求权。

　　同时，姜明说，合同中存在大量的显失公正公平的格式条款。比如，在补充条款中，出卖人对房屋设计、规划的变更若无须经过部门审批，则出卖人无须通知或者经买受人同意。

　　买受人签订房屋买卖合同的目的是为了获得合同所约定的房屋。如果出卖人对房屋的规划、设计进行变更，房屋发生了预定以外的变化，那么必然导致买受人的合同目的受到影响。在这种情况下，出卖人在享有变更规划和设计的权利同时，也需要最低限度地履行对出卖人的通知义务。如果不履行，那么会造成买卖双方权利义务不对等，显然有失公平。同时，《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以，开发商无权擅自变更规划，如果因变更规划给购房者造成损失的，购房者有权要求开发商承担违约责任、赔偿损失。

　　每家房产商都拿到了意见书

　　15天内拿出整改方案

　　经过一段时间法律专家的全面、规范的审查，并逐一出具了法律意见书，昨天，高新区市场监管局召集了辖区内40多家房地产公司，提出了具体的整改意见，要求各公司15天内对自身房地产销售合同进行整改到位。“绝不是口头或形式上的整改，而是必须将举措落实到位。”姜明说，执法人员将组织回访抽查，检查房地产公司对法律意见书的整改落实情况，切实维护合同的公平正义，保障消费者权益。