调控从严后苏州楼市骤冷 业内：涨易跌难 涨多跌少

　　 面对持续热闹的楼市，十一假期前后，全国22个城市相继出台了楼市调控措施，欲为市场降温。而在上述城市中，苏州的调控力度无疑比较严格的，10月3日苏州再次出台调控政策，物价局、房企等各方加入，调控升级。

　　调控政策出台后一周，房掌柜对苏州楼市部分楼盘楼盘进行了摸底调查，以实地感受楼市的微妙变化，了解限购令等政策对苏州楼市的影响。

　　各方介入 苏州调控升级

　　10月3日晚，苏州相关部门对外公布了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确自10月4日起，本市户籍家庭禁购第四套房。

　　政策指出，非本市户籍居民家庭申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴及社保证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民出售新建商品住房和二手住房;暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　信贷政策方面，10月8日，苏州限贷政策正式发文，首套房最低首付调高至30%;有购房贷款记录无实际住房的，有一套房但无贷款记录或已结清的，二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的，申请商贷最低首付比从50%调高至80%;对有两套房以上的家庭，暂停发放商贷。

　　此外，《意见》还规定，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，开发商一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，开发商不得提高销售价格。

　　为此，苏州市物价局还与物价、住建等部门已联合查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企。另有3家企业被国家住建部通报批评。

　　10月12日，苏州十六家房企联合倡议落实房价调控共担社会责任，苏州楼市调控持续升级。　

   苏州楼盘来访客户骤降

　　最严调控之下，房掌柜走访了鲁能公馆、金科东方水榭、恒基水漾花城、姑苏裕沁庭、佳兆业君汇上品、中粮祥云国际等楼盘勘探人气实况。

　　位于吴中区城南的鲁能公馆自9月10日实景示范区公开以来，至今项目尚未正式看盘，均价预计在3万以上，10月又遇上最严限购令，售楼处大部分置业顾问直呼“不好做”，售楼处现场亦是冷冷清清。

鲁能公馆案场

　　位于园区甪直的金科东方水榭，现场仅有2组客户来访，前来看房的黄先生告诉房掌柜：“这个项目的高层均价在13000元/平米，按照这个价格新政前首付的钱是没问题的，但是节后二套房首付比例上调至80%，买房的计划只能搁浅。”据项目工作人员介绍，像黄先生这样调控后超出预算而放弃的购房者不在少数。

金科东方水榭售楼处现场

　　而刚需客、投资客较为集中的相城区板块，大部分楼盘也开始出现明显的“受伤”迹象。

　　在活力岛板块的恒基水漾花城售楼处，在房掌柜蹲点的1个小时里，只有1组前来看房的意向客户。问及此番政策对客户来访量的影响，该项目置业顾问坦言：“十一长假前预计每天都有30-40组客户来访量，假期之后降到一半以下，来的投资客确实比之前少很多”。

恒基水漾花城售楼处

　　该项目置业顾问指出，还有不少年轻的购房者在购买住宅无望后，反而转向咨询恒基的公寓，不过这部分人同样持很大观望情绪。

　　另外，同在活力岛板块的姑苏裕沁庭，从售楼处现场来看人气并没有明显下降，不过进驻该项目的某中介则表示：“今天人气肯定没法跟之前比，来访人数都降到4成以上，庆幸的是项目已在9月30日加推40、42号高层房源，高性价比的房源去化效果还不错。”

姑苏裕沁庭工作人员比来访者还多

　　问及项目是否会以价换量，该中介还表示，姑苏裕沁庭目前均价最低23000元/平米，非毛坯修房源性价比较高，不会降价。

　　同样，位于相城区蠡口的中粮祥云国际、黄桥的佳兆业君汇上品则可用“门可罗雀”来形容。

中粮祥云国际售楼处　　

   业内：涨易跌难 涨多跌少 刚需客入手时机

　　值得注意的是，各方介入之下，除了各大楼盘来访量骤减，2016年10月3日-10月9日苏州市区商品房共计成交套，成交面积㎡，其中住宅共计成交1814套，环比减少2689套，跌幅为59.72%，日均成交价为16298元/平方米，环跌1000元/平方米。另外，从10日截至目前，苏州单日住宅网签量日均不足100套，成交量速冻。

　　中原地产上海公司市场研究高级经理卢文曦认为，苏州此次调控剑指投资客，新政后客户来访量骤减，投资力量退缩，继而对其他购买者造成影响，购买行为受到抑制，一旦市场趋冷，反弹或还需时日。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析，从政策调控的思路看，近期并不鼓励各类炒房或投资投机需求进入，尤其是各类利用高杠杠模式进入此类市场的行为。当然，由于外地人购房依然可以买一套，所以对于部分购房者来说，或从看好苏州市场的角度，依然会积极入市，这会使得苏州房地产市场的交易量不会大幅度下滑。

　　对于各类投资者来说，短期内要意识到苏州政策频频打压会影响市场交易，但中长期看依然要认可苏州的投资价值。从政策效应释放的角度看，到了明年上半年或春节后，苏州市场会积极吸收政策的影响，进而使得成交量出现一定程度的下滑，同时价格上涨态势终结，进而出现微跌。个别板块上涨过快或出现三个月左右的相对幅度大的下跌，但此类下跌持续时间预计不会太长，即涨易跌难、涨多跌少。

　　苏州大学商学院教授沈健告诉房掌柜：“从市场反应来看，由于购房者观望情绪渐浓、投资客需求得到抑制等因素影响，今年第四季度成交量会明显下滑，新政效果显现。从房价来看，第四季度大部分开发商已完成年度销售任务，基本不会有以价换量的情况出现，当然也有可能存在部分开发商对尾盘作些打折促销，苏州整体房价将保持平稳。”

　　而从未来趋势看，受货币政策宽松，物价不断上涨，拿地价高等因素影响，再加上苏州的经济体量以及区位优势，房价大幅下跌不大现实，但也不排除明年随着新项目的入市，在政策不松动的情况下，房价会有所松动。

　　“在目前的政策调控下，建议投资客可不急于入市，观望一段时间，从长期看，优质地段的房子，作为资产的保值手段，还是不错的。而对于刚需而言，建议看到中意的房子，只要经济条件可承受，随时都可出手，因为一犹豫，很有可能好房子就没有了。”沈教授分析。