许子枋：中央对房价的让步 容忍地方政府的胜出

第四组：银行——其中要判分为央行和商业银行。

第五组：媒体——其中要判分为政治属性（舆论口径必须和党的宣传部门统一）和经营属性（房地产广告收入急剧萎缩）。

分析这五组核心因素的组合和效应，其最大的特点是每组对象中的细分对象在参与房价博弈中，其价值取向的动机是相背反的。

政府理论上应该是经济规则的制定者并充当经济行为裁判的角色，但在中国，因为地方政府依赖土地财政，所以事情就发生了奇妙的变化，地方政府实际上已成为房地产业的具体参与者，而且以其掌控和操纵土地的招拍挂成为了房价走高的重大利益获得者。那么对房价的态度上，中央政府是要调控高房价的，但地方政府基于自身利益并非完全情愿，这也就是2008年底地方政府采取集体救楼市运动的根本原因。因此可以说，只要地方政府的对土地财政的依赖性不能实现一种良性替代的话，中央调控房价的力度和效果将受到隐性悠长的反向阻碍力。即使开征房产税，也并非短时解决地方财政捉襟见肘的良策。

由大量中小房企参与的完全竞争的房地产市场对房价的稳定是有益的。但目前行业集中度提高已成必然，而中小房企的消失并非完全市场公平化的结果，因此导致未来房地产业结构是否健康，还远难预料。在中央这种陡然性的调控政策之下，房企垄断化基础已形成，其中最大利好的是大型房企（尤其是大型国有房企）。这将是一个房企兼并的春天，目前的房地产调控政策，实际是助长房企向垄断化加速前行。一旦大型房企通过兼并实现了区域和局部性垄断，它们通过与地方政府的默契，将提升并主导一个区域的房价。中国目前的现实是国企和大型上市房企如同一级政府机构，同样隶属政府直接管控，因此房企的定价权实质上也已转化成为地方政府的定价权。

理论上，房地产市场其实已经是一个买方市场了，购房者作为需求方，应该对房价有充分的定价权，我们可以分析2008年底的中国房地产市场就是一个明证。购房者要形成房价定价主导权，他们的力量体现在民意，民意其实一种购买需求的垄断! 而目前民意的力量更多表现为愤青特征。因为就购房者来看，他们与已购房者对房价的期望是背反的。目前我国很多城市居民(中国的准中产阶级）的财产收入以2-3套房产形式存在，房价下跌与大范围征收房产税对于他们显然有巨大影响，也就对中国社会的稳定和经济发展有很深远的影响。而媒体因为媒体本身的经济属性和媒体人本身的局限性（他们更多的属于准中产阶级），媒体在参与这种民意表达和舆论引导上更多表现着一种犹疑的倾向和游移的态度。

基于目前商业银行的经营模式（本质上的国有体制）和中国经济与商业诚信的发展阶段，房地产业仍然是银行首选安全和稳健获利的行业，至于地方融资平台风险，只要房价上涨就暂时可以掩盖，因此他们并不期望房价下降，从银行人的角度来看，他们也是中国最早形成的中产阶级，他们也不希望房价下降。

因此，检视房地产业的这五组影响因素，合并分析：它们都试图影响着中国房价的定价权，但因其自身动机的双层性和自身意愿的受控性，其导致的结果是一种弱平衡状态：房价不大降也不大跌！这正好符合中央宏观调控所需，因此说中央对房地产的宏观调控并未失效。分解分析：实质上只有中央政府和未购房人期望房价下降，中央政府主要基于房地产泡沫对中国经济可持续发展存在巨大破坏性这个出发点，来调控房价，如果房地产调控已经严重伤及地方财政的生存和社会稳定了，它一定会被迫有所松动，而这个松动的忍耐程度就是房价不能报复性反弹。而未购房人是弱势群体，政府只能也只有通过保障房来平息他们的民意诉求了。