郁亮：房地产行业并非真的产能过剩 结构性差异问题严重

2月15日，万科总裁郁亮在“中国经济50人论坛2017年年会”上指出，房地产行业并不是真的产能过剩，而是结构性差异比较大，城市分化比较严重。一方面，特大型城市的房子供应是短缺的，另一方面，多个中小城市的房地产库存积压很严重。

  郁亮表示，要解决上述问题，需要从两个抓手来切入：一是发展租赁住宅，二是大力发展“轨道+物业”的模式。他称，发展租赁住宅还面临一些问题，比如税负过重、房地产信托投资基金(REITs)进展缓慢，地方对于发展租赁住宅的动力不足等。

  以下为郁亮演讲实录：

  我想谈一下关于供给侧结构性改革过程中的房地产两个有效抓手问题。其实房地产行业的问题现在看起来也比较突出，其实我们行业并不真正是产能过剩，因为老百姓居住问题没得到有效的解决，而且城市分化比较严重，也存在着比较严重的结构性的差异问题。

  一方面特大型城市的住房供应是短缺的，房价上涨比较快，年轻人买不起房子，不但降低城市吸引力，也影响了城市的发展，对金融安全也是有影响。有六百多个城市里面是有严重库存的，要解决这个问题，有两个抓手。一方面是要发展租赁住宅，90年代当时租售并举，由于亚洲金融危机以后，变成销售为主。

  从机构租赁者来说，我们国民经济统筹没这个行业，有消防标准，根据指南定，住宅有住宅标准，这方面的标准就没有。第二是税负过重，如果把不动产租赁经营，长租公寓税很重，增值税是11%。

  第三，房产信托基金没有，没解决好不重复征税和非交易型过户免征税费的问题，这方面没有进展。第四是地方对发展租赁住宅方面重视不够，中央39号文没有得到落实。如果大城市房价这么高，租赁住宅是能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题，这是一个抓手，大力发展租赁住宅。

  第二个抓手是要大力发展轨道加物业的模式，全世界12个超过一千万的国家，三个发达国家，其他都在发展中国家，我们国家是两个，北京和上海，这些城市都遭遇过大城市病或者正在遭遇大城市病。

  东京在80年代通过努力基本解决了大城市病的问题，它的特点，东京建成区里面有70%是住宅，而我们上海建成区里面40%多是住宅，北京更少一点，北京28%左右。东京有了轨道这个模式，通行时间是一小时以内。

  它的轨道交通在整个公共交通的比重分担率达到95%，而我们北京45，上海55，这些地方应该说通过轨道加密的模式，使得东京在东京圈内成功解决了可支付住宅的数量问题，供应问题，缓解了大都市年轻人买房的压力。轨道和物业的发展模式，在我们国家解决大城市病的问题，应该有很多机会。发展租赁住宅和发展轨道加物业的模式，对我们行业来说是供给侧结构性改革的两个抓手。我就说这些，谢谢。