李从瑞：关于中国金茂利润、持有与高毛利的解密

以下为中国金茂2016年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：去年公司在南京、武汉、杭州、深圳、上海这些地方都拿了一些比较贵的地，而且金额也比较大，公司去年拿的这些地，今年是不是会推出来？在限购条件下，售价能否达到公司的预期？达不到会不会对公司的毛利率产生一定的影响？公司的利润增长相对于销售规模跟营业收入的增长是比较少一点，销售规模跟营收都有50%、60%的增长，但利润只增长了12%，母公司所有者权益甚至是下降的，下降的主要原因是什么？是因为合作项目增多了吗？如果是的话，今年合作方面还会继续加大吗？第三是关于融资方面的问题，去年公司融资规模有一个比较大的增长，融资费用也有一个比较大的上升，公司融这么多钱，具体会投向哪些方面？

李从瑞：我在很多场所都说过，中国金茂是坚决反对拿地王的，所以我们去年买了很多地，比如说刚才提到南京的地，我记得我们在河西南拿了一个地是，楼面地价给了三万七，但实际上周围的单价更高的是四万五，离我们比较远的地方前半年也是四万二，所以我们那个地不管是单价还是总价都不是最高的。

除了南京像其他的几个城市都是这个情况，实际上我们非常幸运的是，到今天来发现，我们去年进的七个新城市里，我们所有拿的地现在的土地价格比我当时拿的这个价格基本上都有20%以上的加成，就是说我们本身这个地的价格到现在来看，都是比较便宜的，所以未来的物业销售价格即使按照一个正常的走向，我们也能活得比较好的一个回报，这点我们感觉应该还是说非常提前预判到的市场的走向，这些地还是非常便宜的一些地。

江南：我来回答第三个问题，我觉得可能有一些误解，我得纠正一下你的说话，刚刚你提到那个负债增加很大，但你可能看的是一个什么概念，是一个概念总的负债，因为我资产增加，负债同时也增加了，特别里面有一块比如说那种预收的状况，那是因为我卖的很好，我先拿回来了，拿回来客户的钱，但是还没有做收入，所以就放在预收帐款里面，是一个负债，但最终是一个非常好的一个负债，因此对地产公司来说大家比较关注的一个公司负债的水平是什么呢？是杠杆比率。

可以看到我们总的借款，有息负债有一定的增加，但是由于销售非常好，公司在2016年的时候现金和等价物也有非常大幅度的增加，最终可以看到最核心的数据杠杆比率是比2015年还下降了5个百分点，应该说在2016年公司销售取得了非常好的成绩，回款也非常好，最终资产负债表进一步的强化，还有你提的一个融资成本有所增加，肯定也有一些误解和问题的，我们在去年的时候公司的总体的融资成本从百分之五点多，下降到了2016年的4.5。

现场提问：我的意思是融资费用。

江南：融资费用的话随着规模的增加，各种费用都会增加，但是我的收入也增加了，最后是要企业赚出利润来改变的。

我们今年的收入大幅度的增加，毛利实际上也同比增加的，大幅度的增加了，那么最终你看到股东应占利润，扣除投资物业公平的收益之后，有所下降，他不是说因为我们合作的多了，不是因为这个原因，而是在今年做收益的时候，结构突然跟2015年发生了比较大的变化，就是我们2016年做收入的这些项目当中，占股的比重小了。

理论上来说我们去年开始已经有很多的合作项目了，如果每年结构都一样的话，你无论是占比多少，它都是一样的同比增长，只不过今年我们有一个项目，今年做收的比例占到总体的项目的40%多，对利润的影响是比较大的，但是可以看到公司的毛利率、收入的增长，最关键是毛利率，包括后面的净利率是一个公司的一个盈利能力的一个代表，我们这个保持的很好，说明我的盈利能力很强的，这只是一个报表上的问题。

现场提问：去年是一个“地王”之年，很多地价都创新高了，想请教一下金茂是怎么看今年，因为中央也出台了很多一些调控的措施、限制的措施，今年的地价你们是怎么看的呢？

李从瑞：我们认为今年的地价应该会比较平稳，今年整个土地销售的量会增加，那么很多地方的土地价格应该会保持跟去年差不多的水平，比较平稳的状态，不会出现去年这种大幅度的增加。

现场提问：金茂今年在投地这一方面有什么策略、标准吗？

李从瑞：实际上我们还是要聚焦在一线城市和经济比较活跃的二线城市，会深耕已进入的城市，对一线城市的周边卫星城市也会更关注，总体来讲今年的投资策略还是会响应中央的号召，在限购之下会以比较低的成本，获取更优质的土地。

现场提问：预计的拿地规模是多少？

李从瑞：今年我们希望大概在两百亿左右的土地支出。

现场提问：公司一级开发跟物业销售的毛利率各是怎么样的？

江南：一级开发我们现在大概是50-60%，二级房地产开发销售大概是在30%左右。

现场提问：今年的销售目标呢？

李从瑞：销售目标是580个亿。

现场提问：再问一下管理层，其实我们看到公司有一个资产盘活的规划，包括其他一些业务的上市平台以及架构，那金茂商业这边的话未来的上市有没有一个计划，而且公司现在有一个项目有新的命名叫览秀城，对此，宁总（宁高宁）对于商业这边有没有提出一些新的要求呢？

李从瑞：商业这块，我们最终还是希望走资本市场的道路，但是目前还没有时间表，因为我们商业起步比较晚。

其实宁总来了以后对这个工作是非常支持的，甚至亲自给我们商业大型综合体取了名字，叫览秀城，那这一块就是创新，创新型的发展商业体，体验要成为未来发展的一个主旋律，公司管理层就是按照宁总指引的这样一种创新的、体验的方式在发展后面的商业。

现场提问：那商业方面的投入有什么计划，因为看到公司比较大的投入还是在住宅这一块，然后商业方面投入没有看到很多的动作，那今年这方面的投入计划是怎么样的？

李从瑞：实际上对这个我们叫双轮两翼战略，其中双轮指的是开发跟持有。持有这一块呢，我们理解的商业是有写字楼，有酒店，有零售，都算是商业，我们这块是80%对20%，80%的投资是面向开发型的，20%是面向持有的。

那么持有又分成三个业态，所以体现在每个业态上大家可能就感觉不是特别多，但实际上每年都在不断地增长，我们现在的持有物业的收入已经达到32个亿了，我们是逐年在增长的，五年以前那时候我们只有25个亿的收入，现在已经32个亿了，以前我们的酒店只有五家，现在我们有十一家酒店在运营；五年前我们的商业还没有，现在我们实际上在南京，在长沙，在丽江、上海、广州、重庆都有我们的大型商业和社区商业，未来还会不断的增加；五年前我们有三个写字楼，现在我们有将近十二个写字楼，有的正在建，有的已经投运了，所以公司的持有是根据我们的发展的状态在不断的壮大，我们预计到2019年我们持有的收入将超过50亿。

现场提问：在特色小镇这一块有项目落地吗？因为目前这个概念在国内炒作还是比较热的，而且在做的开发商也不少，金茂的话会倾向于怎么去打造自己的一个特色小镇？

李从瑞：金茂对未来有个定位叫城市运营商，实际上在过去年几年里我们已经通过叫“两驱动两升级”，打造了多个城市，所谓两驱动就是指规划驱动和资本投入驱动，两升级指的是城市的功能升级和产业升级，实际上在过去的几年里面我们在长沙的梅溪湖国际新城，在青岛的中欧国际生态新城，我们在南京的南京国际新城，我们在丽江的丽江金茂古镇，这些都是一些新城的项目，尤其是丽江金茂古镇，就是特色小镇的一种形态，未来这一方面金茂会加大力度，我们希望今年就有两到三个新的项目就落地。

现场提问：金茂有很多项目在南京、长沙这种热点的二线城市，但最近很多热点二线城市加码调控，担不担心会对公司今年产生影响？

李从瑞：这个调控我们认为就是说去年的土地的销售和这个商业、物业的销售、住宅的销售都出现了一种叫暴涨的局面，主要体现在价格上，所以现在政府的调控主要是调控价格，一个是调控土地价格，一个是调控叫做销售价格。

我们认为从去年以来的政府的这种动作是非常及时的，也是非常正确的，我们行业都是非常欢迎的，因为这个有利于这个行业的可持续发展，那中国金茂在过去的多年以来里面，我们一直是追求一种比较平稳的然后可持续的快速增长，过去五年我们的销售签约额的复合增长率在25%以上，所以这个中央这个政策也符合所有行业的这种呼唤，我们会按照中央这个要求，政府这个要求，未来把这块都弄好。

总体来讲就说政府的调控不是说把这个行业调控死，很清楚政府是希望这个行业平稳健康的发展，不希望它透支未来的发展潜力，所以我认为在这样的调控之下，这个行业会越来越健康，我们的销售今年的目标是20%以上的增长，我相信我们也是能够实现的，有了这样一个调控，未来的可持续增长也是可以期望的。

所以大家不要对政府的调控，谈控就色变，它是一种非常理性的，有利于可持续长久发展的一种政策，这是非常好的。

现场提问：再问一下刚才提到说580亿的目标，当中有多少个是来自于一级开发，有多少是来自于二级销售？

李从瑞：510亿是来自二级开发，剩下的70亿是来自于一级开发，总共是580亿。

现场提问：从金茂的整个报表来看还是比较专注于房地产这一块，也就是比较偏向于重资产的发展方向，这次调控之后，会不会觉得这种模式对整个企业的发展还是会带来一点困扰，未来公司会不会朝更加多元的方向去发展？

李从瑞：这实际上是一个大的战略问题，应该说中国金茂是每年的第四季度都要进行战略的调整和再思考，我们应该说现在我们未来的战略叫双轮两翼，所谓的双轮就是指的开发跟持有，所谓两翼，我们一个是做资本，金茂资本，一个是做绿建，就是我们现在已经在这方面做了一些尝试。

刚才提了重资产的一些安排，实际上它恰好是对未来的思考，如果仅仅只是做这个销售型的物业，那么当前去的机会非常多，而且呢盈利的回报也非常好，那么仅仅做持有这一块东西呢，当时的回报并不是很高的，但是持有这个东西是需要培育的，不管是酒店还是写字楼还是商业都需要培育，那么这一块由于我们考虑到未来的需求和未来利润的平衡，短期跟长远的平衡，所以要做一定量的持有，为未来做好准备。

比如说我们这样一些持有10年以后它可能就是非常客观的回报，我刚才谈到了我们未来到了2019年、2020年，我们的持有型的收入就能超过50亿了，到那个时候的话，我们就更加稳健了。

另外两个我们在培育的业务就是金茂资本和金茂绿建。金茂资本这块它更多的是实际上是一个独立的，可以对外进行投资的，叫融退管投，整个都是希望它能够在市场上去打拼的。之前我们是对它进行孵化，支持它内部的一些项目，未来它会走向整个市场，我们需要把它培育成未来一个增长极。我们做的更多的是节能、绿建、旧房改造。

因为未来旧房的改造需求量越来越大，所以金茂绿见也是我们培育未来一个产业方向，所以中国金茂是兼顾了当前跟未来，目前的业态跟未来的业态，这是有长远思维的，我们对未来的五到十年都有自己规划的，我们希望做一个不管是现在或者未来，能够不断的可持续的，每年都能保持高增长，这样一个比较稳健的这样一个公司。

现场提问：还会投入到别的新的城市吗？

李从瑞：还是深耕在已经有的城市。

现场提问：不会进入新的里面？

李从瑞：新的就是说不是主流的，如果遇到好的机会我们也会进入一些新的城市，比如说像厦门，比如说像成都，还有上海、北京周边的一些卫星城市，这都是我们的方向。

现场提问：金茂资本好像提的比较少。

李从瑞：我们未来希望它能做到三百亿，三百亿的资金管理规模。

现场提问：未来是什么时候？

李从瑞：估计三年以内吧。

现场提问：什么时候会投外部的项目？

李从瑞：现在就可以了，他们也在做这方面的尝试。

现场提问：觉得已经成熟了？

李从瑞：他们已经是兵强马壮了。

现场提问：金茂去年也卖了一个写字楼，那么持有的部分是不是现在都会自己持有不会再卖了？

李从瑞：不是，因为现在建设写字楼量是非常大的，我们有一些还是要卖掉的，因为这里还有一个兼顾平衡的问题，你大量全部持有，就没有钱搞开发了，全搞开发都不持有，未来就没有机会有这个持有收入了，所以要做好一个平台。

现场提问：但是现在地价这么贵，卖了之后同等的价格买不回来，是怎么考虑的？

李从瑞：核心城市是这样的，未来的新城市还是有很多机会的，因为你们一定要意识到，整个中国的观点是发展还紧紧，还只是走了一半，因为城镇化也就只有50%多，未来得机会还是非常多的，各个城市都在建自己的新城，这种机会跟核心区不是一样的。

现场提问：主要会卖哪一些？上海的？

李从瑞：上海的比如说我核心区域如果我卖掉了，那我就会在更多的地方别的一些物业。

现场提问：主要是同类的新兴城市？

管理层：对。