绿地香港陈军：基金的规模不重要 主要以盈利为主

3月28日，绿地香港控股有限公司在香港举行2016年全年业绩发布会，绿地香港董事局主席兼行政总裁、绿地金服董事长陈军，绿地香港首席运营官侯光军，绿地香港首席财务官游德锋出席了会议。

一开场，董事长陈军难掩喜悦的心情，并用“华丽的转身”来形容2016年的绿地香港，足见管理层对公司2016年业绩的满意。

2016年，绿地香港录得合约销售总额约人民币182.19亿元，按年增幅约为5%，实现溢利约12.41亿元，同比增加3820%，拥有人应占年度溢利约为人民币11.13亿元，同比增加406%。实现毛利约人民币28.28亿元，同比增长172%。

从利润的巨幅增长不难看出，经过3年的调整与蜕变，绿地香港找到出了符合其自身特色的发展路径。对此，陈军认为，“我们已经把跑鞋穿好，准备奔跑。”

同时他宣布，绿地香港今年将首次分红，每股派发0.1港元红利。

限购之下加大泛珠三角投资

2016年，绿地香港已售出及交付项目的总建筑面积为123.36万平方米，同比增加约99%，平均售价约为每平方米人民币13，029元。当中江苏、浙江及上海项目分别贡献了29%、12%及12%的合约销售额。长三角地区依然是绿地香港主要的业务来源。

CFO游德锋表示，2017年绿地香港将继续深耕长三角，同时他认为，在一二线城市限购的政策之下，大城市的周边会有溢出效应，所以今年会加大泛珠三角的投资力度，如广东的二三四线城市。

据介绍，绿地香港目前拥有土地储备约1400万平方米，分布在长江三角洲及南中国沿海地区主要城市的黄金地段，土地储备足够支持未来三至五年的发展需求。

2017年，绿地香港给自己定下的销售目标是230亿，目前的可售货源450亿，将分别将通过10个城市推出的21个新项目实现。游德锋表示，今年主要推盘的项目有3个，包括苏州吴江的江南华府，总建筑面积49万平方米，广西南宁的绿地中央广场，总建筑面积28.36万平方米，无锡的绿地天空树，总建筑面积33.8万平方米。

拿地方面，游德锋表示，“绿地香港2017年的拿地预算为70-80亿元，将继续通过公开市场及并购这两种方式，实施低成本收入。绿地香港去年获得的4块土地项目中，就有3块是通过并购获得。”

他同时强调，依靠现有项目，绿地香港今年的销售可以达到200亿。因此，在拿地方面，绿地香港的压力不大，暂时不会过于激进去拿地，而是注重品质的提升及利润的增长。游德锋称，“绿地香港整体的经营利润很好，注重品质，比如绿地集团最昂贵的住宅和写字楼都是绿地香港开发建设的。”

基金的规模不重要以盈利为主

除了主营业务房地产外，绿地香港金融转型的步伐也成为业绩会管理层们介绍的重点，其中就包括绿地金服以及绿地香港于去年和今年初成立的3支基金。

2015年5月，绿地香港成立绿地金服，开始进军互联网金融领域。2016年，产品发行规模共计人民币101亿元，平台注册客户突破100万，二级市场累计成交人民币1.37亿元。旗下的道堃资产累计管理规模约人民币72.88亿元，存续资产管理规模约达人民币60.34亿元。

对此，游德锋表示，2016年是绿地金服的第一个完整运营年，并实现了首次盈利，盈利额为2400万。值得注意的是，平台整体投资者中70%是70后，人均的投资规模达23万元，这足以说明绿地金服的投资者大多是谨慎的，这位平台未来的健康发展打下了基础。

他同时称，2017年，绿地金都将在现有的管理规模上进一步提升，但不会提升很多。同时会加大优质产品的吸入，丰富产品的多样性，绿地金服主要注重产品多样性和安全，并以盈利为目的。

随后陈军补充道，“在当下P2P互联网金融产品不断涌现的环境下，没有利润的互联网企业是危险的。企业一定要创造价值，如何通过这个平台给股东以回报是最重要的。交易规模要做到500亿甚至1000亿可以很快，但资产的安全性和整体企业运营的收益率是最关键的。”

基金方面，2016年，绿地香港与信达成立了地产基金，与广西铁投成立城市发展基金，今年3月，又与KSI与合营公司就成立丝绸之路房地产一号综合基金。至此，绿地香港共有3家基金公司，其中2家为人民币基金，1家为美元基金。

据陈军介绍，3支基金的定位各有不同。其中，与KSI与合营公司成立的基金是美元基金，定位于全球重点核心城市最重要的物业，包括商业和商办，更多关注成熟物业的投资。另外两支为人民币基金，定位于早期的地产开发。

游德锋则补充，“绿地香港继续贯彻房地产开发、互联网金融、房地产基金三驾马车并行的发展格局。在发展好主业地产的同时，以基金带动轻资产模式，金融是依托地产主业新的亮点，在项目并购和拓展中，起到重要的协同作用。”

以下为绿地香港2016年度业绩会现场问答实录：

现场提问：绿地香港黄埔滨江和绿地集团海珀都是上海的高端产品，这会不会导致绿地系里面有一个内耗？今年绿地香港在拿地方面有没有什么指标？土地方面准备投资多少亿以及在哪些城市投资？

陈军：黄浦滨江政府批的均价当时是13万，海珀从八九万开始，明显不是同一类产品。实际上在上海也不存在高价产品的同类竞争，因为不同类的产品实际上在上海都是有市场的。我们对上海这个城市的解读，产品加幅未来是更重要的。

未来中国房地产行业还有一个非常大的蓝海，就是对老的建筑整体改造和提升，这个空间是巨大的，特别在中国的市场。中国过去的房地产产品和现在不可同日而语，所以它的差距非常大，特别是在二十年以前的建筑产品，都是有非常大的改造提升空间。

关于今年230亿目标，目前绿地香港自有项目的销售就能够满足接近200亿的销售。因此，拿地的压力并不是很大，绿地香港不会在这个时间点上过于激进去选择一些项目。大家都知道在过去一段时间，特别是集中的一二线城市房价上涨非常迅猛，同时政府一系列的政策限购，限贷，限价，非常的明显，而且中央也明确房子是用来住的，不是用来炒的，看齐意识、核心意识，这些非常明确的一些信号向市场传递，给了市场其实很大的压力。

2017年，我们的战略是用自己很强的产品力和服务能力，为绿地树立良好的品牌。我们更多和一些过去通过其他方式掌握了很好的土地资源的企业进行一些并购、合作，这个是作为我们这个时间点上所采用的一个战术调整。

游德锋：2017年，绿地香港的拿地策略是深耕长三角，还有南部的云南、广西和海南。同时会有一些调整，主要会向东部扩张，在泛珠三角发现一些新的机会，可能会往广东的二线或者三线城市做一些新的布局。

从去年16年到现在，绿地香港新获取的四块项目其中有三块是通过并购的，有一块是公开竞拍的，我们的策略不拘一格，公开市场或者是通过并购并举，这个是方式。

预算大概70-80亿元人民币，响应中央的号召，房子是用来住的，我们作为企业的经营者来讲，也是要有一定的社会责任，对整个房价的稳定和我们将来的业绩利润的实现也是要有一定的责任感，所以我们在公开市场上从来看不到，包括我们的母公司地王的身影存在，所以绿地香港希望把利润空间和优秀的产品品质让给广大的投资人和购买者。

现场提问：年报显示，2016年有5%增长的销售总额，同时达到4倍左右的损益，有没有其他在成本上面的控制或者说其他的收入来源？

陈军：182亿元是预销售收入，结算收入是169亿，这样的利润同比来讲有很大的差异。这也说明绿地香港这三年来我们非常注重如何挖掘我们企业的核心竞争能力，效益对一个企业来讲是最重要的。

财务成本的报表上看到，2013年我们最高当时财务成本达到了13，我们平均13年是八点几，我们到去年整体的财务成本4.3%，财务成本的下降一定会最终在项目的利润当中有很好的体现。

第二个方面是产品的塑造能力。房地产是需要一个周期的这个周期绝大部分都需要两年到三年。经过这两年三年的时间消化之后，到了2016年，绿地香港主导新开发的项目占的比重就会更大，这样是把过去一些包袱逐渐的释放，所以2016年对绿地香港来讲更是轻装上阵，才会有这样好的一个财务数据的表现。2016年结算的项目绝大部分是绿地香港成立以后新拿的项目投资的表现，这说明绿地香港在整体项目的运营能力。

游德锋：去年到今年的销售额增长是签约销售额，这个是之一。第二，15年有很大一部分亏损的原因是因为汇兑的损失，16年绿地香港采取了一些措施，进行了一些对冲，把这一块的损失降低到最小，这也是2016年利润大幅增长的原因。

现场提问：因为楼市调控，绿地香港在整个经营的策略方面会不会更多的把重心放到三四线城市上面？未来会不会考虑在香港市场发展？

陈军：绿地香港更多的还是关注在大城市周边的城市，和产业、和经济发展非常有潜力的这样的城市作为我们投资的重点区域。

今年，绿地香港会在除了长三角，可能会在泛珠三角加大投资的力度。大城市限购的背景下一定会有一部分的溢出效应，这种溢出效应实际上在大城市周边有很多这样的一些发展机会。绿地香港不会盲目的去对一些经济发展，特别是整个税收和经济发展比较低的这些三四线城市去做，这是非常明确的。在楼市调控的背景下，绿地香港做的一些阶段性战略调整。

对香港市场其实绿地香港一直持续的关注，非常可惜，去年错失了两次在香港投资的机会。未来绿地香港还是非常积极在香港寻找一些项目。

现场提问：互联网板块去年实现了首年的盈利，盈利的金额大概是多少？交易量是多少？今年在盈利方面有怎样的规划？广西、昆明项目的毛利润这方面目前是怎样的状态？

游德锋：金服全年的产品发行规模，就是在绿地广彩上发行的产品，金额大概是100亿多。资产这一块，我们的头项主要是第三方，这一块的资产累计投了大概73亿，现存的是有60亿，因为有些对付的。

2016年是绿地金服第一个完整运营年度，年初是制定一个2000万的盈利目标，实际是完成2400万这样的水平。2017年发展的态势来讲：

第一，积极拥抱监管，目前国内游很多鱼目混珠的P2P互联网金融平台，也有很所以我们非常的欢迎政府加大监管。

第二，在现有的管理规模上做一些适当的提升，但是不会提升很多。同时我们加大对优质资产，优质产品的吸入，同时对平台上已有产品的多样性进行一些丰富，对资产后端的贷后管理进一步加强。绿地金服主要是注重产品多样性和资产安全。

第三，继续秉承以盈利为目的的平台运作，不会盲目的去扩大一些投入，使的整个平台将来陷入一个亏损的境地。有信心把这个平台长期做好，同时希望它能够为投资者带来回报，为股东带来回报。

陈军：我补充一下，互联网这个行业，特别是我们国家提出“互联网+”之后，在这个行业有很多新的不同类的企业，但无论是互联网也好，“互联网+”也好，我觉得最重要回归你是企业。企业就是要创造价值，绿地香港当时做互联网金融的时候非常明确，我们找到非常清晰的路径，提出我们必须要有利润的考虑。没有利润的互联网企业是非常危险，你的商业模式是什么，如何通过这样的平台来创造回报和创造价值，这是最关键的，而不是盲目去看规模。

做到500亿、1000亿的交易规模很快，但是最关键还是要看你存量资产的安全性和整体企业运营的收益率，这是最关键的。

现场提问：2016年租金收益有一个大幅的下降，这个下降的原因是什么？截止到去年年底，流动性负债大概45亿，今也有一个5亿美元的到息，公司在现金流动性这一块的情况是怎么样的？绿地香港在地产开发跟金融这两块的角色定位是怎么样的？公司在基金选取项目上的标准是怎么样？

陈军：基金是非常清晰，美元基金投资于全球最重点核心城市最重要的物业，可以包括商业，商办，更多关注成熟型物业的投资。人民币基金更多的是以地产开发，早期可以提前介入的，所以这两个基金实际上地位还是有所不同。

关于租金的收益，今年的报表里面，是由于原来的一些物业做了一个处置，所以这部分的租金就没有了，这是最主要的原因。

游德锋：关于流动性的管理，绿地香港一直非常关注和重视。可以看到去年和前年帐面的现金余额都是58亿，我们内部有一个安全的现金边界，任何时候不会低于30亿这样的规模。

5亿美元的到息，这个会结合绿地香港境内外的结构调整来归还。绿地香港境内的资金是充裕的，也有部分出境的额度可以把这个资金输送到海外。同时绿地香港现在正式启动了再融资的工作，会在海外发行一个规模中等的债券，再结合境内出来的资金做一部分的归还，这两块足够能保证我们短期流动性的要求。

关于地产和金融的关系问题，地产主业、金融和基金是绿地香港的三架马车，但是在现阶段，我们还是以地产作为我们的主业。

在发展好的地产的同时，绿地香港以基金带动轻资产的地产模式，同时也会利用在地产方面的一些核心竞争力来做好金融。应该这样说，金融是依托与地产主业的一个新的增长亮点，同时我们也可以把这个金融在项目并购过程当中，项目拓展过程当中，起到一个非常重要的协同作用。