同策张宏伟：对2017年下半年上海楼市趋势的看法

　　自去年10月份“沪六条”至今差不多8个月左右，从调控效果来看，“沪六条”之后上海的楼市调控效果才真正显现。如今2017年已经过半，土地市场“英雄无用武之地”，同时，商品住宅交易量已经进入低谷期，类住宅调控似乎比去年年底更严格。至此，2017年下半年上海土地市场怎么走？上海商品住宅市场怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

　　一、有关土地政策及市场：大牌房企们“英雄无用武之地”，市场处于新一轮洗牌之中。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年上海土地市场主要特征表现在三方面：

　　一是，至今为止2017年上海土地出让计划没有公布，起码笔者没有看到。同时，截止6月19日，2017年上海市土地市场累计成交规划建筑面积370万平方米，尽管同比上扬21%，但是比2015年同期下滑39%。而从成交金额来看，至今为止，上海土地出让金只有471.25亿元，同比下降12%，比2015年同期下滑26%。整个土地市场并没有成交多少地块（相当部分地块成交是2016年供应，并且大部分位于郊区甚至远郊），住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）至今更是无新供应量（除配套动迁房），导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

　　2015-2017年上半年上海土地市场出让情况

　　二是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政，导致大部分中小开发商更加拿不到地。我们姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。如此这样，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

　　三是，大家都清楚，上海有地，当前也不是上海不想供地，而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。同时，由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

　　1、为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；

　　2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；

　　3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象；

　　4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

　　从今年下半年上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。笔者认为，下半年上海应该会有一定供地量，下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场。具体来说：

　　1、上半年上海土地出让仅仅有471.25亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金还有1055亿元差距。按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设，下半年势必会推出一些地块，达到1526亿左右的成交金额。

　　2、下半年调控导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推地。届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场。

　　3、虽然上海下半年会推一部分地块，但是，也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。